שאלון נדל"ן ומקרקעין - אתם שואלים והמומחים שלנו עונים

המשמעות של נסח טאבו, כלומר נסח טאבו המופיעה במסמך נסח רישום המקרקעין, כשמה כן היא, להזהיר את המתבונן, כי על הנכס אותו הוא מבקש לרכוש נעשתה כבר "עסקה קודמת" או "פעולה אחרת" או שחלה עליו איזושהי זכות נוספת, משהו נוסף שלא נראה מתוך הנסח.

אם כן, הימצאותה של הערת אזהרה אינה מחייבת כי דווקא בוצעה עסקת מכר בנוגע למקרקעין, אלא הערת אזהרה יכולה להירשם על נכס גם בגין פעולות אחרות כמו: עיקול, משכנתא, הסכם הלוואה, זכות מעבר, צו שיפוטי אחר וכו'. העובדה כי קיימת הערת אזהרה על הנכס אינה פוסלת את האפשרות לעשות בנכס עסקה נוספת/אחרת, אך היא מחייבת את המתעניין במקרקעין לברר באופן מלא את תוכנה של ההערה, לטובת מי נרשמה ומה המשמעות בכל הנוגע למקרקעין.

שאלה זו הינה שאלה מורכבת שכן ישנן מספר העברת בעלות דירה על שמו של אדם כגון: העברה כתוצאה מעסקת מכר, העברה כתוצאה מירושה (בין אם קיימת צוואה ובין אם לאו), העברה אגב גירושין ועוד. הפעולה הנפוצה ביותר הינה העברה בגין עסקת מכר.

המסמכים הנדרשים לשם ביצוע העברת בעלות דירה בדרך זו כוללים בדרך כלל שתי קבוצות: אישורים שעל מוכר הנכס להמציא ואישורים שעל קונה הנכס להמציא.

• אישורים אשר נדרשים מהמוכר: אישור על תשלום/פטור מתשלום מס שבח בגין המכירה אותה ביצע. אישור של הרשות המקומית על העדר חובות, לרבות בגין היטל השבחה.
• אישורים הנדרשים מהקונה: אישור על תשלום/פטור מתשלום מס רכישה.

המסמכים הנ"ל מצורפים יחד עם מסמכים נוספים כמו:

• בקשה לרישום עסקה - בקשה עליה חותם בעל הזכות הרשום לפיה הוא מבקש כי תועבר הבעלות על שם הקונה.
• שטר מכר - שטר עליו חתומים הצדדים ובו מצויינים פרטי המוכר והקונה ופרטי הנכס המועבר כפי שהוא מופיע בספרי לשכת רישום המקרקעין.
• אישור על תשלום האגרה.

פרט למסמכים הללו יש לבחון כל עסקה הנעשית ולבדוק צורך במסמכים אחרים: מסמכים אשר יש להמציא בשל רישומה של משכנתא על המקרקעין, מסמכים אשר יש להמציא בשל הערות אזהרה הרשומות על המקרקעין, מסמכים אשר יש להמציא בשל היות אחד מהצדדים קטין ועוד.

הסכנות הכרוכות בחתימת חוזה כאשר קיימת הערה לפיה תיאורטית ניתן לרשום את הנכס בטאבו ואולם בפועל הרישום בטאבו טרם בוצע, טמונות בכך שמחד, המינהל מקפיא את פעולותיו בנכסים אלו ואינו משלים רישום בעלויות בנכס במינהל בזמן שקיימת הערה מסוג זה, מאחר וניתן לרשום את הנכס בטאבו.

מאידך, לא ניתן להשלים רישום בעלות כיוון שהדירה אינה רשומה בטאבו. רישום משכון, אשר הינו אמצעי בו ניתן לעשות שימוש, אינו מספק באופן מוחלט ולכאורה הקונה מצוי ללא הגנה וקיים סיכון לעסקאות נוגדות. ניתן להתגבר על הסיכונים הנ"ל באמצעות הצבת הגנות בהסכם הרכישה. למשל, קבלת התחייבות החברה המשכנת שלא תעביר את הדירה בטאבו ע"ש המוכר ללא רישום הערת אזהרה ע"ש הקונה. (בדומה להתחייבות מוכר לבנק נותן המשכנתא).

עוד אמצעי בו ניתן לעשות שימוש, יכלול, העברת כל כספי התמורה לנאמנות עד לרישום הזכויות ע"ש המוכר בטאבו ורישום הערת אזהרה לטובת הקונה. יצוין, כי נכסים אשר רישומם טרם הושלם הינם נפוצים, ונכסים רבים מתנהלים במשך תקופות ארוכות באמצעות "חברות משכנות" אשר חובתם העתידית להשלים את הרישום. כמובן שבכל מקרה מומלץ להעזר בשירותי עו"ד, לבדיקת המצב, לניסוח ההסכם והצבת בטוחות לרכישת הדירה.

צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש"ס-1999 עודכן בשנת 2007. בהתאם לעדכון, המחיר המרבי שרשאי נותן שירות לגבות בעד שירותי רישום של זכויות החל משנת 2007 עומד על סך של 300 ש"ח בלבד. בנוסף, המחיר המרבי שרשאי נותן שירות לגבות בעד שירותים שאינם שירותי העברת זכויות, יהיה המחיר הקבוע אותה שעה לשירות מקביל בתוספת לתקנות האגרות.

סעיף 324 בפקודת העיריות קובע, כי לא תירשם העברה של נכס בלשכת רישום המקרקעין, אלא אם הוצגה בפני הרשם תעודה חתומה על ידי ראש העירייה המעידה, כי שולמו כל החובות בגין הנכס. עד עתה, בהתאם לנהלי רשם המקרקעין, העברה של נכס לא כללה בתוכה גם רישום משכנתא. על כן בעת רישום משכנתא, ולהבדיל מרישום עסקת מכר, לא דרשו לשכות רישום המקרקעין אישור עירייה על היעדר חובות ארנונה והיטל השבחה.

ביום 5/2/2014 ניתן בבית המשפט העליון פסק דין תקדימי המשנה סדרי עולם בנושא. בפסק הדין נקבע בדעת הרוב, כי יש לשנות את נהלי העבודה הקיימים בלשכות המקרקעין ולדרוש מעתה והלאה אישור עירייה על היעדר חובות ארנונה של הבעלים (באם הוא גם המחזיק בנכס) בעת רישום משכנתא. עם זאת, דעת הרוב בפסק הדין קובעת גם, כי בניגוד לעסקת מכר, בעת רישום משכנתא לא מתקיים מימוש של זכויות תכנוניות ועל כן לא נוצר חיוב בהיטל השבחה. אם כן, במקרה שהבעלים של הדירה הוא גם המחזיק בה, כפי שעולה משאלתך, הרי שכדי לרשום משכנתא על הדירה, יש צורך בקבלת אישור עירייה על היעדר חובות ארנונה. שים לב, שאינך נדרש לשלם היטל השבחה במועד זה.

קיימים כיום שני מסלולים עיקריים:

1. המסלול ראשון מכונה תמ"א 38/3 שמשמעו ביצוע עבודות לחיזוק המבנה הקיים בפני רעידות אדמה תוך קבלת זכויות בניה להוספה של עד 2 וחצי קומות. הרוב הדרוש לצורך ניצול זכויות מכוח תמ"א 38/3, הינו 2/3 מהדירות שאליהן צמודים 2/3 מהרכוש המשותף.
2. המסלול השני מכונה תמ"א 38/2 שמשמעו הריסת הבניין הקיים והקמתו מחדש תוך קבלת זכויות בניה הן מכח תוכנית בניין עיר (תב"ע) הקיימת במקום והן מכח התמ"א שכאמור הינה תוספת בניה של עד 2 וחצי קומות. הרוב הדרוש לצורך ניצול זכויות מכוח תמ"א 38/2 הינו של 80% מבעלי הדירות ובלבד ש- 80% מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. אולם הרוב האמור מתייחס רק לצורך ביצוע עבודה ברכוש המשותף, שמטרתה הריסת בניין קיים והקמתו מחדש.

במקרה מעין זה רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של 80% מבעלי הדירות. על פניו במקרה המתואר על ידך באפשרותכם לפעול ולקדם פרוייקט של תמ"א 38/3.

מומלץ לקרוא: מהי תמ"א 38?

על מנת לרשום את הדירה על שמך, עליך להגיש ללשכת רישום המקרקעין (טאבו) הרלבנטית ולהגיש בקשה לרישום ירושה, חתומה על ידך ומאומתת על ידי עו"ד או רשם המקרקעין, לבקשה יש לצרף עותק מקורי מצו הירושה ולשלם אגרה לרישום הירושה. מכיוון שהעברת דירה בירושה אינה נחשבת מכירה של זכות במקרקעין אין צורך לצרף אישורי מיסים.

סעיף 58 לחוק המקרקעין קובע כי "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר.

לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות". על פניו תשלום לועד הבית כמו גם תשלום בגין זיפות הגג נכנסים תחת ההגדרה של "החזקה תקינה" של הבנין ומחייבים השתתפות של כלל בעלי הדירות בבנין.

בהתאם לסעיף 72 לחוק המקרקעין כאשר מדובר בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויות או חובות המתייחסות, בין היתר, לסעיף 58 לחוק יכריע בהם המפקח על המקרקעין. עליך כועד הבית להגיש תביעה מסודרת בנושא כנגד השכן למפקח על המקרקעין. כמובן טוב תעשה אם תמצא את הדרך למנוע ממך הליך משפטי, אשר חייב שיהיה הפתרון האחרון.

שלום, עסקאות בשכונה וברחוב בדירות 4 חד נסגרו במחירים גבוהים בהרבה. מחיר המחירון של דירות בנות 4 חד ברח חטיבה שמונה גבוה מהמחיר שננקב בשאלה. לא ראינו את הדירה האמורה ולכן איננו יכולים לענות ספציפית: יתכן שהיא דורשת השקעה , טעונת שיפוץ מסיבי וכו׳. דירה במצב טוב בת 4 חד במיקום זה, גם בקומה ב׳ מושכרת בממוצע בך-2,800-3,000 ש"ח לחודש.

שלום המחירון מתומחר כך שמחיר הדירה המצויה ברחוב מסויים, מושפעת מהפרמטרים הסובבים אותה. לדוגמא: מחיר דירה בדרך נמיר בתל אביב נמוך מגירה זהה ברחוב טולדנו בבבלי, למרות שהן קרובות פיסית. לעומת זאת דירה עורפית ברחוב רועש מחירה עולה בכ5%. אבל חשוב מאוד לציין, שבשנים האחרונות חלו שינויים גדולים הן בבנייה והן בהרגלי הצריכה. רוב הפרויקטים היוקרתיים נבנים היום על צמתים ראשיים, והביקוש רב כמו גם המחירים. ניתן למגן את הדירה בחלונות טריפל, לבדוק פתרונות אקוסטיים אחרים, ולהזכיר בעובדה שרוב ימות השנה עם ישראל ממוזג.

שווי הדירה לאחר חתימה על הסכם הסכם תמ"א 38/2 יעלה סביב ה 40%.

שלום מדובר במיקום מעולה אך בבניין עם מעלית ודירה בקומה א'. וללא חניה. דירה כזאת תימכר סביב 2,900,000 ₪. -2950,000 ש"ח אינני יודעת אם הדירה מצויה בחזית או בעורף. דירת חזיתית תימכר במחיר גבוה מדירה עורפית. למרות שמדובר ברחוב רועש יחסית, שד' רוטשילד הינן מותג מבוקש והדירות החזיתיות יקרות ומבוקשות יותר.

חג שמח! לא נכתב בכמה חדרים מדובר, אל בבניינים הישנים מאוד במושבה ברח׳ רחבעם זאבי נבנו בעיקר דירות בנות 2.5 ו-3 חד דירות אלה נרכשו בעיקר על ידי משקיעים שכמעט ונעדרים מהשוק וקיים קושי רב מאוד בשיווקן. דירה בת 3 חד תימכר בימים אלה לאחר שהות ארוכה בשוק סביב 750,000-770,000 ש"ח.

בוקר טוב, אני מניחה שהכוונה ל-700,000 שח קיים בראשון לציון היצע גדול של דירות בנות 3 חד בבניינים ישנים שניתן לרכוש אותן במחיר האמור והתשואה תהיה גבוהה ב- 800-1,000 ש"ח . ברחובות ניתן לרכוש גם דירות בעלות מספר חדרים גדול יותר, למשל בקריית משה ובשעריים אבל התשואה תהיה נמוכה מהדירה בראשל״צ. בפתח תקווה למשל המצב דומה לראשון לציון, מבחינת היצע ומחירים.

שלום ערכה של הדירה כ-600,000 ש"ח, מדובר על דירה המתאימה למשקיע, ומספר המשקיעים היום נמוך. יש היצע של דירות ברחוב ורובן בקומה גבוהה ללא מעלית, תתחילי במחיר קרוב למציאות שיהיה אטרקטיבי לקונה.

שלום. לא צויין מס׳ חד קומה וכו׳ ואף לא מצב הדירה. דירה ממוצעת בקומה ב׳ מצב כללי טוב ממוזגת עם 3 חד' תושכר ב 4,000 שח. דירה ממוצעת בקומה ב׳ מצב כללי טוב ממוזגת עם 4 חד׳ תושכר סביב 4,500 -4,600 ש"ח.

חשוב מאוד לדעת אם יש מעלית וחניה. בהנחה שהבניין עם מעלית המחיר סביב 1,300,000 ש"ח

שלום. אין לי נתונים כמו שטח וכו׳ ולכן אמסור הערכה כללית על סמך מה שנמסר לי: אם מדובר בנכס על מפלס אחד המשתרע על קומה שלמה, מדובר על שטח של כ- 280-300 מר', שחציו בנוי (דירת 5 חד') והשאר מרפסת. בניין חדיש וסטנדרט גבוה יביאו את הנכס למחיר שמתקרב ל-3,850,000-4,000,000 ש"ח. מאחר ושוק הנדל״ן אינו מצוי במצב של ביקושים ערים, הקונה מצוי בעמדת מיקוח ויכול להביא את הבעלים לסף הנמוך יותר. מצד שני, כשמדובר בנכס ייחודי (פנטהאוזים על מפלס אחד) וברמה גבוהה, חבל להפסיד עסקה עקב מיקוח. לגבי ההערכה: במידה ומצוי בקרבת מקום נכס אחר גבוה מהפנטהאוז המדובר, ערכו יורד.

שלום. אין די בידיעה שבבניין יש מעלית וחניה. גם מספר הקומות בבניין יש השפעה על הנושא. אם מדובר בבניין בן 3 קומות, הדירה בקומה א' תהיה זולה ב 5% מדירה זהה בקומה ב'. אך אם מדובר בבניין רב קומות (5 קומות ויותר) הדירה בקומה א' מחירה נמוך ב-8-10% משום שהיא מתקשה להימכר, שוהה בשוק תקופה ממושכת ונמכרת רק במחיר מציאה ורק כשהמוכר מתפשר מאוד כלפי מטה. בבני ברק השכנה המצב שונה לחלוטין ושם היא דווקא הדירה היקרה בבניין. כך גם באזורים בהם האוכלוסייה הדתית מהווה רוב.

שלום. אני לא מוסרת ו/או קובעת שומות ומחירים להיטל השבחה. דירות בנות 2-2.5 חד׳ ברמת אביב הוותיקה בבתים הדו קומתיים, קומת קרקע נמכרות סביב 1,800,000-2,000,000 ש״ח.

במחירון דירות המודפס שלנו רשומים מחירי ההשכרה בכל 35 הערים המופיעים במחירון.

נכון שחתימה על זכרון דברים למכירת דירה "מאלצת" את הצד הנגדי לבצע את ההסכם ו"תופסת" אותו, אך באותה מידה היא תופסת גם אותך! זיכרון דברים הינו חוזה מחייב לכל דבר, יותר מזה, עם זיכרון דברים ניתן אפילו לשים הערת אזהרה בטאבו על נכס, ולכן, רצוי מאוד להיזהר לפני שחותמים על זכרון דברים למכירת דירה ולהתיחס אליו כאל חוזה לכל דבר.

מס רכישה הינו מס מדורג המשולם אחרי רכישת דירה או נכס נדל"ני אחר. דירות שמחירן נמוך מ-557,420 ₪ פטורות מלשלם מס זה.
עולים חדשים אינם משלמים מס על דירות שמחירן נמוך מ-1,043,000 ₪.

אם שניכם התחייבתם מול בעל הבית בחוזה, ושניכם חתומים עליו, אזי שותפך לחוזה צריך להסדיר עם בעל הבית את התחייבויותיו מולו, ובדרך כלל למצוא שוכר אחר שיכנס לנעליו באותם תנאים. במידה ואתה בלבד חתום על החוזה ושותפך הוא שותף משני, עליך לדאוג לשותף שישתתף איתך בעלויות, ללא שום קשר לבעל הבית. מומלץ לקרוא: הסכם שכירות בלתי מוגנת

לפי החוק מדובר ב-2% ועוד מע"מ אלא אם סוכם אחרת מראש. המתווך צריך להיות בעל רשיון תיווך כחוק.

מדובר בעצם בהליך שנקרא היוון, כלומר יש לבדוק באם הדירה מהוונת, ובאם לא לדאוג שבעל הדירה יהוון את הזכויות במנהל. אחרי ההיוון ערכה יהיה שווה לערך דירה על אדמה פרטית. במידה והדירה לא תעבור היוון ערכה יהיה נמוך יותר משום שאתה תצטרך לשלם מידי שנה דמי חכירה למנהל, וכאשר תחפוץ למכור את הדירה תידרש לשלם למנהל דמי הסכמה. בימים אלה המנהל יצא במבצע היוון משתלם ביותר כך שקשה למצוא דירות שבעליהן אינם מהוונים אותן.

זאת תהיה עסקה גרועה שבסיכומו של דבר תותיר אותך ללא דירה כלל, כשהפער בין הדירה שתרכוש והפער בין הדירה שתרצה לרכוש בעתיד ילך ויגדל כל הזמן. הדירות בשכונות ה"גרועות" אינן משתבחות. עדיף שתרכוש דירה קטנה במיקום טוב ותשלים במשכנתא, כך שתמיד תוכל למכור אותה ולשפר דיור.

דירה עורפית המצויה ברחוב שקט גרועה מדירה חזיתית. הדירות החזיתיות נהנות הן משקט והן מנוף הרחוב, ואלה העורפיות פונות בדרך כלל לדירות השכנות ולמגרשי החניה וחנוקות יותר, ולכן יש להוריד מערכן. לעומת זאת כשמדובר ברחוב רועש וסואן, עדיף לגור בעורף, שם נהנים משקט יחסי ולכן יש להוסיף 5% בערך הדירות.

המבחן האמיתי הוא בקרבה הממשית למטרד, ועד כמה עתיד הנכס להיות מושפע מהקרבה אליו. מרחק של 500 מר' בסביבה אורבנית אינו נחשב קרוב, באם הנכס אינו גובל בקיר האקוסטי או קרוב דיו לרכבת בטווח שמיעה. נגישות תחבורתית היא נכס חשוב וחיובי כל עוד אין נמצאים בקרבה ממשית, ומחצית הק"מ נשמע רחוק דיו בכדי להינות מבלי להוות מטרד. הדירות שעתידות לסבול מירידת ערך ממשית הינן אלה שמצויות בקו ראשון לקיר האקוסטי (גם אם שומעים מעט מדובר בהפרעה ממשית, מטרד, זיהום אוויר וכו'), ובטווח שמיעה לרכבת.

דירות המצויות במתחמים הכוללים בתוכם בריכות שחייה ספא או קאנטרי, בדרך כלל מתומחרות מלכתחילה בהתאם, ואין צורך להוסיף על מחיר הדירה תוספת לעניין הבריכה. מאחר והשואל לא הרחיב לגבי המקום הספציפי, אין לי ידע לגבי המיקום המדויק. אך למשל דירות בשכונות כמו ה"קאנטרי" בגבעת שמואל, או דירות באזורי חן, כוללות את העובדה שיש בריכת שחייה לרווחת הדיירים ואין מוסיפים דבר.

הנושא מורכב. אנו נוכל לטפל בזאת על סמך פניה אלינו בכדי לקבל חוות דעת בכתב.

גולשת הנכבדה! מזה 40 שנה משרד לוי יצחק עוסק במחירונים של רכב, דירות, אופנועים, מוצרים וכיוצא בזה. אין אנו עוסקים בתיווך או בהצעות מכירה וקניה. כך נשמרת אובייקטיביות לאורך זמן.

מחירון הדירות והשיפוצים של לוי יצחק שלנו יוצא לאור פעם בחודשיים. הוא נכון ליום הוצאתו לאור.

לגבי ירידת ערך הנגרמת לדירות עקב מטרדים שונים בעבר הווה או עתיד יש לדון לגופו של דבר של כל מקרה. לשם כך יש לקבוע פגישה עם שמאי מקרקעין במקום המטרד ובעת המטרד.

הסקרים שלנו בנושא הנדל"ן מרוכזים בדרך כלל ב-36 ערים, בהן אנו מפרסמים את מחירי הדירות בבתים משוטפים (בניה רוויה). כתובתך רשומה אצלנו - במידה ונערוך סקר בסביבה בה אתה מעוניין - נודיעך.

חשוב לדעת את הערכת השמאי על הנכס. אילו מיסים אגרות תשלומים והיטלים נוספים עתידים להיות משולמים על המקרקעין ועל הנכס הנרכש. מה שכר הטרחה המוטל על הזוכה, ואיזה תשלום עליו לשלם כשכר הטרחה של הכונס (לעיתים מדובר על 6%!) לברר עם עורך המכרז אם הוא עתיד לערוך התמחרות מול שאר המציעים.

עסקאות אחרונות שהתבצעו ברח' הרצל בנתניה: דירת 5 ד' בכ- 700,000 ₪ דירת 3 חד' ב- 468,000 ₪ גם היום מוצעות למכירה דירות ברחוב במגוון מחירים, זולות בהרבה מהסכומים אותן דורש מוכר הדירה האמורה. כל בעל דירה רשאי מבחינה לגיטימית לדרוש עבור הנכס שבבעלותו מחיר שהוא חושב שהדירה ראויה להימכר בו. אם ימצא קונה במחיר הזה אנו נעדכן את המחירון. להערכתנו המחיר אותו דורש בעל הדירה גבוה בהרבה משווי הנכס.

מחירי השכר החודשי בשכונת נווה שאנן בחיפה עלו בשנה האחרונה ב-10-12%.

אנו מודים לך על הפניה ועל בקשתך. אנו שוקדים על הנושא שהעלת ובקרוב נפרסם גם מחירי קרקעות לבניה.

אין תקופה מוגדרת אותה ניתן להשליך מעסקה לעסקה. בכל פעם יש להמתין לאישור בית משפט, ובמקרים רבים קיימת אפשרות שבעל הנכס ימצא את האמצעים וירכוש בעצמו את הנכס. במידה ובתקופה זו תמשיך בחיפושים ותמצא נכס אחר שישא חן בעיניך , אתה עלול להפסיד את הסכום הראשוני אותו הפקדת (10%) להשטחת העסקה. מצד שני, מאחר ואין בטחון שאתה אמנם תזכה בדירה (לעיתים מקיימים התמחרות והמחירים עולים מעבר למה שאתה מעוניין לשלם) מן הראוי שתמשיך לבדוק את השוק ותחשוף את עצמך לנכסים נוספים, ובמקרה הצורך פשוט לא תתמחר.

לעיתים, גם אם המחיר ריאלי, קשה למצוא שוכר. הסיבות רבות:

• הבית אינו נראה במיטבו בשעה שמראים אותו.
• מצב הדירה אינו טוב.
• היא אינה מסודרת.
• ילדים מסתובבים בשטח, ריחות בישול, אין מזגן או שלא מפעילים אותו, וכו'.

שוכרים צריכים לפתח כימיה עם דירה שהם אולי ירצו להתגורר בה, ואם היא בלתי נעימה הם לא ישכרו אותה. עצתנו - לפנות לבעל מקצוע, מתווך, לתת לו לנהל את ההשכרה, ובעיקר לשמוע בקולו ולהאזין להערותיו, ולא להתערב כשהוא משוחח עם לקוחות, ואולי לא להיות באותה שעה בדירה.

לא תמיד שיפוץ דירה מעלה את ערך הנכס: אם במהלך השיפוץ אנו משנים את מספר החדרים, ולכל חדר יש כניסה נפרדת משלו, ערך הדירה עולה משמעותית. שיפוץ קוסמטי שהופך את הדירה נעימה יותר ובהירה יותר, ולמרות זאת אינו כרוך בהוצאות רבות, יכול להביא לכך שהדירה תמצא קונה מהר יותר. שיפוץ מסיבי שכרוך בהוצאות רבות עדיף לעשות רק במידה ומעוניינים להמשיך להתגורר בנכס. קונה פוטנציאלי לעיתים מעדיף לרכוש את הדירה במחיר זול יותר ולהשקיע בעצמו, ולעיתים השיפוץ שנעשה בדירה אינו מוערך או לחילופין אינו מוצא חן בעיני הקונה והוא אינו מוכן לשלם את התמורה.

יש בניינים הבנויים על מדרון או מדרגות. דירה אליה עולים מספר מועט של מדרגות, אפילו היא מצויה בקומה שלישית מצד שני של הרחוב משום שהבניין מצוי על מדרון, אך היא נגישה וקל לעלות אליה, כאילו היא מצויה בקומה ראשונה. לא המרחק מהקרקע הוא הקובע את מחיר הדירה אלא הקושי להגיע אל הדירה. התשובה מתיחסת גם לערים רבות שם הבניינים בנויים על מדרונות הרים כמו בחיפה למשל.

הדבר קשור לנושא הבטיחות. יש להתייעץ עם מהנדס בניין, האם הכובד המזגנים המונחים מעל דירותך מסכן את הגג.

התשובה לכל השאלות היא חיובית. מטבע הדברים, המחיר נקבע על ידי היצע וביקוש. בוודאי בהמחיר יהיה גבוה יותר אם ימצא שוכר שנחוץ לו מחסן.

בדרך כלל אנו ממליצים על זהירות יתר בזמן קניה או מכירה של דירה בדמי מפתח שינוי בעלות הדירות מסוג זה קשור למספר חוקים והוראות. נא לעיין באתר שלנו בכתבה דמי מפתח שבמדור דירות.

המחירים של דירות בארץ נזילים ביותר. יש לבדוק את המחיר הדירה רק סמוך למועד המכירתה.

ההחלטה על מקור הקניה של דירה היא בהתאם לנתונים הספציפיים. הכל מקרה יש לבדוק את עניין הכספי וגם העניין החוקי. אין לוותר בשום מקרה על בדיקה העירייה על הדירה המוצעת למכירה.

יש להדגיש כי אנו עוסקים בסקרים ובהערכות. מטבע הדברים, קיימות סטיות קלות למעלה ולמטה. לכן, בכל מקרה יש להתייחס בצורה פרטנית.

במדינת ישראל אסור לתווך בדירות ללא רישיון, כאשר פונים לתווך דבר ראשון יש לבקש שיציג לפניך את רישיון התיווך. שכר הטרחה של מתווך הינו 2% אך, כמו כל מוצר גם כאן ניתן להתמקח.

יש לבקש ביקור של אחד מחברות שעוסקות בביקורת מבנים ועל סמך זה לקבוע את העלות השיפוץ ותביעה מהקבלן. את רשימת החברות העוסקות בכך ניתן למצוא בדפי זהב.

הכלל הוא ככל שמחיר הדירה נמוך, כך התשואה בגין השכרה גבוה יותר. יש לקחת בחשבון גם סיכוי ההשכרה במקום.

במידה ומוסרים את שם המתחם, המחיר של הדירה במתחם מתומכר כבר בהתייחסות לבריכה המשותפת.

הואיל וחסרים נתונים מהותיים, כגון מהו נוסח הסעיפים הרלוונטיים בכל אחד מההסכמים עליו חתם השואל, בכל אחד ממשרדי התיווך, לא ניתן להשיב לשאלה האם השתכלל חוזה מחייב לשלם דמי תיווך. כמו כן יש לשים לב לסעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996, המורה כי: "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת".

בכל מקרה, על פי סעיף 14(א) לחוק המתווכים, הזכאות לדמי תיווך מותנית בהתקיים התנאים המצטברים שלהלן: המתווך הינו בעל רישיון לעסוק בתיווך במקרקעין; הלקוח חתם על הזמנה בכתב, בהתאם להוראות סעיף 9 לחוק; המתווך היה "הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב". דהינו, על פי החוק, הלקוח חייב למתווך דמי תיווך, בכפוף לכך שהתקשר בהסכם מחייב עם בעל הדירה, בשל פעילותו של אותו מתווך.

* יובהר, כי האמור לעיל אינו מהווה חוות דעת משפטית, ואין בכל האמור כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי בשום אופן.

נא לפנות לדה מרקר לקבלת פרטים נוספים.

אין קשר בין מחיר הדירה להיטל פיתוח תשתיות. כשרוכשים מגרשים לבניה, בין אם רוויה או צמודת קרקע יש אגרת פיתוח ורשויות המקומיות. אין אפשרות לכמת באחוזים ממחיר דירה היפוטתית.

אין אנו עוסקים בנבואות.

נא לרכוש את המחירון הדירות, חפשו דירות בסביבות 2 חדרים.

יש להשתמש בחוזה סטנדרטי לשכירות ולשנות בכל מקום שמופיעה מילה דירה למילה מחסן.

אם לא היו שואלים שאלה כפי ששאלת, היו צריכים "להמציא" אותה! כפי שכבר כתבנו בעבר, במדינת ישראל אין תקן מחייב לגבי שטח הדירה. כאשר מדובר במדידת שטח דירה, ישנן בין היתר קיימות צורות המדידה הבאות:

1. שטח נטו ללא קירות.
2. שטח כולל קירות.
3. שטח כולל מרפסות.
4. שטח כולל כל השטחים הציבוריים של הבניין המשותף.

מכאן רישומים שונים:

1. רישומים בטאבו שנמסרו ע"י הקבלן.
2. רישומים בטאבו שנמסרו ע"י הדייר.
3. שטח הרשום בעירייה.
4. שטח שרשום בחוזה בין הדייר לבין הקבלן ועוד כהנה וכהנה.

לפיכך, לא נותר לנו אלא להמליץ, על אף החוסר רצון מצדך לעשות זאת למדוד למעשה את השטח.

לפי הנתונים שמסרת, בהחלט ניתן לדרוש עבור הדירה שלך מחיר גבוה יותר.

הפער עשוי להגיע בסביביות 40% לטובת בניין של 4 דיירים.

אין יתרונות או חסרונות בחירה לפי עיצוב הבית.

חוקי המס בישראל הם בין המסובכים בעולם, הצעתנו לפנות לראוה חשבון או לסניף הקרוב של מס רכוש.

מס רכישה הינו מס מדורג המשולם אחרי רכישת דירה או נכס נדל"ני אחר. דירות שמחירן נמוך מ-557,420 ₪ פטורות מלשלם מס זה. עולים אינם משלמים מס על דירות שמחירן נמוך מ-1,043,000 ₪.

עליך לבדוק האם הדירה מהוונת ובאם לא, לדאוג שבעל הדירה יהוון את זכויות המנהל. אחרי ההיוון ערכה יהיה שווה לערך דירה על אדמה פרטית.

ראשית דבר - קניית דירה מכונס נכסים דורשת ידע די נרחב בנושא נדל"ן. אם בכל זאת החלטת להתעניין בנושא אנא שימי לב לנקודות הבאות:

1. האם הנכס נקי מכל שיעבוד?
2. מה גובה שכר הטרחה של הכונס?
3. השווי בין הערכת השמאי של הכונס לבין מחיר המחירון.
4. אילו מיסים ואגרות מוטלים על הנכס?
5. האם אחרי שנודעים תוצאות המכרז יתקיים גם משא ומתן בין הכונס לבין מציע המכרז.

בתקופה האחרונה מרפסת שמש נהפכת לטרנד. מרפסת שמש באזורים נדרשים מוסיפה בין 6-10% ממחיר הדירה. תוספת זו מצויינת במחירון דירות המודפס שלנו.

תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. מה כוללת תמ"א 38?

מטבע הדברים, יש לבחון כל מקרה לגופו ע"י בעלי מקצוע המתאימים. בדרך כלל, תמ"א 38 גורמת להשבחה ושיפוץ מלא של הבניין.

אנו מנועים מלפרסם או להמליץ על שמאי מקרקעין. אנא פני למקורות מידע נוספים כגון: דפי זהב, 144 או אינטרנט.

מחירי שכר דירה בגבעת שמואל ניתן לראות בעמוד 37 במחירון הדירות 02-03/2010 המודפס. את המחירון ניתן להשיג בנקודות המכירה או לרכוש את המחירון בהנחה של 12% דרך האתר שלנו.

השבחה ושיפוצים במסגרת תמ"א 38 צפויים לכלול:

• חיזוק קונסטרוקטיבי של הבניין נגד רעידת האדמה.
• התקנת מעלית חדישה.
• ציפוי הקירות החיצוניים וחידוש המראה הכללי של הבניין.
• בניית לובי כניסה מודרני מרווח ומפואר.
• שיפוץ חדר מדרגות וחדר האשפה.
• שיפוץ החצר כולל גינון מודרני שבילים וחניה.
• אפשרות לתוספת בניה לדירות (מרפסת שמש / מרחב מוגן וכו').

בדרך כלל, ככל שהדירה זולה יותר התשואה החודשית גבוהה יותר. את הדירה הזולה ניתן להשכירה בשכר דירה נמוך, אך יחסית למחיר הדירה התשואה השנתית יחסית להשקעה גבוהה יותר.

בדרך כלל, מקובל שבקומה רביעית (4) הפער בין בית שיש לו מעלית לבית שאין לו מעלית הוא כ- 30%-35% בקומה שלישית (3) כ-30% בקומה שנייה (2) כ-20% בקומה ראשונה (1) כ-10%.

לצורך הערכת נכסים מסחריים מסוג יש צורך במיידע מקיף יותר, והעניין מצריך ביקור של שמאי במקום. להערכתנו מדובר ב-5% מס רכישה, אך אתה צריך להתייעץ עם עורך דין ולא להסתפק בתשובה חלקית זאת.

כן, יש לשלם היטל השבחה בגין אפשרות הבניה על הגג. ניתן להשביח את הגג על ידי תוספת של 40 מר' ועל זה העירייה גובה היטל השבחה. ההיטל יכול להיגבות בשני מועדים: במועד מימוש הבנייה או במועד המכירה. לגבי שאלת החוות : המס מוטל על הבעלים, אך אם בעל הדירה לא מימש את הבנייה ולא נהנה ממנה בפועל, ומוכר זכויות בלבד, ניתן להגיע במשא ומתן למחיר שישקף את ערך הנכס והזכויות על הגג, ויפחית את עלות היטל ההשבחה , שיוטל במקרה זה על הקונה. מדובר בקונה מרצון ומוכר מרצון ומשא ומתן ביניהם.

כל מקרה צריך להיבדק לגופו. בכל מקרה, דירה משופצת בבניין מגורים, שוויה גבוה יותר מדירה שאינה משופצת באותו בניין.

יחסי שוכר ומשכיר בדרך כלל מעוגנים בחוזה, ובכל חוזה שכירות סטנדרטי קיים סעיף לגבי אפשרות מכירה של הדירה ופינויו של השוכר. במידה ולא קיים סעיף כגון זה בחוזה, תקופה של 6 חודשים תיחשב לתקופה מספקת. אנו מתחשבים בעובדה שהשוכרת במקרה הנוכחי מתגוררת בדירה תקופה ממושכת במיוחד. במקרים אחרים מדובר על תקופות של 3-6 חודשים. איננו יודעים אם השוכרת נקטה בפעולות ובהשקעות כלשהן בתקופת מגוריה בדירה, ומה היו יחסיה עם בעלי הדירה. תקופה כה ארוכה עשויה או עלולה להביא לתביעות של זכויות . כעקרון, רצוי שלא להשכיר דירה מעבר ל-9 שנים ו-11 חודשים לאותם שוכרים.

1. במידה ויש לך חוזה עם הדייר/ת הפרטים שבחוזה קובעים.
2. אם השיש נשבר עקב מחדל או פעולה של הדייר/ת, אז מטבע הדברים כל אחד אחראי על מחדליו.
3. אם השיש נסדק או נשבר בגלל שימוש סביר או בגלל "גילו" התיקון חל על בעל הדירה.

השיפורים כפי שמתוארים עלידך בגין תמ"א 38 מעלים את ערך הדירה בקומה שלישית כ- 30-40%, בקומה שניה כ-20-25%, בקומה ראשונה כ- 10-15%.

לך אדוני ולכל המעוניין מתוך ניסיונינו רב שנים אנו ממליצים על שני מקצועות שאסור לחסוך בהם: רואה חשבון ויועץ משפטי. פנייה לאחד משניהם יכולה לחסוך הרבה כסף.

לכל שינוי בבעלות הדירה יש השלחות מרחיקות לכת. לכן, אנו ממליצים לפנות לעו"ד המתמחה בחוקי נדל"ן.

בכל בניין משותף יש חזית שפונה לרחוב שמשם הכניסה ויש עורפי הפונה לחלק האחורי של הבניין. ברחובות הרועשים יש יתרון לחלק העורפי של הבניין. וברחובות השקטים היתרון ניתן לחלק קידמי.

אנא לציין יותר פרטים כגון רוחב ושטח המחסן בכדי שנוכל לענות לך.

שרה שלום. בגלל אילוצים טכניים במקום, בעיתונים השונים, מפורסמים הדיווחים על עסקאות בהתאם להחלטת עורכי העיתונים.

בכדי להימנע ממסים למיניהם ניתן למכור דירה פרטית כל 4 שנים. הצעתנו לפנות לרואה חשבון ולקבל פרטים מדוייקים יותר.

בניין עם מעלית מעלה את ערך הנכס בכ-10%-30%, דבר המכסה את עלות הקמת המעלית ועוד מותיר תוספת לערך הדירה. כמו כן, דירה בבניין עם מעלית נמכרת ביתר קלות.

חניה מסומנת אצלנו במידה ומקום החנייה מובטח לדייר והיא רשומה בטאבו.

לגיל הדירה ומיקומה יש משמעות בעניין מצבה הכללי. דירה ללא שיפוץ יסודי מחירה יהיה נמוך יותר, אך דירה מושקעת מאוד לא בהכרח השיפוץ ישתתף במחיר משום הקונים יכולים לטעון שהוא אינו מתאים להם או לטעמם. מטבח חדיש ניירות מושקע, יכול להעלות את ערך הבית אך לא כדאי להשקיע בשיפוץ לצורך מכירה, לכל היותר בשיפוץ קוסמטיים.

בדרך כלל החתימה על ההתחייבות היא אשר קובעת. הצעתנו לפנות לעו"ד, אך תמיד יש מקום לפשרות....

עליך לפנות לשמאי מקרקעין זה או אחר. אין אנו ממליצים על שמאי מסויים.

אין אנו עונים בכתב על מחיר דירה, בקרוב אנשי הנדל"ן יצרו עמך קשר וימסרו את מחיר הדירה.

במדינת ישראל עדיין לא קיים חוק לפי איזה שיטה להעריך את שטח הדירה. לכן אנו ממליצים לעשות ממוצע של כל הנתונים שיש ברשותך ולפי זה להעריך את ערכה. לרשותך: מחירון דירות.

אנו ממליצים לפנות לרואה חשבון המתמצא בחוקי הנדל"ן או לעו"ד המצוי בנושא.

על מנת לקבל הצעת מחיר לשיפוצים מהסוג שהעלת, אשר כל המרכיבים הכרוכים בכך נלקחו בחישוב, עליך לפנות לקבלני שיפוצים מורשים ולקבל לפחות 3 הצעות מחיר ובדיקת עבודות קודמות שהם ביצעו.

שלום רב. עם כל הרצון לעזור, אנו לא מתווכים ולא עוסקים ברכישת דירות. אנו ממליצים לך לפנות לארגון הנכים.

אין תקן קבוע למספר מעליות בבניין, מספר המעליות נקבע בדרך כלל על פי מספר הדירות. בבניין כמו שציינת, 2 מעליות הינו מספר מקובל. החוק קובע שבבניין בן 14 קומות אחת המעליות צריכה להיות מעלית אלונקה.

תלוי מתי בוצע רישום בטאבו ואם הוא כולל מרפסות. במידה והרישום ישן סביר להניח שאין הוא כולל את המרפסות. בשטח הדירה היום יש לכלול את כל שטח המרפסות. וכן להוסיף עוד 20% על שטח הדירה. מאחר ומדובר על כל היקף הבית שבנוי מבלוק בעובי 20 ס"מ. אם הרישום כולל את שטח המרפסות אין להוסיפן לתחשיב. שטח הדירה מבחינתנו כולל את הדירה כולה ללא חלקים ציבוריים מחדר המדרגות, חניות מחסנים שטח משותף בגג וכו'.

לצערינו באתר אינטרנט שלנו נוכל לתת תשובות קצרות ולא תשובות שדורשות עבודות מחקר ויעוץ נרחבות. הצעתנו בנושא שלך לפנות לשמאי מקרקעין. בנוסף מוזמנת לקרוא על רישום בטאבו כאן.

במחירון הדירות מודפס שבהוצאתנו רשומים מחירי השכירות ב-36 ערים. המחירים מופיעים בסוף כל שכונה. את מחירון הדירות ניתן לרכוש בכל קיוסק, רשתות שיווק סטימצקי וצומת הספרים או בהנחה דרך האתר של לוי יצחק.

הצעתנו: פני לקבלן אחר ותבקשי הצעת מחיר כולל "פינה" ו-"סינר". אם המחיר יהיה דומה למחיר של הקבלן שלך שקיבלת, תביני מה דעתנו על הקבלן שהגיש הצעת מחיר למ"ר ולא כלל בתוכו את ה"סינר" ו-"פינה".

ככל שהאזור טוב יותר ככה ההשקעה בשיפוץ משתלמת יותר. מטבע הדברים, שיפוץ שהושקע בו סכום גבוה מעלה את ערך הדירה:

• במקום נדרש בסכום השיפוץ או יותר.
• במקום שהביקוש לא גבוה התוספת למחיר פחות מערך השיפוץ.

אם כל הרצון לתת תשובות מדוייקות יש לפעמים סכנה שהתשובות תגרומנה לעיוותים. במקרה שלך הננו להציע לפנות לשמאי מקרקעין.

מטבע הדברים, דירה שהוספו לה חדרים עקב סגירת מרפסת, ערכה פחות מדירה שמספר החדרים המקורי זהה.

המלצתנו לפנות למנהל מקרקעי ישראל.

מעשית הדבר הינו בר ביצוע. יש לבדוק מבחינת רישוי מוניציפאלי ומבחינת העירייה אם אפשר להסב מחסן לדירת מגורים.

אין אנו עונים בכתב על מחיר דירה, לשם קבלת פרטים על הזנמת חוות הדעת ומחירה נא להתקשר לטלפון: 03-5619114 בימים א'-ה' בין השעות 08:30-14:00 (לבקש את מירה).

אין פיקוח על מחירי השכירות הדירות. בתום חוזה ניתן לשנות את מחיר ההשכרה.

שאלות הקשורות לחוזה יש לפנות לעו"ד.

במדינת ישראל קבלת רישיון לצירוף חלק משטח ציבורי כרוכה בהתגברות על מכשולים רבים. בנושא המחיר הדבר תלוי בערך הקרקע באזור המדובר, בגודל השטח שרוצים לצרף ועוד גורמים שדורשים תשלום, כגון: מודדים, מעריכים, עורכי דין וכד'.

מחיר החניה יכול להגיע ל-עד 10% מערך הדירה, על פי מצוקת החניה באזור. חניה מקורה שוויה כ-10% יותר מחניה לא מקורה.

מוטב לא להיכנס לשינויים מסוג זה.

לי שלום. משרדנו אינו מעריך דירות או נכסים אחרים, אלא מוציא לאור מחירון דירות ארצי.

שרון שלום. אין אנו ממליצים על שמאי מקרקעין מסוים, בחר שמאי מתוך הרשימה באינטרנט.

יצחק שלום רב. אנו ממליצים לפנות לעו"ד המתמחה בענייני נדל"ן.

דורון שלום. נושא ירידת ערך נקבע אך ורק לגופו של עניין. ירידת ערך של דירה מושפעת מהרבה גורמים, כגון: גיל הבניין, שינויים בסביבת הבניין, שינויים דמוגרפים וסוציו אקונומיים של השכנים ועוד ועוד. מומלץ להיכנס: מחירון דירות אונליין.

סופי שלום. התשובה לכך מצריכה ביקור שמאי מקרקעין. יש לבחור שמאי מקרקעין מרשימת השמאים ולהזמינו לביקור בבית.

שרון שלום. בין מהנדסי החשמל רווחת הדיעה כי שנאים גורמים להשראה חשמלית, שאינה "מוסיפה" לבריאות. מטבע הדברים, הדבר עשוי להשפיע על ערך הדירה. התשובה המדוייקת יכולה להיעשות ע"י מומחה מיוחד למדידת קרינה. רשימת בעלי מקצוע מסוג זה ניתן למצוא באינטרנט.

זהבה שלום רב. מאחר ומדובר בסוגיה משפטית, מומלץ לקבל יעוץ משפטי.

באופן תיאורטי רישום של דירה בטאבו מאשרת את הבעלות על הדירה. באופן מעשי מאות אלפי דירות אינן רשומות בטאבו. חלקן רשום במנהל מקרקעי ישראל, חלקן אצל הקבלנים שמהם נרכשה הדירה וחלקן בעמותות שונות שהתאגדו לשם רכישת הדירה. לכל הדעות, המצב המתואר לעיל אינו בריא אבל אלה העובדות במדינת ישראל.

זאב שלום. מקובל בבתים משותפים חלוקת השטחים שאותם ציינת. להעביר לשימושם של דיירי הקומה עליונה את שימוש בגג ולדיירי קומת הקרקע את שימוש בגינה ללא רישום, וזאת בהסכמת הדיירים.

עמיצור שלום. קומה 4 ללא מעלית מפחיתה מערך הדירה כ- 30%. לרשותך: מחירון דירות חינם.

דוד שלום. לא קיים תקן מסוג זה.

שיר שלום. ערך הדירה יעלה בהתאם לרשום במחירון לדירה בת 4 חדרים ברחוב שלך.

נורית שלום. בדרך כלל המחיר של דירה חדשה מקבלן היא ב-20% גבוהה יותר מהמצויין במחירון הדירות שלנו לגבי אותו רחוב. הזמנת דירה "על הנייר" בהחלט כרוכה בהנחה מסויימת בהתאם למסע ומתן שלך עם הקבלן.

אופיר שלום. בשאלות מורכבות מסוג זה אנא פנה לעו"ד המתמחה בכך או לשמאי מקרקעין מוסמך.

נעמי שלום. יש לבדוק את הגג רשום בטאבו על שם המוכר ורק אז לתמחר את הדירה. לגבי תיקונים יש לקחת בחשבון את עלותם ובהתאם לכך לתמחר.

טליה שלום. עליך לפנות לרואה חשבון.

סופי שלום. אין אנו נוהגים להמליץ על שמאי זה או אחר. נא לחפש שמאי מתאים באינטרנט ואיתו לבדוק את כל הפרטים לפני הזמנתו.

יעקב שלום. לא מסרת פרטים לא לגבי הדירה ולא לגבי הבית על המגרש. לגבי בית על מגרש אין אפשרות לתת תשובה גם אם יש פרטים משום שצריך לגשת למועצה לברר זכויות בנייה וכו'.

עופר שלום. נא לפנות לשמאי מקרקעין מתוך הרשימות המופיעות באינטרנט.

קובי שלום. לכל בנק יש דרישות משלו. נא לפנות לבנק ולקבל רשימת המסמכים הדרושים.

לי שלום. בעינייני החוזים, מכירה מרצון וקניה מרצון אנו מציעים לפנות לעו"ד.

גבריאלה שלום. בגלל חשיבות הנושא אנו ממליצים להזמין שמאי מקרקעין.

נחום שלום. עסקה מסוג זה יש לבצע בזהירות יתרה, המצלתנו: לבדוק מה מחיר הבניין במצבו הנוכחי, ולבדוק עם מומחה לשיפוצים - מה מחיר השיפוצים ורק אז להחליט.

שיר שלום. מטבע הדברים, דירה עם ממ"ד שמחובר אליו בצורה נאותה, מחירה גבוה יותר מדירה שהממ"ד עומד כאבן שאין לה הופכין. אנו ממליצים לכל הדיירים לשכנע את הסרבנים שיתחברו לממ"ד.

ניקי שלום. אם מועד החידוש הוא לפני 15.02.2011 - הסכום צמוד למדד 12.2010 שפורסם ב-15.01.2011. אם מועד החידוש הוא אחרי 15.02.2011 - הסכום יהיה צמוד למדד 01.2011 שיפורסם ב-15.02.2011.

יניב שלום. עליך לפנות למשרד המשפטים בנושא זה.

עדי שלום. ניתן לענות לדרישתך, עליך להזמין חוות דעת. נא לפנות למשרדנו לקביעת פגישה בטלפון: 03-5619114 בימים א'-ה' בין השעות 08:30-15:00.

מיכאל שלום. הכתבה והמחירים מתייחסים לחודש יוני 2010.

רחל שלום. יש צורך בהסכמת כל הדיירים בבניין להכנסת גורם נוסף לשטחים הציבוריים של בית משותף. צריך את אישורם גם לפעולה עצמה , דהיינו לעובדה שאתם משכירים את החניה, והם צריכים לאשר גם את השוכר . הסכום המבוקש תלוי במצוקת החניה באזור, במיקום הספציפי וכו', ויכול לנוע בין 150 ₪ ל-400 ₪ בחודש.

איציק שלום.

1. אנו ממליצים על שירות ה-SMS החדש של לוי יצחק. שלח מילה השכרה ל- 5454 ותוכל לברר מחירי השכרה בתוך יממה ללא הגבלה. עלות השירות 7 ש"ח ליממה שלמה.
2. לשאלתך האם בעל הדירה סוברני לעלות - הכל בהתאם לחוזה שנחתם על ידיכם.
3. מומלץ לקרוא: מדריך למשכיר דירה.

דורון שלום. צר לנו, לא הבנו אם אתה חושב שהמחיר נמוך מידי, או גבוה מידי? בכל אופן בדקנו עסקאות של נכסים דומים והמחיר די דומה, והדירה מתומחרת נכון במחירון, למרות שאין לנו פרטים מדויקים על הנכס האמור. מדובר באזור מבוקש ורח' טוב, אבל קיים היצע של נכסים רבים בשכונה וברחוב עצמו, כמו גם דירות פנטהאוז, קוטג' וכו', ומרובם נשקף אותו נוף מדהים. הנכסים המעניינים יותר, המושקעים יותר, והמתומחרים במחירים האטרקטיביים יותר, נמכרים ראשונים.

אלישע שלום. לפי תיאור הפרטים, למתווך מגיע רק עבור השכירות.

יניב שלום. בעלויות על גג לא מפותח מעלות את ערך הדירה ב-10%-15%, ולעיתים יותר. תלוי במיקום הנכס, גובה הבניין, האם הוא מצויד במעלית ומה זכויות הבנייה על הגג. במיקומים אטרקטיביים באזור המרכז גוש דן והשרון, שמחירי הדיור מאוד גבוהים ויש אפשרות לתמ"א 38, ערכם של זכויות הבנייה על הגג גבוה מאוד וניתן לקבל עבורם גם דירה. לכן יש לבדוק כל נכס לגופו של עניין.

רויטל שלום. פעילות אגרסיבית מידי למכירת דירה גורמת בדרך כלל לפעולה הפוכה. רצוי לפעול בדרך אחת: או לפרסם עצמאית במקום אחד, או לתת למתווך אחד. הפעילות העודפת גרמה לכם להראות נואשים והדירה מוכרת מידי. רצוי "להרדים" אותה לתקופת מה, לרדת מהמכירה לחלוטין או להכריז שנמכרה. את חייבת להבין שהעובדה שהיא נותרה תקופה כה ממושכת בשוק מסמנת אותה כדירה שיש בה פגם. אזור כפר גנים ג' הינו אזור בו קיים היצע של נכסים מתחלפים כל הזמן ורח' העצמאות הינו הרחוב הפחות מבוקש, הרועש ביותר, ובעתיד עומד להיפגע מהרכבת הקלה.

דירות יוקרה בסכומים כפי שציינת הינן יוקרתיות מידי ויקרות מכדי להימכר במיקום ספציפי זה, ואני לא רואה היתכנות למכור דירה, גם בת 6 ח' במחיר כה גבוה בקומה ב' ברח' העצמאות. יש לבדוק את הדירה + המיקום הספציפי + ההשקעות + המחיר, להמתין תקופת מה ואז למכור בצורה מעודנת.

איציק שלום. מרפסת שמש הינה שטח פרטי של הדירה, ועדיין: אם יש במרפסת גורם שביכולתו לגרום להפרעה מתמשכת לשכנים, יחשב הגורם כמטרד. אם יש כלב במרפסת הוא אינו מטרד, אך אם הכלב נובח ללא הרף הוא הופך למטרד. אם יש מתקן לברבקיו במרפסת "מנגל", ואתם עושים על האש, זה בסדר, אם אין לכם קולט עשן והעשן נכנס כולו לשכנים הביתה מדובר במטרד למרות שהמרפסת היא בשטח הפרטי שלכם. אם יש לכם עציצים במרפסת הכל נהנים מהיופי אם המים שאתם משקים אותם יורדים לשכנים מדובר במטרד.

אורי שלום. שאלות אלה יש לפנות לעו"ד המתמחה בחוקי מקרקעין.

שלום. המחירון הקרוב מתעדכן בימים אלה וישקף את המחיר העדכניים של הנכסים. אין עסקאות שמתקרבות ל-2,000,000 ₪ ל-4 חד'.

יונתן שלום. הדירה הגבוהה יותר אמורה להיות יקרה יותר. העובדה שהיא מתחת לגג היתה לפני שנים גורמת לאיבוד של 5-10% מערכה, בעיקר כשהיה מדובר על גג רעפים. בבניינים חדישים תחזוקת הגג ובנייתם אינה אמורה לגרום לירידת ערך אלא להיפך, דירות הבנויות על הגג הן היקרות ביותר (ראה פנטהאוזים ודירות גג). אין אנו יודעים מאומה לגבי הנכס או מיקומו אבל להערכתי בשום אופן לא צריך מחירו אינו צריך להיות נמוך ממחיר הדירה בקומה ב' אלא להיפך. לדעתנו אולי גם תוכלו לבנות על הגג בעתיד?

דנה שלום. אני אענה באופן כללי משום שאיני יודע את הפרטים של הנכס הספציפי או מיקומו: תמיד מרפסת מחושבת במחצית המחיר מעלות מר' מבונה. כשמדובר בבית פרטי על קרקע אני מתקשה לענות לגבי פרגולה: האם הפרגולה משמשת כגג מעל שטח שהינו למעשה חלק מגינה, ואז היא מחושבת בשטח הגינה או הקרקע, ואם היא חלק ממרפסת מקורה, הרי מדובר בערך ששוויו חצי משטח בנוי, אם מדובר ב-5,000 ₪ למ"ר, אז השטח המקורה בפרגולה יחושב לפי כ-2,500 ₪ או 3,000 ₪ למר'.

רמי שלום. מחיר פנטהאוס בשטח הנתון במצב סטנדרטי במיקום זה כ-5 מליון ₪. פנטהאוז מושקע או מעוצב במיוחד במיקום ספציפי זה ערכו רב בהרבה.

מומלץ לבדוק: הערכת שווי דירה.

אורי שלום. קשה לאמוד את הפער באחוזים מכיוון שרוב הדירות, אפילו דירות חדר מושכרות היום כשהן ממוזגות. קשה מאוד להשכיר דירה בלתי ממוזגת. מחירו של מזגן חדיש מגיע היום לחצי חודש שכירות של דירה קטנה בתל אביב או חודש שכירות בבאר שבע. משתלם יותר להתקין מזגן, אפילו לדייר בניכוי חודש שכירות, מאשר לדבר על הנחות וכו', וזאת הסיבה שבדרך כלל רוב הדירות ממוזגות. דירה לא ממוזגת מחירה יהיה נמוך ב-10% לפחות מדירה זהה ממוזגת.

בני שלום. עליך לבדוק את התקרה ואת האיטום של הגג (המרפסת הפתוחה) של הפנטהאוז כולל השיפועים. רצוי שמומחה יבדוק זאת בכדי להבטיח שלא יקוו מים במיקומים קריטיים ולא יהיו נזילות לתוך הדירה. מעבר לכך אין כל בעיה.

רפאל שלום. לשירותך קיים מחירון דירות מקוון של לוי יצחק, בו ניתן לראות מחירי דירות.

רחל שלום. אנחנו לא ממליצים, לא ניתנה לנו נבואה ואיננו יכולים לצפות היכן יהיו העליות הגבוהות ביותר אם תהיינה. על סמך העבר ההשקעה הטובה יותר מבין שתי המקומות שצוינו היתה בפרדס חנה.

יפית שלום. א. לא נמסר איפה מצויה הדירה ומהיכן שאובה האינפורמציה על התוספת של 250,000 ₪ לערכה. ב. מדובר על שיפוץ פנימי במסגרת השטח הקיים, ולכן, נכון שתוספת של כמעט חדר היא משמעותית, אך יש סייגים: החדר צריך להיות בעל כניסה עצמאית (לא נכנסים אליו מחדר אחר או ממרפסת) ויש בו חלון. ג. מחיר הדירה לאחר השיפוץ במידה והיא נראית כמו דירה של 3.5 חד' והחדר הנוסף הוא חדר לכל דבר (כפי שצוין לעיל) יהיה כמחיר דירת 3.5 חד' .

אלי שלום. * מרפסת שמש - הינה מרפסת בלתי מקורה. * דופלקס - היא דירה המשתרעת על פני שתי קומות. * פנטהאוס - הוא הדירה העליונה על הבניין, המשתרע על הגג, במפלס אחד, ויש לו יציאה ישירה למרפסת שמקיפה אותו לעיתים מכל צדדיו אם מדובר בפנטהאוס יחיד על הגג, או משלושה צדדים אם יש פנטהאוז נוסף על הגג. לאחרונה מתחכמים הקבלנים ובונים "מיני פנטהאוסים". מדובר למעשה בדירות שיש להן יציאה ישירה למרפסת גדולה ומרווחת. הדירה חייבת להיות בקומות העליונות או הדומה העליונה של של הבניין. * דו משפחתי - הינו בית צמוד קרקע שיש לו קיר משותף עם בית נוסף שבנוי על אותו מגרש. * וילה - היא בית צמוד קרקע בודד לחלוטין על מגרש. * קוטג - הוא למעשה דירה שבנויה לגובה במקום לרוחב. הוא בדרך כלל צמוד קרקע אבל יש גם דירות קוטג', והוא בנוי במפלסים: במפלס אחד יש חדר מגורים ומטבח ושרותים במפלס שני חדרי ילדים וחדרי שרותים, ומפלס שלישי נניח חדר הורים ומרפסת גדולה ושרותים נוספים. יש כאלה שיש להם גם מרתף. קוטג' יכול להיות בנוי על 3-4 מפלסים ויותר, המון מדרגות פנימיות. המהדרים מכינים מקום למעלית פנימית (ויש קוטג'ים עם מעלית פנימית).

יואב שלום. לא ניתן להחזיר מצב לקדמותו מאחר והדירה נרכשה מלכתחילה כיחידת דיור אחת, ואוחדה בטרם נרכשה על ידי השואל. ניתן לגשת לרשות המקומית, העירייה, ולבדוק את הרישום בטאבו והאם ניתן לפצל את הדירה לשתי יחידות ,ללא שום קשר לעבר. העירייה תבדוק את הבניין, חברת החשמל, הביוב החניות, וקריטריונים נוספים, ובאם יוחלט שקיימת ייתכנות יאפשרו את פיצול הנכס.

נעמי שלום. לפעולה מסוג זה נדרש אישור מהעירייה. מדובר בשינוי סטטוס כשהמחסן משנה את ייעודו והופך לחלק אינטגרלי מהדירה. גם יציבות הבניין צריכה להיבדק על ידי מהנדס קונסטרוקציה וכו' עקב פריצת הפתח וכו'. כן נדרש אישור של דיירים אחרים לשינוי למרות שהמחסן צמוד לדירה, עדיין מדובר בבית משותף .

תמיר שלום. למחסן לא יהיה ואף אסור בתכלית להשתמש בו למטרות מסחריות. הוא לשימוש אכסון בלבד. מחיר מ"ר רבוע של מחסן הוא קבוע כמעט בכל המקרים 4,000 ₪ למ"ר. יתכן שבעלי הדירה קבעו את מחיר הדירה כולל המחסן, הרי ידוע להם שיש מחסן, והוא חלק אינטגרלי מהנכס כולו. אם מחיר הנכס נקבע כמחיר סופי על ידי בעלי הנכס, הוא כולל בתוכו גם את המחסן, החניה וכל שאר ההצמדות.

גילה שלום. איננו יכולים להעריך משום שאין לנו די פרטים כמו: מיקום, שטח, גודל. עד כמה מדובר במרתף? יש דירות שיורדים אליהן במספר מדרגות והן מצוידות בחלונות חיצוניים המספקות תאורה טבעית במשך היום, ואלה דירות שמחירן גבוה יותר. ויש דירות שיורדים אליהן קומה שלמה, אין להן חלונות חיצוניים כלל והן קבורות לחלוטין מתחת לקרקע, וזקוקות לתאורה מלאכותית לאורך כל שעות היום. אלה דירות זולות מאוד שבדרך כלל אינן נרכשות למטרות מגורים אלא למטרות השקעה או משרד. בהיעדר פרטים לא אוכל לתת תשובה על המחיר אבל אולי ניתן להסיק מתוך התשובה שלי על הדירה המדוברת.

מאיר שלום. דירת 90 מר' היא דירת 3 חד' יפה. בשיפוץ ניתן להפיק ממנה יותר מ-3 חד', כפוף כמובן לנתונים נוספים כמו כיווני אוויר וכו'. השטח בפועל הוא השטח הקובע. יש דירות בנות 140 מר' ששטחן בטאבו 70 מר'.

נטלי שלום. השטח מעט חריג כלפי מטה, למרות שיש דירות שרשומות בטאבו בשטח קטן מאוד ושטחן בפועל גדול בהרבה. השטח הקובע לשומה הינו השטח בפועל. למרות זאת בדקו אם אין מדובר בדירת 2.5 חד' ישנה. כי אז ערכה נמוך יותר וכך גם השומה. ובאזור זה י דירות בנות 2.5 חד'. לדירת 3 חד' עם הצמדה של 2 חניות מקורות, משופצת, למרות שהדירה בקומה ג', המחיר סביר.

פאם שלום, דירה כמו זאת שמתוארת מכירה הממוצע נע בין 720,000-750,000 ₪. כמובן שמדובר בהערכה שנעשית אך ורק על סמך התיאור מבלי שראינו את הנכס, ואל סמך עסקאות שנעשו בתקופות באחרונות בנכסים דומים.

אייל שלום. קיים קושי רב בהערכת נכס מסוג זה מבלי לראות הן אותו והן את המסמכים ההיסטוריים והרלוונטיים שלו. בהערכה גסה מדובר על כ-3,600,000-4,000,000 ₪ אך לדעתנו יש צורך בבדיקה מעמיקה כדי לקבוע שווי מדויק. לגבי רישום: לעיתים חוסר רישום אינו מאפשר מימוש הזכויות, ולכן יש לפעול לרישום הנכס בצורה שתאפשר את מימושם , אחרת ערכו של הנכס ירד באופן משמעותי ביותר. ככלל, דירה רגילה שאינה רשומה בטאבו ערכה נמוך בכ-15% מערך דירה אחרת שרשומה כיאות. אך כאן מדובר בזכויות בנייה שערך הנכס כולו נגזר מהם, ולכן הירידה בערך תהיה רבה יותר.

אביב שלום. האם הדירה נרכשה ללא חוזה מסודר בו קיימים תרשימים, מפרט, תכניות תכנון ומיקום מדויק של הנכס? הרי לא רוכשים דירה ואף משלמים על בקשות בע״פ. אם הכל מצורף לחוזה ובידכם להוכיח שבפועל הנכם מקבלים דירה שונה מהדירה אותה רכשתם, קיימת עילה לפיצוי. הקבלן אינו יכול לבטל עסקה חד צדדית.

נטלי שלום. ברשותך 2 דרכים: א. קיים בית דין מיוחד לסיכסוכים שכנים. ב. במידה והחומרים מהבים מתרד, תוכלי לפנות לעירייה למספר 106.