דירות הנמכרות בכינוס נכסים או מוצעות למכירה ע"י משרד עורכי דין, אלה בעיקר דירות שחייבות להימכר בעקבות סכסוכים וחוסר הסכמה, למשל גירושין, ירושה או בעייה כלכלית (קבלן או רוכש שקרס ואינו יכול לעמוד בהתחייבויותיו).
משרד עורכי הדין מפרסם פרטים ראשוניים ומעטים על הנכס. בפנייה אל הכונס, הרוכש הפוטנציאלי מקבל פרטים די מינימליים על הנכס, ובאותיות קידוש לבנה מובהר, שהוא צריך לבדוק את כל פרטי הנכס בעצמו ועל אחריותו. גם הנסח המתקבל אינו תמיד עדכני, והערכת שמאי ניתנת לרוב ללא הסכום המוערך. בניגוד לרכישת נכס רגילה, בסיוע מתווך או מבעל הנכס בעצמו, שחייבים לתת אינפורמציה מדויקת על הנכס הנמכר, פה הרוכש נדרש ללמוד את פרטי הנכס בעצמו ועל אחריותו, כולל הכל: בנייה בלתי חוקית, צו הריסה, מצב כללי של הנכס וכו'.
לרוב, מי שתר אחר דירות בכינוס נכסים, סבור שמדובר בנכסים הנמכרים במחיר מציאה. האם זה נכון?
מעט מאוד דירות בכינוס נמכרות במחיר מציאה. הרוכש הפוטנציאלי נדרש להציע מחיר , ולהגיש הצעה המלווה בהמחאה בסכום של 10% מהמחיר המוצע. במידה ויחזור בו, הסכום מחולט.
האם ההצעה מבטיחה לו שיזכה בנכס? גם אם המחיר שהציע הוא הגבוה מכל ההצעות שהוגשו?
ממש לא. בסוף התהליך מבוצעת התמחרות בין המציעים. במהלך ההתמחרות פעמים רבות המציעים נסחפים ומציעים סכומים גבוהים ממה שהתכוונו, ולעיתים קרובות, גבוהים גם ממחירו הריאלי של הנכס.
האם המכירה מובטחת למי שהציע את הסכום הגבוה ביותר?
עדיין לא. לרוב נחוצה הסכמת בית המשפט, ולעיתים אחרי שתמה ההתמחרות, ואפילו בחלוף זמן ובטרם נמכר הנכס, מתקבלת הצעה נוספת או שהמוכרים התחרטו, או שאחד מהם מחליט לרכוש את הנכס מהשני, בקיצור, גם אחרי כל התהליך עד שאין ממש חוזה מכירה חתום לא קיימת וודאות לרכישה.
נכסים כינוס נכסים שנמכרו:
- בשד׳ עימנואל בתל אביב נמכרה דירה על הגג, 44 מר׳ בנוי ,מוקפת מרפסת גג, קומה 3 ללא מעלית וחניה, ב-2,750,000 ש"ח. מאוחר יותר התברר שהמרפסת הינה רכוש משותף ואינה שייכת לדירה. שטח הדירה האמיתי 14 מר׳ והשאר בנייה בלתי חוקית עם צו הריסה. ערכו האמיתי של הנכס אינו מגיע ל-50% מהערך ששולם עבורו.
- ברח׳ עמישב בגבעתיים נמכרה דירת קרקע 90 מר׳ עם גינה מטופחת בחזית ב-2,040,000 ש"ח. בהתמחרות הסופית נותרו שני קונים. המחיר הסופי היה אטרקטיבי, והרוכש היה בטוח שרכש מציאה. מאוחר יותר התברר ששטח הדירה כ-50 מר׳ , והמוכרים בנו בנייה בלתי חוקית על שטחים ציבוריים בבניין, כמו גם הכשירו לעצמם חניה וגידרו את הגינה. הרוכש נאלץ להחזיר את הגינה לדיירי הבניין, ולהכשיר את הבנייה כשהוא משלם לשכנים ולעירייה סכומים ניכרים.
דירה מכונס נכסים לא תמיד משתלמת...
(סודות הנדל"ן) - בהשתתפות שרה מידה מומחית הנדל"ן מקבוצת לוי יצחק.