מהי מגמת מחירי הדירות ומה התשואה בבאר שבע ובסיביבה, ומה האיזורים המבוקשים לדירות להשקעה? לרשותכם, דוגמאות לסיפורי השקעה בבאר שבע.
דירות להשקעה בבאר שבע ליד האוניברסיטה
באר שבע היתה במשך כשלושה עשורים בירת ההשקעות של מדינת ישראל. מצד אחד מחירי דירות אטרקטיביים, נגישים ונמוכים בעשרות אחוזים ממחירי הדירות במרכז הארץ.
מצד שני, אוניברסיטת בן גוריון, עם אלפי סטודנטים ואנשי סגל, שרובם מגיעים מחוץ לבאר שבע ונזקקים למגורי סטודנטים דירות בשכר חודשי. השכונות הגובלות באוניברסיטה, שכונה ד׳ ו׳ הישנה, שכונה ג׳, מאוכלסות בבנייני רכבות שיכון ישנות, מוזנחות, מאמצע המאה הקודמת. דירות אלה הפכו לדירות המבוקשות ביותר לרכישה על ידי משקיעים.
דירות זולות ותשואה גבוהה - נוסחת הדבש של המשקיעים
התשואה באותם ימים הגיע ל-6% ,7% ולעיתים גם 9%.
מחיר דירת 3 חד׳ כ-55 מר׳ בשנת 1990 היה כ-16,000 דולר (אז מכרו בישראל דירות בדולרים)כלומר כ-60,000 שקל. השכירות היתה 300-400 ש"ח (80-100 דולר), כך שמדובר היה בתשואה ממוצעת של כ-7%. מחיר אותה דירה היום, 650,000-750,000 ש"ח, והשכירות הממוצעת (לפני הקורונה) כ-2,100-2,200 ש"ח, כ-3.5% בממוצע.
נכון, התשואה נחתכה לחצי בעקבות עליית מחירי הדירות בכ-1,000%, אך עדיין מדובר היה בתשואה גבוהה בהרבה מתשואה בתל אביב והמרכז (2.2%-2.7%), גבוהה פי כמה מהתשואה על הון בבנקים (כמעט אפס), חסרת סיכונים (כך נראה היה, לא נצפתה הקורונה) ומחירי דירות שגם מי שאינו עשיר, יכול להגיע אליהם, לבטח בסיוע משכנתא, שתשולם ע"י שכר הדירה.
חוק ריבוי דירות
משקיעים רכשו דירות בבאר שבע. חלקם רכשו יותר מדירה אחת, מינפו משכנתאות ומינפו את עצמם לדעת, משום שנראה היה שמדובר בהשקעה מעולה. חוק ריבוי דירות שהוצע בשנת 2017, (ולא עבר לבסוף) היה הסמן הראשון למידור המשקיעים. הם נתפסו כסיבה המרכזית (והלא נכונה) לעלייה במחירי הדירות, ואז החלו לנסות להדיר את המשקיעים משוק הנדל"ן והעלו את המיסים על דירות להשקעה.
חלק ממשקיעי באר שבע, שבבעלותם מספר דירות, החלו למכור דירות כדי לא לשלם מס. מאז למעשה מחירי הדירות המתאימות למשקיעים בשכונות ג ו ד׳ הפסיקו כמעט לעלות, ופחות ופחות דירות נרכשו ע"י משקיעים.
הקורונה, החל"ת, האבטלה והמכה האחרונה, הלימודים המקוונים שהוציאו את הסטודנטים מהדירות השכורות והחזירו אותם הביתה, הביאו את בעלי הדירות, שחלקם הגדול אינו יכול לעמוד בתשלומי המשכנתא מפני שהם עצמם בחל"ת או בלתי מועסקים, למכור את הדירות שבבעלותם.
עסקאות נדל"ן שנסגרו בחודשים ספטמבר - אוקטובר 2020 בבאר שבע
- דירת 3 חד׳ ברח׳ רבי עקיבא, 55 מר׳ ק״א נמכרה ב- 642,000 ש"ח.
הדירה נרכשה ב-1.2019 ב-670,000 ש"ח והרוכש השקיע 24,000 ש"ח בשיפוץ תיווך ומס רכישה. סה״כ הושקעו על ידי הקונה 694,000 ש"ח.
הדירה היתה מושכרת 16 חודשים עד יולי 2020 ב-2,200 ש"ח לחודש. העסקה הניבה לרוכש 35,200 ש"ח.
סך כל הכנסות 677,200 ש"ח.
סך כל הוצאות 694,000 ש"ח.
סך הפסד 16,800 ש"ח.
- דירת 2 חד׳ ברח׳ הקנאים, 42 מר׳ בקומה 2 נמכרה ב-520,000 ש"ח.
- דירת 2.5 חד׳ ברח׳ סנהדרין, 48 מר׳ בקומה 1, נמכרה ב-490,000 ש"ח.
הוצעה למכירה ב-530,000 ש"ח או להשכרה ב-1,850 ש"ח.
שהתה בשוק ריקה (לא מאוכלסת) מ-1.8.2020 ונמכרה ב-15.9.2020 אחרי התפשרות של כמעט 10% במחיר.
- דירת 3 חד׳ ברח׳ המעפילים, 50 מר׳ בקומה 1 נרכשה ב-2.2018 ב-560,000 ש"ח, ונמכרה לפני מספר ימים ב-522,000 ש"ח.
- דירת 3.5 חד׳ ברח׳ חיבת ציון, 70 מר׳ בקומה 2 נמכרה ב- 610,000 ש"ח.
- דירת 4 חד׳ ברח׳ השלום, 82 מר׳ בקומה 1 נמכרה ב- 755,000 ש"ח.
- דירת 2 חד׳ ברח׳ אסירי ציון, 39 מר׳ נמכרה ב-545,000 ש"ח.
מרבית הדירות מוצעות להשכרה ומכירה. רובם הגדול של בעלי הדירות מוכנים להתפשר ובלבד למכור. למרבית האירוניה, קל יותר למכור מאשר להשכיר, מפני שהסטודנטים חוששים להתחייב ולשכור, ובעלי הדירות חוששים להשכיר משום שאין ביטחונות.
לסיכום, השכונות המדוברות הינן שכונות ותיקות, והדירות מאוד ישנות. כל האיזור מיועד לפרויקטים של "פינוי בינוי".
האם כדאי להישאר בבעלות על דירה בשכונה, למרות חוסר הוודאות בימים אלה?
האם מחירי הדירות יעלו בחלוף המשבר, הסטודנטים ישובו ומצוקת הדיור להשכרה תחזור?
איפה כדאי לקנות דירה להשקעה?
מאוד סבור שהמענה לכל השאלות האלה הוא כן רבתי, ובכל זאת, מי שמצוי במצוקה כלכלית ותעסוקתית, עדיף לו למכור ולא להכנס לחובות נוספים. חשוב לזכור שפרויקטים של "פינוי בינוי", בעיקר בפריפריה שם מחירי הקרקעות נמוכים, עלולים להימשך שנים רבות. (גם במרכז אזורי הביקוש מדובר בעסק ארוך ומתמשך).
מוזמנים לקרוא על השיקולים לרכישת דירה: איפה כדאי לקנות דירה להשקעה?
* לבדיקת מחירי דירות בחינם אונליין כנסו: מחירון דירות לוי יצחק