- מהי דירה ממוצעת?
- מה מחיר הדירה?
- כמה כסף בממוצע ישאר לנו, מהשכר הממוצע שלנו, אחרי כל הוצאות המחיה, כדי לרכוש דירה ממוצעת?
הציבור כנראה שכח כליל, שגם אם שני בני הזוג עובדים ושכרם ממוצע, מוטלות עליהם פה ושם הוצאות נוספות למחיה: אוכל, חשמל, הוצאות דיור, ביגוד, בילוי, שכר לימוד, ועוד כהנה וכהנה. לא בטוח שאחרי ניכוי ההוצאות (ובישראל הוצאות המחיה גבוהות ביותר, בין הגבוהות בעולם המערבי), עדיין ישאר בידם סכום שיאגר ויחסך על מנת לרכוש בעתיד דירה.
ולמרות כל האמור לעיל, מספר העסקאות לרכישת דירות מאמיר ללא הרף.
כל דירה המוצעת למכירה נרכשת מיידית, ביוני 2021 נרשם שיא ברכישת דירות חדשות. לרוב, בניגוד מוחלט למה שידענו בעבר - הדירות נמכרות במחיר המבוקש, ומחירי הדירות עלו בממוצע בשנה האחרונה בכ-5% לפי הלמס, ולפי כל הבדיקות והסקרים שערכנו, העלייה הממוצעת אינה פחותה מ-9%.
בשנה הבאה אנו חוזים שתירשם עליית מחירים דו ספרתית. אז מה בדיוק קורה כאן? נבהיר את הנקודה:
מרבית רוכשי הדירות, משעבדים את כל חייהם לבנק. הם נוטלים משכנתאות כדי לרכוש דירה, וההחזר נמשך לשנים רבות, ומונע איכות חיים. אם כן מדוע הם נוטלים משכנתא ורוכשים דירות? בגלל החשש שמחירי הדירות עולים.
והמחירים אמנם עולים במרבית השנים. לפני שנה או חמש שנים, מחירי הדירות היו נמוכים יותר. הרוכשים הפוטנציאליים מצטערים שלא רכשו אז, ולכן מחשש שיאחרו את הרכבת והמחירים יאמירו, הם מעדיפים להחנק מהמשכנתא, אבל להפוך לבעלים של דירה. (הבנק הוא למעשה בעליה של הדירה, אך על זה הם מעדיפים שלא לחשוב).
לקיחת משכנתאות - זינוק בעליה
בחודש יוני 2021 נטלו 11.6 מיליארד שקל משכנתאות - שיא! גם בחודש מאי היה שיא, קצת יותר נמוך, 9.5 מיליארד שקל. נכתוב את המספר 11,600,000,000 זה היקף המשכנתאות שנטלו בחודש אחד, חודש יוני 2021. למעשה ביוני 2021 הוכפלו המשכנתאות לעומת יוני 2020.
חלק מהמשכנתאות נטלו עבור פרויקטים של מחיר למשתכן, שהבשילו לאחר שנים של ציפיה. משפרי דיור חייבים במשכנתא עקב הפער בין הדירה הקיימת לדירה הנרכשת, ובהיעדרו הכמעט מוחלט של הון עצמי. סיבה נוספת לגידול במספר העסקאות ונטילת משכנתאות בהיקף כה גבוה נעוצה בכך, שחל שינוי מהותי גם בהגדרת הדירה הנרכשת: מעדיפים דירות מרווחות, מספר חדרים גדול, ואם אפשר, גם צמוד קרקע או דירת גן. מדובר בדירות שמחירן גבוה מדירה רגילה, ולכן, לא ניתן לשדרג ללא משכנתא.
המשקיעים למרות שהם נתפסים כסיבה לעליית מחירי הדירות, אמנם הכפילו את חלקם בשוק הנדל"ן, אך הם מהווים חלק זעום יחסית של הלווים. איסור על לקיחת משכנתא על דירה קיימת לצורך רכישת דירה - או בקיצור:
לא לאפשר מינוף
נטילת משכנתא על דירה קיימת מסייעת מאוד בידי משקיעים, כך שיוכלו להגדיל את סך הדירות שברשותם, אך לא רק. לעיתים הן נלקחות על דירה קיימת כדי לסייע לילדים לרכוש דירה. ההורים נוטלים משכנתא על דירתם בהיעדר הון שיאפשר להם לסייע לילדים לרכוש דירה. איסור נטילת משכנתא על דירה קיימת יעמוד בהחלט בדרכם של משקיעים, אך לא יוזיל את מחירי הדירות. היצע ברמה גבוהה שידביק את הביקושים, הוא זה שיסייע להורדת מחירי הדירות.
עוד באותו נושא - מוזמנים לעיין בכתבות נדל"ן נוספות מן העיתונות.