ההבטחה גדולה: הורדת מחירי הדירות. 100,000 דירות ימסרו לזכאים.
עיקרי תכנית מחיר למשתכן מאמצע שנת 2015
- שיווק כל מכרזי הקרקע יהיה עד שנת 2017.
- הקריטריון לזכאות יהיה זוג או יחיד מעל גיל 35 שלא הייתה בבעלותם דירה מאז יוני 1971.
- שיעור ההנחה על הקרקע יעמוד על בין 10% ל-60%.
- עלות התוכנית ב-2015: כ-1.2 מיליארד ₪.
- ההצעה הזוכה במכרז תהיה זו שתכלול את המחיר הנמוך למ'ר לדירה.
- במקרה שבו יהיו יותר זכאים מאשר יחידות דיור, תיערך הגרלה בין הזכאים.
- הנחה גדולה יותר תינתן על קרקע לבנייה עצמית של צמודי קרקע באזורי עדיפות לאומית.
- לאחר ש-20 אלף יח'ד ישווקו במסגרת התוכנית, תיבחן הצלחתה על ידי מועצת רמי.
ומה במציאות?
הערה קטנה לפני הכל: תכנית מחיר למשתכן מעניקה הנחות בעשרות אחוזים ממחיר דירות במקום. מאחר ומדובר באחוזים, ההנחה אינה שיוויונית: אין דומה 20% ממחיר דירה בהרצליה או ראשון לציון ל-20% מדירה בדימונה.
**************************************
אחרי קרוב לארבע שנים, אין ירידה משמעותית במחירי הדירות. אנחנו מתבשרים אמנם שמחירי הדירות ירדו השנה בכ-2% (תכנית מחיר למשתכן קיימת כמעט 4 שנים). אך בפועל אין מדובר בבשורה אמיתית: ממוצע מחיר הדירות שנרכשו השנה נמוך בכ-2%, אך זה משום שבפועל נרכשות דירות זולות יותר, ולא משום שמחירי הדירות הוזלו.
פעילות שוק הנדלן נמצאת בהאטה. בשנתיים וחצי הראשונות הזוגות הצעירים נרשמו למחיר למשתכן והמתינו להגרלות. בשנה האחרונה ניתן לחזות בהם שבים לפעילות, בעיקר ברכישת דירות מיד שנייה.
הם הגיעו להבנה כי ״מחיר למשתכן״ אינו חבל ההצלה שהמתינו לו. את הדירות שירכשו לבסוף יראו רק לאחר מספר די גדול של שנים, ולא בטוח שזו הדירה שקיוו לה. ברשת נוצרו פורומים וקבוצות רבות של זכאים, שחלקם ״זכו״ בהגרלה, וכעת כל מטרתם להחליף את הדירה או למכור את זכותם בדירה.
- סך הכל נמסרו כ-3,000 דירות.
- כ-60,000 דירות הוגרלו.
- כ-20,000 חוזים נחתמו בין רוכשים ליזמים.
נבחנת אפשרות להרחבת הקריטריונים לזכאים כדי שקבלנים יוכלו למכור את הדירות עימם ״נתקעו״, כ-2,000 דירות לא מכורות. בימים האחרונים התקבלה החלטה לאפשר השכרת דירות שלא נמכרו.
למה דירות שמוגדרות כדירות מציאה ״מוזלות״ אינן נמכרות?
- בגלל תכנון ברמה נמוכה, כלומר דירות עם כיוון אוויר אחד או דירות גן כשהיציאה לגינה היא מחדר השירותים למשל, ועוד פנינים מסוג זה.
- בגלל סטנדרט בנייה נמוך.
- משום שחלק מהדירות גדולות ויקרות ואינן מתאימות לתכנית. דירות 5 חד' או 6 חד׳ במחירים שאינם מתאימים לזכאים.
ואין מדובר רק במספר הדירות אלא גם במיקומן:
רק חלק קטן מאוד ממספר הרוכשים או הנרשמים, אכן מתכוונים להתגורר בנכסים שרכשו. בהגרלות הראשונות, אליהן נרשמו מספר רב של זכאים, נראה היה שהמדינה הולכת באמת להיטיב עם ציבור הזוגות הצעירים: מוכרים דירות במחירים זולים בעשרות אחוזים ממחיר שוק.
בפועל:
- מרבית הדירות הן באיזורים פריפריאליים, כשהרוכשים מתגוררים במרכז או באיזורי הביקוש ואינם מתכוונים כלל לעבור.
- מרבית המכרזים אינם בשלים, הקרקע אינה מתוכננת ויש תלות מוחלטת ברשות המקומית.
כך מתארך הזמן בין ה״זכיה בהגרלה״ לבין האיכלוס בפועל של הדירה.
ומה יעשו הזוכים עם הדירות, כשיקבלו אותן לבסוף?
הכוונה היא להשכיר ולאחר חמש שנים, למכור במחיר שוק, ולהרוויח. ומי ערב לכך שיימצאו שוכרים לכל כך הרבה דירות שיפלטו לשוק בפריפריה? כמעט בטוח שלא יהיו מספיק שוכרים, ואולי גם לא ימצאו קונים אחרי חמש שנים.
אז כמה משלמים עבור דירה למשתכן?
הזוגות הצעירים ממתינים להגרלות במשך שנים. בינתיים ממשיכים להתגורר בשכירות, לעיתים משלמים שכירות ומשכנתא כאחד, נכנסים לקשיי מימון וחוזרים להתגורר עם ההורים. יש לזכור שעלויות מימון השכירות הארוכה מתקזזים לבסוף ממחיר הדירה ומפחיתים את ההנחה.
למעשה הזוגות הצעירים הפכו למשקיעים: הם רוכשים דירות להשקעה, כדי להשכיר ולמכור. לרובם אין כל כוונה להתרחק ממשפחות הגרעין או ממרכז חייהם הנוכחי. פשוט לא היה להם עניין להפסיד הטבה שנראה היה להם שהממשלה נותנת להם. בפועל רק חלק קטן מאוד מהדירות שהוגרלו אכן היו בשלות ומתוכננות, ולכן המספר הזעום מאוד של הדירות שנמסרו בפועל.
היום, אחרי קרוב לארבע שנים, גם היזמים חכמים יותר ואינם ניגשים לפרויקטים שטרם בשלו (והרבה כאלה מוצעים במכרזים), וגם מספר הזכאים שניגשים להגרלות הולך ופוחת.
- בקרית ביאליק למשל, כבר כמעט שלוש שנים אף יזם לא ניגש למכרז. מכרזים בדימונה, טבריה, כפר תבור וחריש נשארו ללא מציעים.
- בקרית מוצקין נותרו היזמים עם מלאי של דירות שינסו לשווק למשפרי דיור.
ואפילו בתל אביב, מלכת הנדלן של ישראל, שכולם מצפים בכליון עיניים לרכוש בה דירה מוזלת, כמעט ולא הוגשו הצעות למכרז המעניין לבנייה באיצטדיון מכבי ביפו, שם ניגשה רק חברה אחת. זאת משום שהמכרז לא בשל לבנייה ויש לפנות דיירים ולהגיע איתם להבנות. זה יכול לקחת שנים ולגבות מימון רב, ויזמים אינם מוכנים לקחת סיכון. מדובר במכרז שעל פניו נראה אטרקטיבי ביותר, לבניית 1,600 יחד׳ בלב איזור הביקוש בתל אביב.
דירה למשתכן - הערים המבוקשות: ראשון לציון, מודיעין ובאר יעקב
לעומת זאת הוגרלו כ-7,000 דירות באשקלון, ורק חלק זעום מהרוכשים אכן מעוניין ומתכנן להתגורר בעיר. ״מחיר למשתכן״ היא הבייבי של שר האוצר משה כחלון, והוא מעוניין לבנות כמה שיותר דירות, כמה שיותר מהר. אבל מדובר בתכנון הכפוף לתכנון העירוני, ואלה לא תמיד עובדים בכפיפה אלה לאלה.
אז לא די שמספר הדירות שנבנות בפועל קטן בהרבה ממה שהובטח. הבעיה הנוספת היא שהתכנון הסביבתי, הכבישים, המוסדות ציבור, בתי ספר ואפילו אזורי מסחר כלל אינם מתוכננים. יוצא שכשיוכלסו לבסוף הדירות, הדיירים לא יזכו לתשתית חינוכית ומסחרית ואפילו מוסדות בריאות כנדרש, ויהיה עליהם לכתת רגליים לשכונות אחרות, ולעיתים גם לערים אחרות.
עפולה היא אחת הערים הראשונות, ואולי הראשונה בה נמסרו דירות אך רבות מהן אינן מאוכלסות. הרוכשים אינם מתכוונים להתגורר בעיר, וממתינים לשוכרים. גם השוכרים מעטים, משום שמדובר באתר בנייה עם בעיית תשתיות, ולמרות שהמחירים ירדו, השוכרים לא ששים להגיע.
לסיכום, חומר למחשבה...
הכוונות ב"מחיר למשתכן" אולי היו טובות, אך הביצוע הרבה פחות.
מדובר בשליפה מהמותן, בהגרלות לא בשלות, בחוסר תיאום בין אזור ההיצע לאזור הביקוש ובין הקרקע המוצעת לעיר המארחת ולתשתיות באזור. מצד אחד הודרו המשקיעים משוק הנדל״ן ופחת מספר הדירות להשכרה, ומן הצד השני נוספו עשרות אלפי זוגות צעירים למעגל השוכרים, כשהם ממתינים להגרלה ולדירה. מחירי השכירות עלו.
לא נראה שלתכנית בצביונה הנוכחי יש מקום, אך ברור שהזוגות הצעירים ואף משפחות משפרי הדיור חייבים בתמיכה, לאור מחירי הדירות הגבוהים. גם לא נכון להרחיק אותם מהמשפחות הגרעיניות שעתידות לסייע בטיפול בילדים. בכל אזורי הביקוש ובכל הערים ישנם עשרות אלפי בניינים בני 40, 50 שנה ואף יותר. במקום תכניות תמ״א ופינוי בינוי מקומיות ונקודתיות יש להקים גוף אחד לתכנון וביצוע תכניות של בינוי פינוי. בנייה ולאחר מכן הריסה ואכלוס.
אחוזי בנייה גבוהים כך שבכל בניין שייבנה, לפחות 25% מהדירות יונגשו לזכאים במחירים מופחתים. כך הזוגות הצעירים יוכלו להתגורר במקום המבוקש ולא יהפכו למשקיעים.
ולגבי אלה שרכשו דירות מוזלות המיועדות להשכרה ומכירה, קיים חשש שהם לא יזכו לרווח כלשהו. נכון, בבעלותם תהיה דירה. אך אם לא יימצאו שוכרים או מאוחר יותר קונים, יהיו אזורים שיהפכו לשכונות רפאים לתקופה ממושכת.
עוד באותו נושא: