הסכם שיתוף במקרקעין

במקרים רבים, על קרקע, בניין או כל סוג מקרקעין משותפים, יש מספר משתתפים, שהיו רוצים לבצע חלוקה, כך שיוכלו לעשות שימוש בחלק שלהם ללא הפרעה. לפני ביצוע הסכם שיתוף שיתוף במקרקעין, החלוקה לא היתה מוגדרת, ולמעשה לא נתן היה לאף אחד מהשותפים, להינות מהשטחים המשותפים, לפתח אותם או לדעת בביטחון איזה ואילו חלקים שייכים לכל אחד.

רישום הסכם שיתוף בטאבו

הסכם השיתוף נערך בין כל השותפים לנכס, ומאפשר לכל אחד מהם לנהל את המקרקעין שלו כשהוא יודע במדויק מהם חובותיו וזכויותיו, מבלי שיפגע באחרים.

כל אחד מבעלי המקרקעין , אחרי חתימת ההסכם, מודע במדויק לכל הסעיפים, ויכול להפיק הנאה מהחלק השייך לו. כמו כן הוא מודע היטב לחלקי המקרקעין אשר אינם בבעלותו ואינם שייכים לו.

רישום הסכם שיתוף מקל ומסייע בשעת משא ומתן, למשל עם יזמים, כשקיימת מחלוקת, או קושי בהערכת נכס, ניתן בקלות לבצע שמאות על סמך הסכם השיתוף. ניתן לרשום את הסכם השיתוף בטאבו ואף את הבעלות של כל אחד מהצדדים, אך ההסכם עומד בפני עצמו גם ללא רישום בטאבו, ותוקפו נותר בעינו.

חשוב לציין, שההסכם תקף ומתקיים גם בעת מכירת הנכס או ירושה: לא ניתן למכור נכס הכלול בהסכם שיתוף ללא העברת ההסכם לבעליו החדש של הנכס.

הסכם שיתוף במקרקעין דוגמא:

• בניין המאכלס 8 דיירים בשתי קומות.
• נערך הסכם שיתוף בו כל אחת מדירות הקרקע קיבלה חלק מהגינה.
• החלקות רשומות ומוגדרות בהסכם ברישום מלא.
• הדירות בקומה העליונה קיבלו חלקים מהגג, שוב, מוגדרים ורשומים.
• לכל אחד מהנכסים זכויות בנייה ו/או שימוש המצוינים ומפורטים באופן מלא.

במקרה המתואר, כל אחד מבעלי הזכויות יכול להינות מחלקו, לשתול, לבנות וכו׳ ללא צורך לבקש רשות או לקבל התנגדות כלשהי. הדרך היחידה לצאת מההסכם היא בפירוק השיתוף, שיכול להתבצע אך ורק בהסכמת כל השותפים.

חניה, מחסן, הצמדות פרטיות בבית משותף, ניהולן והרכוש המשותף

אנחנו מקבלים בכל יום שאלות בפורום בנושא זה:

• "אני בעל דירה בבית משותף, ויש לי חניה פרטית צמודה בטאבו, וגם מחסן 6 מר'. חוץ מזה, קיימות בבניין חניות רבות שאינן רשומות ע״ש אף דייר. האם מותר לי להחנות בהן, למרות שיש לי חניה פרטית שלי בטאבו?"
• "והמחסן, אין לי כל כך צורך ושימוש כמחסן. האם אני יכול לעשות בו משהו אחר? אולי להשכיר אותו?"

לכל דירה בבית משותף יש גם חלקים ברכוש המשותף של אותו בניין.

• "נניח שבבניין ספציפי יש חניות שצמודות לבעלי דירות, ויחד עם זאת קיימות חניות נוספות שאינן משויכות לאיש ושייכות לרכוש המשותף. האם בעל דירה, שהינו הבעלים של חניה צמודה, יכול להחנות את רכבו בחניות המשותפות כשהן פנויות?"

התשובה היא כן.

הבעלות על חניה אינה גורעת מהבעלות הבלתי מסוימת מהרכוש המשותף. בעל חניה יכול להחנות בחניה משותפת באם היא פנויה, ונניח, לאפשר למישהו אחר ממשפחתו להחנות בחניתו הפרטית. כל זה באם מדובר בפעולה תמימה.

אין הוא יכול למשל להחנות ברכוש המשותף, ולהשכיר את החניה הפרטית שלו. מעשה כזה אסור לחלוטין. החניה בבניין, הן בחניות המשתייכות לרכוש המשותף, והן בחניות הצמודות, יכולים לעשות שימוש הדיירים ובעלי הדירות בבניין. לא ניתן להעביר או למכור או להשכיר חניה או מחסן או כל חלק בבניין, לאדם שראינו מתגורר בבניין.

• "ונניח שבעל חניה אינו בעל רכב. האם מותר לו להעביר את החניה, להשכירה או לחילופין לעשות בה שימוש אחר, נניח, להעמיד בה חפצים?"

התשובה היא פשוטה: השימוש במקום צריך להיות מתאים לייעוד שלו. חניה היא חניה, ואם מישהו אינו יכול לעשות שימוש, הוא כן יכול להשכיר לדייר אחר בבניין או לאפשר לו שימוש בתשלום או התקזזות כלשהי (בהסכמת שאר בעלי הדירות), אבל אסור בתכלית האיסור לאפשר למישהו שאינו מתגורר בבניין לעשות שימוש ברכושו.

• "והמחסן, האם ניתן לעשות בו שימוש אחר?"

תשובה: כל שימוש שייעשה צריך להיות בהסכמת כלל הדיירים, אבל בשום אופן לא יאפשר למישהו שאינו מתגורר בבניין, לעשות בו שימוש. לא להשכיר ולא למכור למישהו מבחוץ.

לרשותכם: מחירון דירות בחינם לבדיקת שווי נכס בקלות ובמהירות.