ההחלטה על פרויקט פינוי בינוי התקבלה במשרד הבינוי והשיכון בשנת 1998, כשהיזם מתחייב להרוס את המבנים הישנים ולתת לדיירים דירות חדשות ומשופרות על הקרקע המפונה. היזם חייב לפנות לפחות 24 יחד׳ כדי להינות מהטבות מס ולזכות בשם ״פינוי בינוי״. לרוב מדובר בפנוי שכונה שלמה של בתים ישנים ונמוכים מאמצע המאה הקודמת, הריסתם, ובניית מגדלים שמאכלסים מספר דיירים גבוה פי שלוש או ארבע ולעתים אף יותר ממספר הדירות המפונות.

מכפלת הדירות הגבוהה מאפשרת את ריווחיות הפרויקט. ככל שהמיקום יקר יותר כך המכפלת תהיה נמוכה יותר:

  • באיזורים יקרים מאוד (כמו צפון מרכז תל אביב) אפילו מכפלה של 2 או 2.5 היא עדיין ריווחית, משום שמרכיב הקרקע גבוה מאוד, והיזם אינו צריך לרכוש את הקרקע.
  • באיזורים אחרים, למשל באור יהודה, ראינו מכפלות של 4.5 או כמעט 5.

למה אנו מתכוונים במכפלה? על כל דירה מפונה ייבנו 3 או 4 דירות חדשות. בעלי הדירות המפונות מקבלים דירה חדשה ומשודרגת ושאר הדירות נמכרות על ידי היזם בשוק החופשי. הפרויקט החדש מורכב בדרך כלל ממגדלים המכילים מספר רב של דירות.

פינוי בינוי

פרויקט פינוי בינוי הינו תהליך מייגע שמתמשך על פני מספר שנים, לעיתים עשור שלם. שינוי התב״ע (תכנית בניין עיר) שתאפשר בניית מגדלים במקום בנייה נמוכה מצריכה וועדות איזוריות ודיונים ממושכים.

תמ״א 38 - למה לא?

לאחרונה מרבית הרשויות באיזורי הביקוש פועלות לעצירת היתרי התמ״א בעירן, בעיקר עקב תשתיות לקויות והגדלת ההיצע ללא תכנית כוללת. תמ״א 38 עומדת לפוג ממילא באוקטובר 2022, אך חלק מהרשויות, כמו רמת גן, גבעתיים תל אביב ואחרות הפסיקו לתת היתרים לתמ״א ואף נלחמו בה בבית המשפט (רמת גן). למרות שהפסידו בתביעה הן עדיין אינן מאפשרות הענקת היתר לתמ״א. עיריות אחרות, כמו אשקלון וירושלים האריכו את מועד התמ״א בעירן עד 2025.

חשוב לציין, בערים באיזורי הביקוש, היצע הדירות החדשות והעסקאות מורכב ברובו מדירות שנבנו במסגרת תמ״א. אין כמעט קרקע פנויה לפרויקטים חדשים. האוצר ושרת הפנים נוטים להאריך את התמ״א, ואף לקדם אותה בחוק ההסדרים.
תמ״א 38 הינה תכנית חיזוק לנכסים שהותרו לבנייה לפני ינואר 1980 ואינם עומדים בפני רעידת אדמה. מדובר בחיזוק או הריסה ובנייה. בפרויקטים של תמ"א לסוגיה ניתן להרוס גם בניין בן 2 או 4 דירות ולבנות בניין חדש בן 9 קומות. בעוד שפרויקט פינוי בינוי מבוצע על ידי חברות יזמויות גדולות, בפרויקטים של תמא ניתן למצוא גם קבלנים קטנים יחסית.

Construction drawing_20210713084904.632.jpg

האם מדובר בעסקה כדאית?

בדרך כלל העיסקה משתלמת מאוד לשני הצדדים:
בעלי הדירות הישנות מקבלים דירות חדשות, מאובזרות בממ״ד, בבנייה איכותית ובשיטות בנייה מודרניות, עם מעלית, חניה, מרפסות שמש ולעתים גם מחסנים. לעיתים קרובות ערכו של הנכס החדש כפול מערכה של הדירה שפונתה ולעיתים הרבה יותר. מלבד הערך הכספי אין לשכוח את השיפור העצום באיכות החיים: דירות חדישות, מעלית , חניה.

ולמה זה כדאי עבור יזמים?

משום שהוא אינו משלם עבור אחד המרכיבים החשובים ביותר, מרכיב הקרקע. נזכיר שבעיר תל אביב למשל, מחירו הממוצע של דונם קרקע לבנייה אינו נמוך מ-100,000,000 ש"ח, ובאיזורי יוקרה גם כפול או פי שלושה מסכום זה.
על כן, כשמרכיבי הקרקע מנוטרל, העסקה מאוד משתלמת ליזם.

בפריפריה, לעומת זאת,מחירי הקרקע נמוכים, והיא זמינה לבנייה, ובשפע. זאת הסיבה למיעוט עסקאות תמ״א ופינוי בינוי בערים פריפריאליות, והיזם עתיד לקבל בונוסים והטבות או לחילופין קרקע חילופית באזורי הביקוש, על מנת לקדם פרויקטים של תמ״א.

לייעוץ ומידע נוסף מוזמנים לכתוב לנו או לפנות אלינו במספר 03-5619114.