קונה / מוכר דירה? איך תחשב נכון את מחיר הדירה?
חישוב מחיר דירה - כללים לתמחור דירה לפני עסקה
בעסקאות נדל"ן, גם המוכר וגם הקונה צריכים לדעת את מחיר הדירה שהם מוכרים או קונים.
- "המוכר" - כדי לא למכור בחסר ולהפסיד.
- "הקונה" - כדי ״לא לצאת פרייר״ ולשלם יותר מהערך הריאלי.
בבסיס:
- "המוכר" - מעוניין לקבל יותר מהשווי.
- "הקונה" - מעוניין לרכוש ״מציאה״ במחיר מופחת.
שניהם צריכים לברר מהו ערך הנכס:
ניתן להיעזר במחירון דירות אונליין, במתווכים, בשמאים, בלוחות המתפרסמות והמציעות דירות דומות באותו מיקום, ובעסקאות שנסגרו המתפרסמות ע״י האוצר רשות המיסים. בנוסף, יש להתחשב בהרבה מאוד פרמטרים ייחודיים לדירה, כי הם, הם המשפיעים וקובעים את ערך הדירה המדויק.
לדוגמא: האם תוספת ממ"ד תשנה את ערך הדירה? (סודות הנדל"ן)
היצע וביקוש דירות נדל"ן
בתקופה של ביקוש כשיש הרבה קופצים, אפשר להציע את הדירה במחיר גבוה ב-10-12% מערכה.
בתקופה של קיפאון , כמו בימים אלה, רצוי להציע במחיר ריאלי כדי שהקונים יגיעו. מחיר גבוה ירתיע ולא יגיעו קונים.
באיזור בו קיים היצע דירות גדול, כדאי "להאיר" את הייחוד של הדירה על פני דירות אחרות בסביבה: מוארת, מושקעת, בניין שמור, שקטה וכו'.
- "המוכר" - הלחץ של המוכר: אם בעלי הדירה התחייבו על נכס אחר, או כל לחץ אחר למכור, ניתן ללחוץ כלפי מטה את המחיר. מוכר גמיש שאינו לחוץ למכור , לא יתפשר וימתין לקונה טוב יותר.
- "הקונה" - להתרכז לא רק בדירה אלא גם במיקום המדויק, הסביבה הסוציו-אקונומית, רמת האוכלוסיה, ואם יש ילדים אזי לבדוק מוסדות חינוך ושירותים בסביבה. ולגבי האוכלוסיה הבוגרת: איזורי בילוי ומסחר.
מצבה הפיזי של הדירה
על דירה מושקעת ומשופצת משלמים יותר, אבל כדאי לבדוק אם מדובר בהשקעה אמיתית ולא קוסמטית, וכמובן אם אתה אוהב את מה שאתה רואה... כי אם אתה משלם יותר על דירה מושקעת אבל אם ההשקעה לא לטעמך, אז ממש לא כדאי ללכת על זה. מאידך גם על שיפוץ דירה משלמים, ולכן יש לבדוק את עלויות הבניה.
אפשרות השבחה עתידית: פינוי בינוי או תמ״א.
מעוניינים להתייעץ? התקשרו אלינו 03-5619114 \ 03-5619115 או כתבו לנו ונשמח לסייע לכם.
פוטנציאל הדירה המועמדת
- האם ניתן לשדרג את הדירה? ואם כן, מה בדיוק?
- יש מעלית? שינוי של כ 5-10% במחיר הדירה.
- יש חניה? חניה מקורה(ששווה יותר)? האם ניתן להחנות יותר ממכונית אחת? 10%- 15%. בתל אביב לדוגמא, מחיר חניה יכול להגיע החל מ 500,000 ₪ וצפונה, יכול להגיע גם למיליון ₪. עיריית תל אביב מקדמת תכנית שתפחית במידה משמעותית את בניית החניות בבניינים חדשים: חניה אחת לשתי דירות (0.5 חניה לדירה בצפון מרכז העיר, ו-0.8 חניה לדירה בשכונות דרום-מזרחיות).
תקנה חדשה זו ומצוקת החניה ,עתידים לייקר את מחירי החניות בעיר.
- יש ממ״ד? הוא חדר לכל עניין, אך עצם הימצאותו של ממד מוכיחה שהבית לא ישן.
- יש מחסן? תוספת במחיר הדירה של כ- 5,000-7,500 ₪ למר'.
- יש מרפסת? קיומה של מרפסת בדירה המיועדת, מוסיף עד 10% לערך הדירה, תלוי כמובן גם בשטח המרפסת.
- ומה תחבורה ציבורית - אם הקונה או ילדיו זקוקים לתחבורה ציבורית זמינה ותכופה והיא לא קיימת במקום, כדאי להתרחק אחרת תזדקק לשירות הסעות יומיומי.
- מיקום הדירה - חזית או עורף? ברחוב ראשי רצויה דירה עורפית כדי להימנע מאבק ורעש. ברחוב שקט דירה חזיתית שווה יותר.
הדירה העורפית משעממת וחנוקה, ולעיתים פונה לחניה או לבניין סמוך.
- צורת והסדר התשלום - פינוי ארוך, קצר או גמיש. אם לרוכש הון זמין עדיף לו דירה עם פינוי מיידי, כך יוכל לשלם ולקבל מיידית את הנכס.
התשואה על ההון אפסית בשנים האחרונות, וכמובן שהקונה לא יהיה מעוניין לסכן אותו בהשקעה ספקולטיבית.
3 כללי ברזל לפני עסקאות נדל"ן
- חשוב להיות עירני ולבדוק בשיקול דעת את המוכר או הקונה.
- נסח טאבו וזכויות המוכר על הנכס, ומצבו הכספי של הקונה.
- לא לחתום על זכרון דברים ללא ליווי משפטי. מדובר בחוזה לכל דבר ועניין.
לסיכום, קונה או מוכר דירה? מדובר בעסקה החשובה ביותר בחיים!