עמוד בית  צור קשר  מפת אתר הפוך לדף הבית
חיפוש     
אודות קבוצת לוי יצחק פורום לוי יצחק מחירון בהנחה מילון מונחים נדל"ן התאם רכב לתקציבך Apartment Prices עתיקות

מדריך לרוכשי דירה

שאלות ותשובות לגבי רכישת דירה

 

 

רכישת דירה מיד שנייה

 Q:

בעת רכישת דירה מיד שנייה, התגלו חריגות בנייה שונות. האם משתלם לקונה לרכוש את הנכס עם חריגות הבנייה, תמורת הנחה ?

 A:

כמובן שתלוי עד כמה החריגות משמעותיות. לכן יש צורך בשמאי שיבדוק את התיק בעירייה וידע להעריך את  העלויות. הקונה חייב לדעת שהוא לוקח על עצמו "תיק". לעיתים מדובר בהריסה ובירידת ערך ממשית הכוללת אי נוחות ממשית. לכן, לצורך ההכשרה מחדש וביצוע העסקה יש להוזילה באופן משמעותי. לא לכל קונה העסקה מתאימה, אך לקונים שמעוניינים בנכס ולחוצים במזומנים מדובר בעסקה משתלמת.

 

 

 

רכישת דירה חדשה מקבלן

 Q:

ברכישת נכס חדש מקבלן, בשלבי בנייה ראשוניים. האם משתלם לשלם סכומים גדולים לקבלן בכדי לזכות בהנחה משמעותית ?

 A:

ההנחה אמנם קורצת לכולם, ואתם יכולים לקבל הנחה משמעותית מעצם העובדה שאתם רוכשים דירה בשלבי בנייה ראשוניים. כשהקבלן מראה לבנק חוזה מכר, באפשרותו להשיג מימון לפרויקט.

לגבי הקונה הפוטנציאלי, מועדי התשלומים חייבים להיות צמודים לקצב התקדמות הבנייה. משחררים תשלומים לפי התקדמות הבנייה ולא קודם. כולנו זוכרים את האומללים ששילמו עבור דירות שלא קיבלו. מדובר בנזק בלתי הפיך. במועד קבלת החזקה על הנכס הקבלן מקבל את כספי התמורה. ככל שמתקדם התהליך משחררים כספים לפי החוזה ודקה לא קודם. ההנחה אינה משתלמת במקרה זה.

 

 

 Q:

האם משתלם לקבל שדרוג במפרט הטכני, במקום הנחה במחיר, ברכישת דירה חדשה?

 A:

המפרטים היום יוקרתיים למדי, גם באזורים שונים בפריפריה, וכוללים נקודות חשמל רבות תקשורת וגז כסטנדרט. מטבחים מחברות ידועות, דלתות משובחות וכו'. הקבלן בדרך כלל מעלה את המפרט ככל שהדירה גדולה יותר, כך גם גדל מספר החניות, נוסף מחסן וכו'.

לכן כשאתם  באים ל"שדרג", כדאי שתבדקו קודם  היטב, בעזרת בעל מקצוע, אולי אתם מבקשים את מה שאתם ממילא מקבלים.

קבלת הנחה כספית היא הדבר האחרון שהקבלן מעוניין לתת, ולכן קיימת התכנות להנחה בצורה של תוספת מפרט. בדקו צרכים שלכם מול מה שאתם מקבלים, ומול עלויות כספיות עתידיות:

מיזוג מלא (אם הוא לא נותן ממילא) מחסן נוסף, חנייה, ארונות מטבח בשטח גדול יותר וארונות אמבטיה, ושכר טרחת עו"ד.

כל חיסכון כספי עתידי משתלם.

 

 

 

הבנק למשכנתאות

Q:

האם יש להתמקח עם הבנק למשכנתאות על העמלות והריביות?

A:

את כל ה"עבודה" מול הבנקים ניתן לעשות עוד לפני שמגיעים לבנק. בודקים מול כל בנק מה הוא מוכן לתת מבחינת שיעורי ריבית, עמלות, החזרים וכו'. כל בנק והתעריפים שלו, כשיש תעריף מקסימום של בנק ישראל ממנו אין לעלות.

יש לקבל הצעות בהתאם ליכולת ההחזר, לעשות שיעורי בית ולגשת לבנק הכי נוח וגמיש, וגם שם לנהל משא ומתן מולו בכדי להוזיל עלויות .

 

 

 Q:

 האם על כל נכס ניתן לקבל משכנתא?

 A:

ממש לא. יש נכסים בעייתיים שלא ניתן, או שמתקשים מאוד לקבל עליהם משכנתא.

יש לבדוק את הנושא היטב לפני שחותמים על חוזה רכישה, בעיקר אם אתם תלויים בכספי המשכנתא לצורך מימוש ברכישה. למשל, נכס שלא מוסדר מבחינה משפטית, או שלא רשום בטאבו. נכס שאינו רשום בטאבו כדירה, למרות שהוא משמש כדירה, רשום בעירייה כדירה, אבל למשל, בטאבו, רשום כמחסן.

 

 

 Q:

האם משתלם לרוכש נכס, לקחת על עצמו את מלוא המיסוי, גם את המיסוי המוטל על המוכר, בתמורה להנחה משמעותית?

 A:

תהליך עסקת מכר דירה הוא מורכב, ויש מיסוי שמוטל על כל אחד מן הצדדים ועל הנכס עצמו, כנכס, למשל, היטל השבחה. חלק מהמיסים, כמו מס שבח, קשורים גם בעסקיו של המוכר עצמו, ובעסקאות קודמות שעשה, לכן בכל פעולה כזאת יש להיעזר בבעל מקצוע מיומן שיעשה עבודת מחקר רצינית, משום שיש סיכון שהקונה עלול לשלם בסופו של סיפור יותר מההנחה שזכה לה.

כפי שצוין יש צורך בבדיקה מאוד מעמיקה של איש מקצוע, לא לקחת סיכונים.

 

היה מעודכן! נדל"ן | רכב | אופנועים הצטרף לרשימת הדיוור
 
 
זכויות שמורות  © לוי יצחק 2008. נבנה ע"י כתום בניית אתרים