האם זה הזמן למצוא דירה במחיר מציאה?

הלחץ על חברות הנדל"ן נותן את אותותיו, ורבות מהן נאלצות לחלק הנחות על דירות חדשות ■ לכך מצטרפים נתוני סקר שביצע לוי יצחק ביחס לדירות יד שנייה, שחושף ירידות מחירים בערים הגדולות

שמועה על ירידת מחירי דירות

משבר הקורונה תפס את שוק הדיור בעיצומה של התחדשות עליית מחירי הדירות. האפקט הזמני של תוכנית מחיר למשתכן התפוגג, האי־ודאות ביחס לתוכניות הממשלה לשוק הדיור תרמו את חלקם וברוב חלקי הארץ נרשמו עליות מחירים בחודשים שקדמו למשבר. כעת, לאחר כחודשיים של קיפאון מוחלט בעסקות, נראה שלקוחות פוטנציאליים רבים שבים אל משרדי המכירות. השמועה על ירידת מחירים וקבלנים המוכנים להתפשר עשתה כנפיים: לקוחות מגששים, חלקם משקיעים מתוחכמים שמחפשים הזדמנויות, "אבל אין מציאות", מצהירים משווקי דירות.

'ביטוח קורונה' יש דבר כזה?

"המוכרים מוכנים עדיין להתפשר על לוח תשלומים, לוותר על מדד או שניים, אבל כבר לא מציעים 'ביטוח קורונה' המאפשר לסגת ללא קנס מעסקה חתומה. נראה שמבצעי הקורונה הסתיימו", אומר רוני כהן, מנכ"ל חברת שיווק הדירות אלדר. "אני לא יכול לציין אפילו פרויקט אחד שבו היזמים מוכנים להוריד מחירים כדי למכור. המשבר תפס את כל יזמי הנדל"ן אחרי רבעון טוב, ועכשיו הם מוכנים לספוג אפילו ירידה של 20% במכירות בלי להוריד מחירים". גם דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים של חברת שיווק הנדל"ן דרא, מעריך כי הקבלנים יכולים לעמוד בשיעור הירידה הנוכחי במכירות גם שלושה חודשים לפני שיורידו מחירים.

אלא שמבדיקת המצב בשוק עולה כי תמונת המצב הזאת אינה מדויקת... במשרדי המכירות של חברות הבנייה מדווחים אמנם על התאוששות בתנועת הקונים, וחלק מהעסקות שהחלו להתהוות לפני המשבר והוקפאו בעיצומו שבות להיסגר, אך עדיין קשה להגדיר את המצב הנוכחי כ"עסקים כרגיל".
הנתונים היבשים של חברות הנדל"ן מצביעים על ירידות של עשרות אחוזים בהיקף המכירות בחודשים האחרונים, ההערכות ביחס לירידה בהיקף העסקות, נעות בין 20% ל–50% ובשורה ארוכה של חברות בנייה מציעים כיום הנחות, חלקן לא מבוטלות, בניסיון להגביר את קצב השיווק ולהיפטר ממלאי הדירות שהצטבר על המדף.

התאוששות בתנועת קוני הדירות

במשרדי המכירות מדווחים אמנם על התאוששות בתנועת הקונים, וחלק מהעסקות שהחלו להתהוות לפני המשבר שבות להיסגר,
אך עדיין קשה להגדיר את המצב הנוכחי כ"עסקים כרגיל"

רמזים למצב נמצאים בין השאר גם בדו"חות הכספיים של חלק מהחברות. חברת דוניץ למשל, נמנית עם החברות המעטות שהודו כי נאלצו להוריד מחירים במקביל לירידה במכירות. "להערכת החברה, קצב המכירות בחודשים הקרובים ימשיך להיות נמוך, ואף עשוי לגרום לירידת מחירים בטווח הקצר... לאור המצב, החברה מגבירה את פעילותה בצעדי פרסום ומתן הנחות בפרויקטים השונים", נכתב בדו"ח הרבעוני שלה.

רכישת דירה - הטבות, הנחות ומבצעים

בחברת שיכון ובינוי לא דיווחו על ירידת מחירים רשמית, אך הבהירו כי יבצעו עדכון מחירים כלפי מטה באמצעות מועדוני צרכנים.
מסלול זה נחשב דרך פופולרית למתן הנחות בלתי־פורמלית על ידי חברות הנדל"ן — ובהינתן המצב הקשה, רבות מהן אינן מהססות להשתמש בו.
"במהלך תקופת הדיווח חלה ירידה בהיקפי מכירות הדירות (עד כדי עצירת המכירות במקרים מסוימים), לאור סגירת חלק ממשרדי המכירות ותנועת הלקוחות הדלה. במקרים חריגים נרשמו גם ביטולים ספורים של עסקות רכישה. כדי להתמודד עם ההאטה בשוק הדירות למגורים, שהחלה לפני הקורונה והתעצמה בעקבותיו, החברה נערכת למבצעים עם מועדוני צרכנים שונים", ציינה החברה בדו"חותיה.

חברת אאורה חתמה גם היא באחרונה על הסכם הנחות עם היי־טק זון, מועדון המאגד חברות היי־טק. במסגרת המבצע הצהירה החברה כי תעניק הנחות בעשרה פרויקטים, בעיקר במרכז הארץ, בסכום ממוצע של 300 אלף שקל לדירה. בחברה ציינו כי סכום ההנחה לחברי מועדון יכול להגיע גם לחצי מיליון שקל.

"הירידה במכירות מחזירה לשוק את מועדוני הצרכנות", מאשר עמי מסיקה, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת השיווק נווה העיר, שחתמה על חוזי שיווק עם כמה מועדוני לקוחות. מועדוני הלקוחות הגדולים המציעים לחבריהם גם הטבות ברכישות דירה הם HOT, אשמורת של ארגוני המורים, היי־טק זון והארגון החזק מכולם - חבר של אנשי צבא הקבע.

"השיווק באמצעות מועדון לקוחות חוסך ליזם בפרסום, אבל מחייב אותו להציע הטבות — ולפחות בחלק מהמקרים, הוא משלם גם עמלה למועדון", אומר מסיקה. "המכירות למועדונים אינן מחייבות הנחה מהמחיר הרשמי של הדירה. ההטבה יכולה להתבטא גם בפריסת תשלומים או בדחייתם.
הפריסה המקסימלית היא 15%–85% כלומר, תשלום של 15% ממחיר הדירה בזמן חתימת החוזה ותשלום היתרה עם קבלת המפתח. מדובר בהטבות ששוות עשרות אלפי שקלים. בכל מקרה, הלקוח חייב להרגיש שהוא מקבל משהו כחבר מועדון, משהו ששווה כסף, גם אם לא סכום משמעותי".

חברת גינדי החזקות, שהחלה השנה בשיווק אגרסיבי של פרויקט המגורים החדש שלה בשכונת יד אליהו בתל אביב, הודיעה אף היא כי תעניק הנחות בגובה של כ–200 אלף שקל, לצד שלל הטבות ותמריצים בדמות פריסת תשלומים נוחה יותר. בפרויקטי מגורים של חברת שתית גם העניקו בתקופה האחרונה הנחות של כ–100 אלף שקל לדירה.
במרבית המקרים ההנחות המוצהרות משקפות הנחה קטנה יחסית במחיר הדירה, אך יש לזכור כי מדובר בהנחות רשמיות. לקוחות רבים שנכנסו למשרדי המכירות של חברות הנדל"ן בתקופה האחרונה וניהלו משא ומתן זכו בהנחות גדולות יותר.

שוק הנדל"ן - ענף במשבר

"היזמים והקבלנים מצויים כעת בתחילתה של תקופה שבה נוצר עליהם לחץ. מדובר אמנם רק בסימנים ראשונים, אבל הלחץ עליהם גובר, לא רק מצד ירידת הביקוש והמכירות, אלא גם מצד הבנקים שלא ששים לתת מימון לפרויקטי נדל"ן.עם הזמן, הלחץ של הבנקים על היזמים לשפר את התזרים ואת הביטחונות צפוי לגבור, ועמו ייאלצו חברות הבנייה להעניק הנחות", מעריך ארז כהן, משפטן ושמאי מקרקעין, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין.
"בשלב זה, הביקוש מצוי גם הוא בסטגנציה. אנשים 'יושבים על הגדר', ולמרות הנחות כאלה ואחרות הם בעיקר מוטרדים מהיכולת שלהם לעמוד בעסקה לרכישת דירה, בשל היקפי הפגיעה בפרנסתם. כלומר, כרגע הצד של הביקוש מצוי בקיפאון מסוים, אך זה לא יימשך לאורך זמן".

כהן מבהיר כי מוקדם לדעת מה יהיה מצבם של משקי הבית בעוד שנה ומה יהיו נתוני האבטלה במשק, אך מציין כי בצד ההיצע צפויה להיווצר בעיה בטווח הבינוני־רחוק. "אנחנו צועדים לקראת שוק במחסור. פרויקטים חדשים ייכנסו להאטה, גם משום שכבר כעת יזמים נקלעו לבעיית ביצוע, יש עדיין מחסור בחומרי גלם מחו"ל שלא מדברים עליו, מצוקה בכוח האדם ובעיות נוספות שגורמות לכך שפרויקטים נבנים בקצב אטי יותר. מלבד זאת, המדינה אינה משווקת קרקעות משום שברור שמחיר למשתכן לא תימשך, ולכן כל הקרקעות שהיו אמורות להימכר לקבלנים בחודשים האחרונים נשארו בידי המדינה. אני מעריך שבטווח של שנה קדימה נתחיל לראות את הביקוש מתייצב ואת ההיצע בירידה, וזה ידחוף כלפי מעלה את המחירים".

שאלות רבות לקהל רוכשי הדירות וזה הזמן לחפש תשובות במדריך לרוכשי הדירה.

גרף שיעור הירידה במחיר הריאלי בעסקאות שנסגרו במשבר הקורונה

ומה קורה בשוק הנדל"ן בדירות יד שנייה?

"מי שלא חייב להיכנס עכשיו להתחייבויות לא עושה זאת"

סקר שערך השמאי לוי יצחק מצביע על ירידות מחירים משמעותיות בחלק מהערים הגדולות, ומעריך שהן יתחזקו ככל שהיציאה מהמשבר הבריאותי תבושש לבוא. גם קבלנים ויזמים שמכריזים על יציבות המחירים, מקפידים לציין בדיווחיהם שהעתיד הקרוב אינו מבטיח שהיציבות תישמר.

בבדיקה שערך לוי ניכר כי מחירי הדירות במאי משקפים ירידה של 10%–15%. "זהו אחד המשברים הגדולים ביותר בתולדות הענף", הוא אומר. "קיפאון כזה במכירות לא היה גם במשבר ב–2009. ירידה של 10% במחירים היא פגיעה קשה. בהתחלה הכל הוקפא בגלל הסגר, והירידה נמשכת מכיוון שרבים אינם יכולים לקחת משכנתא בשל החל"ת והפיטורים".

הקורונה לא פגעה כמעט במחירים בחיפה, שאינה נמצאת כלל על מפת הקורונה.

בעלי דירות המשיכו לקבל פניות לגבי דירות שפורסמו למכירה במהלך כל ימי הסגר, כאשר שיא הביקוש הוא בשכונות הוותיקות על הכרמל

להערכתו, יש לא מעט מציאות בשוק, בעיקר של משפרי דיור שהתחייבו למכירות דירה. "העלייה המחודשת בתחלואה משפיעה על השוק וייתכן שהחולשה תימשך, וגם הקבלנים יצטרכו להוריד מחירים, אבל אי־אפשר להעריך איזה מגמה תתחזק: ההתאוששות שראינו בשבועיים האחרונים או חזרה לסגר.
הייתי ממליץ למי שזקוק לדירה לבצע את הקנייה עכשיו".

על פי הערכת לוי, בעיר חיפה כמו בערי פריפריה אחרות, כמעט לא נרשמו ירידות מחירים. בעלי דירות המשיכו לקבל פניות לגבי דירות שפורסמו למכירה במהלך כל ימי הסגר, כאשר שיא הביקוש הוא בשכונות הוותיקות על הכרמל, כמו אחוזה.

עסקה לדוגמה: במארס, בתחילת הסגר, נמכרה דירת 5 חדרים בקומה שלישית ברחוב אהרון. המחיר המבוקש היה 2.2 מיליון שקל. במהלך המשא ומתן, ביקש הקונה לדחות את חתימת החוזה ל"אחרי הקורונה". בתגובה, בעל הדירה שכבר התחייב לנכס אחר, הסכים להתפשר על 2 מיליון שקל (פער של 10% במחיר), והעסקה נסגרה אונליין, מבלי שהצדדים נפגשו לחתימה.

בתל אביב, אומר לוי, צפויה האטה בחודשים הקרובים הן ברמת הביקושים והן במספר העסקות בעיר. מי שחייב למכור עתיד להתפשר כלפי מטה, בשיעורים שיכולים להגיע ל–10% ויותר. עסקה שנעשתה באחרונה בצפון רחוב בן יהודה יכולה להמחיש זאת:
שלושה יורשים (אחד מהם תושב חוץ, המתגורר בבלגיה) ניהלו משא ומתן על מכירת דירת 3.5 חדרים לא משופצת בקומה שלישית, המתפרשת על פני 108 מ"ר. העסקה כבר כמעט נסגרה במחיר של 3.59 מיליון שקל, ואז הרוכש ביקש לרדת ממנה, בתואנה שהפסיד בבורסה חלק מהכספים שהיו מיועדים לרכישה. המוכרים הסכימו לרדת ל–3.25 מיליון שקל והעסקה בוצעה. מדובר על ירידה של כמעט 10% במחיר על דירה במיקום מעולה.

הערים הבולטות בירידות מחירי הנדל"ן הן ירושלים ובאר שבע

על פי סקירת של לוי יצחק, מתחילת 2020 ירושלים מראה ירידה קלה בביקושים לדירות מיד שנייה ובעקבותיה, ירידה של 2%–3.3% במחירים.
התחלואה הקשה בירושלים מעמידה את העיר בקיפאון נדל"ני מוחלט. יידרשו כמה חודשים כדי לעמוד על היקף ירידות המחירים בעיר.
במבט לעתיד הקרוב: היעלמות משקיעי החוץ, בעיקר החרדים, יעיקו על השוק הירושלמי. "דירות הרפאים", שבבעלות תושבי חוץ, נוספו להיצע הדירות בעיר,
ובעליהן מוכנים לסגת במחיר ובלבד למכור. כל אלה עתידים להביא לירידת מחירים דו־ספרתית בעיר. כך למשל,
תושב חוץ שמכר דירת 3 חדרים בשטח 62 מ"ר במארס, הסתפק בסכום של 1.71 מיליון שקל.
המחיר המבוקש והריאלי היה 1.9 מיליון שקל — כך שהעסקה משקפת ירידת ערך ריאלית של 11%.

בבאר שבע, מעריך לוי, ירדו מחירי הדירות בעיקר בגלל היעלמות המשקיעים: המחירים שם ירדו בשנה האחרונה ב–11%–15% ונמצאים כיום בשפל.
מי שמחפש השקעה משתלמת יכול לקנות שם דירה שתשמש את הילדים באוניברסיטה ואולי הוא גם ירוויח מעליית הערך בעתיד.

בניינים חדישים - שוק הנדל

כדאי לקחת משכנתא בתקופה הקורונה?

"מרבית ביצועי המשכנתאות הם של מי שחייבים לקנות דירה מסיבות שונות, ועסקות שהחלו עוד לפני הסגר. מי שלא חייב לקחת משכנתא ולהיכנס להתחייבויות לא עושה זאת כיום"

אל תמונת המצב הנוכחית בשוק, מצטרפים נתוני בנק ישראל על שוק המשכנתאות לאפריל, שהיה החודש המלא הראשון בהשפעת הקורונה אשר חושפים ירידה, שצפויה להחריף בשבועות הבאים. הנתונים הצביעו על ירידה של 43% בביצועי המשכנתאות באפריל לעומת מארס, כ–5 מיליארד שקל בלבד.

הירידה החדה אינה משקפת בהכרח משבר או קריסה בשוק, שכן הנתון של אפריל עדיין גבוה מנתון של אוקטובר 2019, שהיה חלש יחסית אבל לא משברי. "את הנתונים האמיתיים של המשכנתאות נראה בחודשיים הקרובים", אומר יועץ המשכנתאות שחר כרמון, מנכ"ל חברת פריים משכנתאות.
"מרבית ביצועי המשכנתאות הם של מי שחייבים לקנות דירה מסיבות שונות, ועסקות שהחלו עוד לפני הסגר. מי שלא חייב לקחת משכנתא ולהיכנס להתחייבויות לא עושה זאת כיום. להערכתי, יש ירידה של 50% במכירות דירות חדשות כתוצאה מיציאה של אנשים לחל"ת אבטלה וחוסר ביטחון תעסוקתי".

ההקלות שנתן בנק ישראל לבנקים מאפשרות להם להעניק משכנתאות גם ללווים שיצאו לחל"ת ולהתחשב בהכנסתם לפני היציאה אליו, כאילו הם ממשיכים לעבוד כרגיל. לדברי כרמון, ההקלה מיושמת באופן סלקטיבי: "אם הבנק מעריך שהלווה יחזור בקרוב לעבודתו — ההלוואה תינתן כרגיל. אם המקצוע של הלווה מבוקש פחות — הבנק עשוי לדרוש ביטחונות נוספים, או להעלות את הריבית בגלל הסיכון הכרוך מבחינתו".

מתוך כתבה באתר The Marker: הקבלנים מחלקים הנחות: האם זה הזמן לקנות דירה במחיר מציאה?

עוד מאמרים בנושא הנדל"ן בימי הקורונה:

 קריאה נעימה.