זמן ממוצע למכירת דירה - שתי מדינות לעם אחד

בשנת 2008, לפני קצת יותר עשור, החלו רכישות המשקיעים בפריפריה. עד אז, משקיעים רכשו דירות בעיקר באזורי הביקוש, בתל אביב ובמרכז. מדובר בתקופת המשבר הגלובלי. החשש לקופות הגמל, לחסכונות ולקריסה כלכלית, יחד עם הירידה החדה בתשואות על ההון הניעו את מר ישראלי לחשיבה, שהשקעה בנדל"ן היא הדרך הנכונה לשמור על ההון ואף ליצר תשואה. על פי נתונים שבידנו, דירות נמכרו כאילו אין מחר.

עשירים רכשו תמיד דירות להשקעה, אבל השנים 2009-2008 הפכו את כל עם ישראל למשקיעים. וכולם נוסעים ברחבי הארץ ורוכשים דירות להשקעה במיטב פרוטותיהם. מי שממון בידו רוכש בתל-אביב באמת גן ובהרצליה פיתוח, ומי שיש לו פחות קונה בבאר-שבע בלוד או בשכונת הדר בחיפה.

העיקר כולם קונים.
העיקר שיהיה להם נדל"ן.
והדירות נמכרות. גם אלה שלא חלמו שיימכרו - נמכרות.

ב-17 ימים בממוצע נמכרה דירה בירושלים, שבועיים לדירה בתל אביב רבתי, ושבוע בלבד לדירה ליד הים.
4 ימים לדירת גן במודיעין.
19 יום לדירה ישנה בנתניה,
15 יום לדירה ישנה בהדר בחיפה.

השאלה היא כמה זמן לוקח למכור דירה?

המשקיעים, בעיקר אלה שההון שעמד לרשותם היה מועט, הפכו את הפריפריה ליעד השקעה והעלו אותה על המפה. מצב זה שרד עד לפני שנתיים, אז החל האוצר בפרויקט ״דיור למשתכן״.
במסגרת תכנית זאת פורסמו מכרזים לבניית עשרות אלפי דירות, בעיקר בפריפריה. הזכאים, הזוגות הצעירים בהמונים נרשמו לפרויקטים אלה, כשהמחשבה המנחה אותם היא, שהם עומדים לזכות בדירה במחיר מציאה. נכון, רוב רובם של הנרשמים כלל לא התכוונו להתגורר בדירה שרכשו. כוונתם היתה להשכיר את הנכס, ולשכור במיקום בו הם מעוניינים להתגורר. במילים אחרות- להפוך למשקיעים.

והמשקיעים? הם נתפסים כאחראים לעלייה במחירי הדירות, ומוטלים עליהם מיסים וגזירות. כתוצאה ישירה ממהלכים אלה, אחוז המשקיעים נמוך היום מאי פעם, וחלקם הגדול העביר את התעניינותו מעבר לגבול. יחד עם זאת, המהלכים לבנייה של עשרות אלפי יחידות דיור בפריפריה ,שברובם הגדול יופנו להשכרה או מכירה, מעלה דיון נוסף בקרב אותם רוכשים פוטנציאליים:

• האם מדובר במהלך חכם?
• האם הנכס שהם רוכשים במחיר ״מציאה״ מהווה באמת מציאה?

בל נשכח שכדי שאותם נכסים יהיו מוכנים לאיכלוס, נדרשים בין 5 ל-10 שנים , בהם ה״זוכים״ נדרשים להמשיך לחיות בשכירות ולשלם שכר דירה. וכשהנכסים יהיו מוכנים סוף סוף לאיכלוס, האם יימצאו מספיק שוכרים או רוכשים למסה כל כך גדולה שתיפלט לשוק בפריפריה? הרי ידוע שהיצע גדול משפיע על מחירי הנכסים, האם הרוכשים עדיין עשו עיסקה טובה, או שהמחירים יהיו נמוכים ממחיר ה״מציאה״ ששולם עבור הנכסים?

המצב הנתון היום הוא כדלקמן:
משקיעים, גם המעטים שעדיין מצויים בשוק, מדירים רגליים מהפריפריה מתוך מחשבה שמדובר בחוסר כדאיות, חוסר השבחה וירידת מחירים עתידית. הזכאים לדירות במסגרת ״דיור למשתכן״ חוששים להירשם להגרלות ומעדיפים לרכוש דירות מיד שנייה באיזורי הביקוש. ואלה שכבר זכו, מעלים חשש שעשו עסקה גרועה מכל הסיבות שמנינו. התוצאה: התרחקות מהפריפריה.

חזרה למצב שידענו בעבר: יש מדינת תל אביב והמרכז ויש פריפריה, הנכונה כנראה רק למי שמתגורר בה.

מצב שוק הנדל״ן:

מספר עסקאות נמוך בדירות מיד שנייה, ונמוך בהרבה בדירות חדשות. עם זאת ניתן לעשות אבחנה מדויקת בין אזורים מבוקשים יותר לבין אלה שאינם מבוקשים.

ירידה חדה במספר העסקאות עקב מספר סיבות:
העדרם הכמעט מוחלט של משקיעי חוץ ותושבי חוץ, המתקשים להעביר כספים לארץ. המחירים הגבוהים מאוד מקשים על ביצוע עסקאות ע״י משפרי דיור וזוגות צעירים. חוסר ודאות לגבי גובהם של היטלי ההשבחה אחרי אישור תכנית המתאר החדשה (5,000) ותכניות הרובעים. (עסקאות רבות פוצצו על רקע זה, כשהמוכרים נדהמו מגובה היטלי ההשבחה). הפקקים בעקבות הרכבת הקלה.

פערי ביקושים בין השכונות הצפוניות (רמת אביב, אפקה, נווה שרת) לבין השכונות המרכזיות, המזרחיות והדרומיות. בעוד שבשכונות הצפונית דירות שוהות בשוק תקופה מאוד ממושכת (דירה ברח׳ אבא אחימאיר ברמת אביב ג׳ נמכרה רק לאחר 238 יום ונמכרה בפשרה של 4%). דירות במרכז העיר, ביפו, במזרח (פלורנטין, יד אליהו) ואף בדרום ובאיזור התחנה המרכזית נמכרות תוך 100-90 יום, במחירים יציבים ואף בעליית מחירים קלה.

עודפי היצע ומיעוט ביקושים בכרמיאל, הן בדירות מיד שנייה, הן בדירות חדשות ואפילו בדיור למשתכן, המשקיעים שהניעו בעבר את השוק נעלמו. יזמים אינם מעוניינים לרכוש קרקעות עקב העובדה שקיים בעיר היצע גדול ובלתי מכור. דירות בפרויקטים של מחיר למשתכן הועברו למשפרי דיור וגם אלה לא נענו. דירות נמכרות בירידת מחירים קלה של עד 5%.

אשדוד מובילה בהתחדשות עירונית, ונחתם בה הסכם גג העתיד להוסיף לה כ-30,000 יחידות, עם זאת השוק קפוא וחלה ירידה חדה במספר העסקאות.
משקיעי חוץ (צרפתים בעיקר) היו בין הרוכשים העיקריים בעיר, והיום הם נעדרים כמעט לחלוטין. מחירי הדירות בעיר גבוהים ב 20% ויותר ממחירי הדירות בשכנה אשקלון, וחלק ממשפרי הדירות והזוגות הצעירים מהגרים אלה.

התחרדות העיר מגבילה מאוד את התושבים, שחלקם עולים מרוסיה, ואינם מסוגלים לחיות בהגבלות אלה. בעיר החל לפעול בית חולים חדש, שמספק תעסוקה וביקוש לדירות. הדירות, כשהן נמכרות לבסוף, הן נמכרות ללא פשרה ובעליות מחירים קלות. קיימת אפשרות שמימוש הבנייה המסיבית הצפויה יותיר את אשדוד עם אלפי דירות רפאים לתקופה ארוכה.

בירת המשקיעים באר שבע, סובלת בימים אלה מקיפאון וירידה חדה בביקושים,עקב הדרתם של המשקיעים משוק הנדל"ן.
יתרה מזאת, חלק גדול מהמשקיעים מציעים את נכסיהם למכירה מחשש למס ריבוי דירות, וכיום מדובר בעודפי היצעו ובירידות מחירים זעירות אך קיימות.

גם בבאר שבע מקודמות תכניות בנייה מסיביות מכוח הסכמי גג, ואין כל ביטחון שיצע זה, גם אם אינו קיים היום (בישראל כמו בישראל, יציאת תכניות בנייה מהכוח אל הפועל מתעכבות שנים).
עיכוב נוסף שאנו חשים בו בבאר שבע הינו זה של בסיסי המודיעין, שבינתיים מתנהלים בעצלתיים. בבאר שבע בונים על הביקוש מצד קצינים וחיילי קבע, אך נכון לרגע זה הם עדיין לא שם.

מי שמנסה למכור דירה בראש העין מתייאש מהר מאוד. עודפי היצע של דירות חדשות מוכנות לאיכלוס ואין קונה. נגישות גרועה, פקקים ותכנון לקוי הפכו את העיר לפקק אחד גדול. בעלי דירות מנסים להשכיר את דירותיהם המוכנות ולשכור דירה במיקום נוח ונגיש, עם תכנון נכון לתחבורה ציבורית, רכבת או מכונית פרטית.
פה אפילו השילוב בין שלושה גורמים אלה בלתי אפשרי ולהכנס ולצאת מהעיר בשעות העומס, ואף לא בשעות העומס, הדבר כמעט בלתי אפשרי. בעלי הדירות מוכנים להתפשר גם ב-% 8 - 10 בכדי למכור או להשכיר.

בשנת 2015 ניתן היה למכור דירה בעפולה ב-45 יום בלבד. רמת הביקושים בעיר היתה גבוהה ודירות היו נחטפות. כ-40% מהביקוש נבע מרכישות של משקיעים, שחלקם כמו בבאר שבע או בעיר התחתית בחיפה, לא הסתפקו בדירה אחת, אלא רכשו מספר דירות. היום בעיר עודפי היצע גדולים הן של דירות חדשות (עפולה הינה שיש אני של פרויקטים והתחלות בנייה) והן של דירות, מיד שנייה, והביקושים ירדו מאז שהמשקיעים נמוגו, חלק מהמשקיעים הוסיפו גם את דירותיהם למלאי הדירות למכירה מחשש למיסוי עתידי.

בהתאם לעודפי היצע שלא פוגשים ביקושים באותה רמה, ניתן הבחין בירידת מחירים, בדירות ותיקות וגם בדירות חדישות שנמכרות מיד שנייה על ידי הבעלים, מוכנות לאיכלוס מזה שנה ואינן מוצאות קונה. הירידה בדירות החדשות מגיעה לעיתים גם ל-%10 ויותר אחרי שהות של כמעט שנה בשוק.

כמו תל אביב, גם ירושלים הינה עיר דו קוטבית: מצד אחד עשירים מופלגים, ומן הצד השני, האוכלוסיה הכי ענייה בארץ. ומחירי הדירות בעיר גבוהים ועולים כל הזמן. גם בשכונות החלשות ביותר בעיר, כמו הקטמונים למשל, שם דירת 3 חד׳ 45 מר׳ שנבנתה בשנות ה-50 של המאה הקודמת נמכרת ב-14,000,00 ש"ח.

לעיר תכניות בנייה עתידית מופלגות, כמו גם תכניות להתחדשות עירונית, אך בפועל בונים מעט וההיצע נמוך ויקר. המחירים גבוהים גם לאוכלוסיה המקומית. החרדים מהגרים לבית שמש והחילונים מתקשים להתמודד עם ההתחרדות והמחירים הגבוהים ועוזבים למודיעין או יבנה. תושבי החוץ והמשקיעים אינם נראים בשנה האחרונה וכמעט ואין עסקאות בשכונות היוקרה כמו טלביה ורחביה.

חיפה עדיין סובלת מהגירה שלילית, למרות שעל פניו מדובר בעיקר בעלת נתונים להפוך מטרופולין: הטכניון והאוניברסיטה עם אלפי סטודנטים המחפשים דירות לסטודנטים, פארק מת״מ היוקרתי המציע תעסוקת הייטק, ים, נמל, פארקים ויערות. גם לתכניות העתידיות (שמתקשות להתממש) להפוך את העיר התחתית לעיר בילוי סטודנטיאלית אין עדיין את הכוח להשאיר את הצעירים בעיר.

המשקיעים, שחיפה היתה אחת הערים המועדפות עליהם, אינם נראים בשטח, וכמעט 2,000 דירות שנרכשו להשקעה הוצעו למכירה בשנה האחרונה. הזוגות הצעירים ממתינים לפרויקטים של דיור למשתכן, כ-5,000 דירות סמוך לאיצטדיון סמי פרס, במחירים אטרקטיביים יחסית לשכונה הסמוכה, נאות פרס.

מסיבות אלה, דירות מתקשות למצוא קונה ושוהות בשוק תקופה ממושכת. בחלק מהשכונות, שם ההיצע גבוה יחסית והביקוש נמוך (אין משקיעים!) ניתן לראות התפשרות של 5-4% כלפי מטה מהמחירים הריאליים.

הערים רמת גן וגבעתיים הן בעלת יתרונות רבים, אך היתרון שגובר על כולם הוא הסמיכות למדינת תל אביב. שתי הערים נושקות לתל אביב, נגישות מאוד לכל חלקי העיר כמו גם לכבישים המרכזיים בארץ: כביש 4 ,האיילון , כביש מכבית ואחרים. בשנה האחרונה הקיפאון במספר העסקאות ניכר מאוד גם בערים אלה: משקיעים מתרחקים וחלק מהזוגות הצעירים בעמדת המתנה לדיור למשתכן.
בשתי הערים אושרו בשנים האחרונות פרויקטים רבים מאוד של תמ״א 38 ,ועדיין ניתן לראות את תנופת הבנייה. יחד עם זאת היום האישורים ניתנים במשורה בלבד וחלו שינויים רבים בתכנון ובתמורות.

גם רמת גן וגם גבעתיים נהנות מהגירה חיובית, תדמית מעולה וביקושים ברמה גבוהה מאוד. ברמת גן אזור הבורסה עובר תכנון מחודש ובגבעתיים אזור כורזין. מדובר בערים בהן הביקוש גבוה וההיצע נמוך יחסית ויקשר מאוד.

דירת 3 חד׳ בבניין בן 60-50 בגבעתיים נמכרת סביב 19,000,00 ש"ח וברמת גן ב-17,500,00 ש"ח וצפונה. דירות אלה מבוקשות על ידי משקיעים וזוגות צעירים עקב פוטנציאל ההשבחה הגבוה מאוד. באזורים מסוימים כמו תל גנים ג׳ למשל בגבעתיים, קיים ביקוש רב על ידי משפרי דיור מתוך השכונה, והיצע אין.

מחירי הדירות בשתי הערים עלו בשנה האחרונה באחוזים ספורים % 5.2-2. תכנונים עתידיים להתחדשות עירונית בשתי הערים עתידות להביא להגירה חיובית נוספת עם התחדשות ההיצע. כמה זמן לוקח לדירה להימכר, מרגע פרסום המודעה ועד לחתימת החוזה. כמובן, יש לקחת בחשבון שמדובר בדירות בשטחים ומספר חדרים שונה, שהיצע הדירות בכל ישוב משתנה, ומשפיע על שהות הדירה בשוק.

לדוגמא: בבאר שבע, הביקוש המרבי היום הוא לדירות 4 חדרים ומעלה. לפני שנתיים, מרבית הביקושים נותרו לדירות 3,2 חדרים, שנרכשו על ידי משקיעים תוך ימים ספורים. היום דירות אלה ממתינות בשוק שנה!

*תאריך כתיבת המאמר - מאי 2018.