לאחרונה רעש שוק הנדל"ן בישראל בעקבות מכירת פנטהאוס בתל אביב ב-145 מיליון שקל. אז אלה המחירים של דירות היוקרה?
כאן אין מדובר ב״דירת יוקרה״, אלא דירת מגה יוקרה! חייבים להפריד בין דירות יוקרה, לדירות ״מגה״ יוקרתיות כגון העסקה הזאת. לפני מספר חודשים נמכרה בהרצליה פיתוח וילה בכ-180 מיליון ש"ח, ומספר עסקאות יוקרה בשכונת טלביה בירושלים בכ-30 מליון ש"ח כל אחת.
אך בפועל, באלפיוני ה״גבוהים״ דירה יכולה לזכות בשם ״דירת יוקרה״ באם מחירה עולה על 10 מיליון ש"ח ומעלה.
מהי בעצם דירת יוקרה?
חוק מיסוי מקרקעין מגדיר דירת יוקרה במחיר שמעל כ-4.5 מיליון ש"ח. זאת תקרת הפטור ממס שבח, גם באם מדובר בדירת יחיד. מעל סכום זה מבהיר רשות המיסים, מדובר בדירת יוקרה - דירה של עשירים.
זאת למרות שכל עסקה ממוצעת בצפון מרכז תל אביב עולה על סכום ההגדרה, והיא רחוקה מלהיות או להיראות או להיחשב לדירת יוקרה הן מבחינת שטח הדירה מיקומה או הפאר הפנימי והן מבחינת הבניין עצמו. אך בפועל, דירה ממוצעת בבניין ותיק בצפון מרכז תל אביב, בת 3.5 חד׳, נניח, 80 מר', נמכרת סביב מחיר זה, והיא רחוקה מאוד מלהיות דירת יוקרה. לרוב מדובר בדירה ישנה, בבניין ישן , ופעמים רבות זקוקה לשיפוץ נרחב כדי שניתן יהיה להתגורר בה בנוחות, והכי רחוק מדירת יוקרה.
איפה נרכשות הכי הרבה דירות יוקרה? מחירים? מי הם הקונים?
- מרבית דירות היוקרה נרכשות בתל אביב: למרות הירידה החדה במספר העסקאות, עדיין תל אביב עומדת בראש, כולל במחיר למר׳ שהמינימום הוא 123,000 ש"ח למר׳ ומגיע בעסקאות ספורות ל-170,000 ש"ח למר׳. העסקאות היקרות ביותר על רחוב הירקון. ירידה חדה במיוחד ברכישת צמודי קרקע.
- דירות יוקרה בירושלים מתקשות עוד יותר למצוא קונה, מאחר וגם תושבי החוץ החרדים סובלים הן מהאינפלציה בארצות מוצאם והריבית הגבוהה.
- מספר עסקאות היוקרה בהרצליה פיתוח נמצא אף הוא בירידה חדה.
הקונים בשנים האחרונות שונים ממה שידענו בעבר: לא רק אוליגרכים ומיליארדרים מעונבים, אלא דווקא הייטקיסטים מקומיים, צעירים, ספורטיביים, עם סנדלים או קפקפים ושורטס, שלעיתים קרובות מגיעים עם ילדים ותינוקות במנשא.
מה מצב השוק של דירות היוקרה בימים אלה?
העלאות הריבית בארץ ובעולם (מפחית את מספרם של תושבי החוץ, היכולים להרשות לעצמם לרכוש דירות בעלות כזאת) האינפלציה העולמית והמלחמה ברוסיה, כמו גם עלאת מס הרכישה הטילו מכה כבדה על שוק הנדל"ן, שמתנהל בכבדות ובשפל חסר תקדים.
כמות העסקאות ירדה בכ-70% בהשוואה לשנה הקודמת. דירות שוהות בשוק תקופה ממושכת שיכולה להיות במקרים רבים שנה ויותר. אם בשנת 2021 התקרבנו ל-70 עסקאות שמחירן עולה על - 10 או 20 מליון ש"ח, בשנת 2022 נתקשה למצוא אפילו 15 כאלה.
חלק מבעלי נכסי היוקרה מעדיפים להקפיא את המכירה ובלבד שלא להתפשר במידה משמעותית. עם זאת, יש בעלי נכסים שנחוץ להם ההון מהנכס הנמכר, ולעיתים הפשרה יכולה להגיע ל-10-15% מהמחיר המבוקש ואף יותר.
ולקינוח...
עסקה שבוצעה ממש בימים אלה: מגרש חניה בשטח של 750 מר׳ ברחוב הירקון נמכר בכ-140 מליון ש"ח, וכולל מס רכישה, למעלה מ-150 מליון ש"ח.
למגרש יש זכויות בנייה ל-2200 מר׳ בנוי ועוד מרפסת גג. אך קיימת הגבלה לבניית 6 קומות. במידה והיזמים יחליטו לבנות 6,7 דירות, דירה בקומה, מחיר המינימום לדירה יהיה כ-55-60 מיליון ש"ח.
והרי לכם יוקרה!
(*מתוך תוכנית סודות הנדל"ן)
לייעוץ ומידע נוסף מוזמנים לכתוב לנו או לפנות אלינו במספר 03-5619114.
מוזמנים להיכנס: מחירון דירות לוי יצחק לבדיקת מחירי דירות מעודכנים ובחינם!
עוד באותו נושא: