כל דירה או נכס במסגרת עסקה במקרקעין צריכה להסתיים ברישום הזכויות בטאבו (לשכת רישום המקרקעין). למעשה, אם הזכויות לא נרשמות מסיבה כלשהי, לעיתים שכחה או הזנחה או קבלן שפושט רגל או מסיבות אחרות, יש לדעת שרוכש הדירה אולי מחזיק בזכות חוזית (יש לו חוזה שרכש את הנכס), אבל אין לו זכות קניינית על הנכס או בעלות מסודרת.
רישום דירה בטאבו
רבים משוכנעים ובטוחים שהם בעלי זכויות בטאבו רק משום שחתמו על הסכם מכר (חוזה) או שנרשמה על שמם הערת אזהרה, אך בפועל הם עלולים למצוא את עצמם במבוך רציני, ואפילו בנסיונות לנשל אותם מהנכס.
לקראת רישום נכס בטאבו יש לזכור שני דברים:
- אם ביצעתם רכישה או עסקה כלשהי במקרקעין, תדאגו לכך שהפעולה תסתיים ברישום מסודר בטאבו על שמכם.
- אם אתם בצד הקונה והנכס שאותו אתם רוכשים אינו רשום בטאבו, יהיה עליכם לפעול לרישום, מה שעלול להיות מסובך ומורכב. יהיה צורך במציאת מסמכים או שיחזורם, לעיתים ישנים, להמציא חתימות שאולי תתקשו למצוא, המצאת אישורים ועוד ועוד הוכחות.
לכן, ערכו של נכס שרישומו אינו מוסדר בטאבו, נמוך ב-15% ולעיתים גם ב-20%, מנכס זהה שרשום כדין.
האם כדאי לרכוש נכס שרישומו בטאבו אינו תקין?
לעיתים התשובה יכולה להיות חיובית: במידה והנכס אטרקטיבי, מחירו משקף את אי הרישום, ואתם יודעים שתוכלו להשלים את הרישום וזה ישתלם לכם. יחד עם זאת, כשאתם בוחנים נכס לרכישה, דבר ראשון בקשו לראות את נסח הטאבו, כמו גם את תעודות הזיהוי של המוכרים, זאת כדי לוודא שאכן אלה שמצהירים שהינם בעלי הנכס, הם אלה הרשומים כבעליו בטאבו.
טעות רישום בטאבו יכולה להיות קריטית בעת מכירת נכס או בקשה למשכנתא:
פרויקטים רבים שמקודמים במסגרת תמ"א 38 או התחדשות עירונית, מעוכבים ונתקעים במשך שנים, רק בגלל שאחת הדירות בבניין אינה רשומה כדין על שם אחד הדיירים. לעיתים מדובר ביורשים או צאצאי שמתגוררים בנכס שנים, כדין אך לא טרחו לרשום ויש לחפש את מסמכי הירושה והצוואות. פעמים רבות החיפוש נערך בארצות אחרות, ולא תמיד ניתן להשלים את לה רישום.
סיפור מהשטח
לאחרונה זוג צעיר המתגורר בחולון החליט למכור את הדירה בה הם מתוגוררים וירשו מההורים, כדי לשפר דיור. הרוכשים הפוטנציאליים הוציאו נסח טאבו, ואז התברר שהזוג אינו רשום בטאבו כבעלי הנכס. התברר שההורים המנוחים אמנם רשומים כבעלים בטאבו, אך יחד איתם רשומה גם אחותו של האב, שהתגוררה בגרמניה, ונפטרה לפני שנים רבות.
בנסיון לאתר את יורשי האחת כדי להחתים אותה על מסמכי המכירה, היו מעורבים עורכי דין במספר ארצות, וסכומים גבוהים מאוד.
המוכרים הסכימו למכור את הדירה בהנחה של למעלה מ-17% מהמחיר עליו סיכמו:
דירת 3 חד׳ ברח׳ קראוזה בחולון
- המחיר הריאלי שסוכם היה 1,650,000 ש"ח.
- המחיר שנסגרה העסקה היה 1,360,000 ש"ח.
לסיכום: רישום תקין בטאבו של הדירה על כל נספחיה (חניה, מחסן, גג, גינה) חוסכים כסף רב, ומאפשרים עסקה חלקה במחיר הריאלי.