בשנה האחרונה אנו נחשפים שוב ושוב לעסקאות בהן נרכשות דירות למטרות השקעה, ע״י מספר שותפים. את הסיבה ניתן בעיקר לתלות במחירי הדירות הגבוהים, ובהון העצמי המאוד גבוה הנדרש לרכישת דירה.
כמובן שניתן להיעזר במשכנתא מהבנק, אך לא תמיד גובה המשכנתא מספק. במידה וההון העצמי הוא בשיעור של 300,000-400,000 ואפילו יותר, גם אם משכנתא של 50% הניתנת ע״י הבנקים למשכנאות לרכישת דירה להשקעה, עדיין לא תוכלו לרכוש דירה באיזורי הביקוש, לכל היותר בפריפריות המרוחקות.
במידה ומעוניינים להשביח את הנס הנרכש, רצוי לרכוש דירה באיזור מבוקש. כך גם נמצא שוכר במהירות והדירה ואינה נותרת ריקה, וגם ההשבחה ועליית הערך גבוהה באיזורי הביקוש.
עובדה חשובה נוספת עליה יש לתת את הדעת: כשנעזרים במשכנתא מהבנק, לא די שיש לך שותף לנכס, שותף זה מכלה את הונך בכך שאתה נדרש לשלם ריביות גבוהות וקנסות וההחזרים גבוהים ולעיתים ההחזר נוגס באיכות החיים שלך ומכלה את המשכורת מידי חודש.
יתרונות ברכישת דירה עם שותף
ברכישת דירה עם שותף אחד או יותר אינך חייב כסף לבנק וגובה הריבית כלל אינה מהווה שיקול, כך שלמעשה מדובר בעסקה עדיפה. ולמרות האמור לעיל, גם לעסקה זו יש להיערך בצורה מסודרת.
גם אם מדובר בשותפים שהינם חבריך הטובים, או אפילו קרובי משפחה, העסקה צריכה להיות תפורה היטב מכל צידיה, כדי שתישארו חברים ומשפחה גם בעתיד, ואולי אפילו תמשיכו ותתגלגלו לעסקאות נוספות.
יתרון חשוב נוסף נעוץ באחריות ובעיסוק בניהול הנכס. ברכישת דירה להשקעה יש לתור אחר דירה שתניב לכם מקסימום תשואה והשבחה. במידה ואתה מתחבר לשותפים מביני עניין שאתה יכול לסמוך עליהם, כנראה ביחד תמצאו נכס טוב ומתאים יותר והסיכון ליפול לנכס גרוע מתרחק.
על מה יש להקפיד?
מעבר לחוזה בין הצדדים, המוכר והקונים, יש הכרח בחתימה על ״הסכם שיתוף״. בהסכם זה, כמובן יירשמו כל השותפים לעסקה, בהסכם השיתוף יפורטו בצורה ברורה לחלוטין, החובות והזכויות והמטלות שעל כל אחד מהצדדים לבצע.
על כל אחד מהשותפים לקבל על עצמו אחריות לניהול הנכס והעסקה. בכל עסקה שהיא, גם אם השותפים הם קרובי משפחה, על כל אחד מהצדדים מוטלות חובות, שנדרש למלא אותן בצורה מסודרת.
בכל שותפות, כשהעול אינו מתחלק בצורה שווה, מישהו ממורמר והעסקה מסתיימת בצורה גרועה. כל אחד מהשותפים מקבל על עצמו התחייבויות שעליו לעמוד בהן.כל החלטה על הנכס הנרכש צריכה להתקבל פה אחד והכל, מא׳ ועד ת׳. רוצים לערוך שיפוץ מסיבי, השקעות שישביחו את הנכס, בהסכמה בלבד. השוכרים צריכים להיות מקובלים מוסכמים על כל השותפים. תזכרו שאם אין שוכר בנכס, אין הכנסה שוטפת. ועל השותפים לשלם הוצאות.
יש להגדיר במדויק בהסכם השיתוף אפשרויות ותנאים של רכישה הדדית (במידה ומי מהשותפים נאלץ לצאת מהשותפות). להחליט לגבי תקופת האחזקה בנכס המשותף או לפחות תקופת מינימום. ומצד שני, במידה והשותפות מצליחה וזורמת היטב, אולי כדאי להתקדם למינוף ורכישת נכס נוסף. והכל באופן ברור שקוף ומדויק.
ולמרות כל האמור לעיל, ניתן גם להעסיק מנהל או מפקח חיצוני, ששכרו כמובן ינגוס ברווחים, אבל יכול להשאיר אותכם עם יותר פנאי ושקט נפשי.
בכל מקרה, עסקה מסוג זה הינה עסקה נבונה, שעם הזמן, תוכל להתרחב ולצמוח, כל זה בתנאי שתנהלו אותה בתבונה.