שוק הנדל"ן ומחירי דירות

בכתבה זו תקבלו רקע על מצב שוק הנדל"ן בערים הבאות:

תושבי ישראל למדו לחיות עם מצבי מלחמה, טילים ולחץ בטחוני, ועם זאת מחירי דירות ושוק הנדל״ן כמעט ולא נפגעו מהם. כאשר שדרות ספגה 100 טילים ביום, עדיין הסתובבו שם סטודנטים ממכללת ספיר שחיפשו דירות להשכרה, ומשקיעים שתרו אחרי מציאות זולות לרכישה. מגפה היא מצב חדש להתמודד איתו, ואי ודאות תעסוקתית ומשבר כלכלי מהווים אבן נגף לשוק הנדל״ן. 

ואכן, למרות הנסיונות לשמר את ענף הבנייה בתקופת הקורונה, העניין לא ממש צלח. העובדה שהתקופה ְתוחמה במידה מסוימת בזמן, ובעצם מדובר ביציאה מהסגר ונירמול שגרת החיים עשויה להניע במידת מה את שוק הנדל״ן שקפא לחלוטין בתקופת הקורונה.

אך קיים משהו נוסף שיש לתת עליו את הדעת: האבטלה. העובדה היא, שמאות אלפי אנשים איבדו את מקור הכנסתם, ואין להם עוגן כלכלי להסתמך עליו.

וזה כבר סיפור אחר: כשמר ישראלי מעוניין לרכוש דירה, או לשפר את תנאי הדיור, ברוב המקרים הוא נזקק למשכנתה. וכשההכנסות אינן קבועות ומקור ההכנסה נפגע, לא ניתן לקבל הלוואות מהבנק. הבנקים מנסים להגן על עצמם והעלו את אחוזי הריבית, כך שהחזרי המשכנתה של הלווים אפילו הקיימים, עלו. חלק מהם יאלצו למכור את הנכס משום שלא יוכלו לעמוד בהחזרים. הקיפאון בשוק הנדל״ן עלול להימשך תקופה ארוכה. כך יהיה במידה ומספר הבלתי מועסקים יישאר גבוה, והשוק יגרר למיתון. לעומת זאת, עלייה במספר המועסקים וחזרה מהירה לשוק העבודה, יעלו את הביקושים חזרה על פני השטח.

אז מה קורה בשוק הנדל"ן בימי הקורונה ממש היום?

השוק עדיין לא התאושש מהקיפאון. קבלנים יוצאים במבצעים ומנסים למכור, בהנחה, מלאי קיים או פרויקטים בשלבי תכנון וביצוע. הרעיון להתקע בתקופת מיתון עם מלאי דירות מעלה חשש וזכרונות על קבלנים ויזמים שפשטו רגל.

שוק הדירות מיד שנייה מחולק למספר חלקים:

  • מי שחייב למכור, משום שהתחייב לצד שלישי או כדי לממש כסף, מוכר בירידת מחיר משמעותית, שלא ראינו בישראל מזה שנים. בחנו עסקאות, גם באיזורי פרימיום, שנסגרו בירידת מחיר דו ספרתית.
  • מי שלא חייב למכור מקפיא את המכירה ונוטל לעצמו שהות לחשיבה: האם המחירים ירדו, או יעלו? מה כדאי לעשות?

יש כאלה הסבורים שעדיף למכור היום אם יש קונה טוב, מפני שבתקופת מיתון המחירים יורדים. ומצד שני, התחלות הבנייה מעטות, קבלנים לא מוכנים לקחת סיכונים או להתחייב לפרויקטים חדשים בימים האלה, כך שברור שבעתיד נגיע לירידה חדה בהיצע שתגרום לעליית מחירים.

ירידת מחירים בדיור למשתכן

עובדה אחת לא מוטלת כמעט בספק: בערים פריפריאליות בהן נבנו ונבנים פרויקטים מסיביים של דיור למשתכן, נראה ירידת מחירים. חלק גדול מהרוכשים, צעירים וזכאים, חשבו שמדובר ב״מציאה״ סוג של ״אקזיט״ מהמדינה ששווה ללכת עליו. הם למעשה משקיעים, שרכשו את הנכס בכדי להשכיר אותו, ומאוחר יותר למכור ברווח.

אך הדברים פחות פשוטים: סטנדרט הבנייה נמוך יותר מסטנדרט של השוק החופשי. פער הזמנים בין הזכיה למימוש גבוה. ובינתיים משלמים משכנתא ושכירות. כשהפרויקט יהיה מוכן, והזוכה ירצה להשכיר, ומאוחר יותר, למכור ולממש, ימצאו רבים באותו מצב, ההיצע יהיה גדול בהרבה מהביקוש, לא ימצאו די שוכרים או קונים והמחיר יירד.

באיזורי הביקוש, מהסקר שביצענו בתל אביב ניתן להבחין בברור, שאוכלוסיה חזקה ואמידה, תשרוד את המשבר די בקלות. נכסים ״טובים״, במיקום טוב, ימצאו קונים ובמחירים יציבים. נכסים הפונים למשפרי דיור, יספגו בחודשים הקרובים ירידת מחירים ישבו על המדף תקופה ארוכה יחסית ויימכרו לאחר פשרה שעלולה/עשויה (תלוי מי הקורא) להיות דו ספרתית.
לגבי דירות קטנות או נכסים הפונים לקהל היעד שכמעט נעלם מהשוק בשנים האחרונות, המשקיעים. 

להערכתנו המשקיעים יחזרו לשוק לתור אחר מציאות, וחלקם היחסי יעלה מ-8-9% היום ל-15% בשנה הקרובה.

 

  • תל אביב רבתי

״העיר ללא הפסקה״ היתה בהפסקה ארוכה. הפסקה שגרמה לחלק מה״תל אביבים בדם״ להבין, שלא יקרה דבר אם יעברו קצת את הגבול לגוש דן או לשפלה. ״מדינת תל אביב״, מסורתית, העיר שמושכת את מחירי הדירות בישראל  כלפי מעלה, שינתה כיוון. זה התחיל במחירי השכירות, שרשמו ירידה משמעותית של 10-15% ואף יותר, תוך חודשיים וחצי. ההיצע גדל הן בעקבות דירות אייר בי אן בי שהתרוקנו מדיירים, והן עקב העובדה שחלק מהשוכרים חזרו להתגורר עם ההורים. ה״קסם״, ההכלה, הים והדינמיקה שמהווים את תמציתה של העיר נעלמו בתקופת הקורונה והסגר, ומחירי הדיור הגבוהים הפכו לנטל.

ביום שאחרי הסגר, עם תובנות חדשות, ומצב כלכלי שונה במקרים רבים, זוגות צעירים ומשפחות צעירות שהיו נעולים לחלוטין לגבי רכישת דירה אך ורק בתל אביב, שהגדירו אפילו את המיקום המבוקש במדויק, שהיו מוכנים לרכוש דירה ישנה ולהתפשר על מספר החדרים, להצטופף ולטפס לקומה גבוהה ללא מעלית ובלבד שישארו במרכז תל אביב, ביצעו תפנית משמעותית ומחפשים דירה לרכישה ברמת גן, פתח תקווה, הרצליה, הוד השרון.

תקופת הסגר פתחה וטשטשה את הגבולות. במחיר דירה ישנה, בת 2 חד׳ במרכז תל אביב שעולה כ-2.2-2.5 מיליון שקל, ניתן לרכוש דירת 4 חד׳ ברמת גן או 5 חד׳ חדישה בפתח תקווה או הוד השרון. האם נראה השפעה על מחירי הדירות בעיר? גם על מחירי הרכישה? בעסקאות שנסגרו בחודש מרץ, בעיקר בתחילת החודש, כמעט ולא ניכרה השפעת הקורונה. מדובר בעסקאות ש״התבשלו״ במשך תקופה ממושכת, חודשים לפני המגפה.

לסיכום:
ע"פ סקר שנערך ביום ראשון 3.5.2020, בהשתתפות 508 משיבים שחיפשו דירה לרכישה בתל אביב בחצי השנה האחרונה (חלקם דרך משרדי תיווך ואחרים במדיה מכוונת):

  • 133 נסקרים, בגילאים 55-77 - הצהירו שהקורונה והסגר לא השפיעו ולא שינו את תכניתם לרכוש דירה בתל אביב, והם ממשיכים לחפש.
  • 109 נסקרים, בגילאים 27-40 - שמתעניינים ברכישת דירה ראשונה, השיבו שבעקבות הסגר והקורונה חל שינוי תפיסתי בדעתם, והם מרחיבים באופן משמעותי את מעגל החיפושים. הם ישמחו לרכוש דירה ברמת גן, גבעתיים פתח תקווה בת ים או הרצליה.
  • 95 נסקרים בגילאים 40-55 - השיבו שהם מקפיאים לתקופה הקרובה את חיפושיהם בעקבות שינויים בתעסוקה ובמצב הכלכלי, וימשיכו להתגורר בשכירות.
  • 171 נסקרים בכל מגוון הגילאים - השיבו שהם עדיין לא החליטו לגבי המשך החיפושים. חלקם חושבים שהמחירים ירדו וכדאי להמתין. אחרים מתכוונים לרכוש דירה להשקעה, ומתלבטים אם להמשיך לעשות זאת בתל אביב או להתפזר לכיוונים אחרים. בכל אופן, הם זקוקים לזמן כדי להחליט על ההמשך.

בעקבות הסקר וסקירה כללית של מצב השוק בתל אביב: ללא ספק תהיה האטה בחודשים הקרובים, לפחות במחצית השנה הקרובה, הן ברמת הביקושים והן במספר העסקאות בעיר. מי שחייב למכור עתיד להתפשר כלפי מטה, בשיעורים שיכולים להגיע ל-10% ויותר.

עסקה בולטת בצפון רחוב בן יהודה: 3 יורשים (אחד מהם תושב חוץ המתגורר בבלגיה), שהקורונה תפסה אותם באמצע תהליך מכירה של דירת 3.5 חד׳ 108 מ"ר בקומה 3 חזית, לא משופצת. העסקה עמדה להסגר במחיר של 3,590,000 שקל. הרוכש ביקש לרדת מהעסקה, בתואנה שהפסיד בבורסה חלק מהכספים שהיו מיועדים לרכישה. המוכרים הסכימו לרדת ל-3,250,000 שקל והעסקה בוצעה. מדובר על ירידה של כמעט 10% במחיר, על דירה במיקום מעולה.

נדלן בימי הקורונה ברמת גן ובגבעתיים

  • רמת גן-גבעתיים

רמת גן נכנסה לתקופת הקורונה כשהיא נמצאת בשיא הביקושים וברמת עסקאות גבוהה, ביד שנייה אך גם בדירות חדשות, שנבנו מכוח תמ״א 38. היצע הדירות החדשות הולך ונגמר, ועיריית רמת גן מקשחת עמדות ואינה מאשרת פרויקטים נוספים בתחום. למעשה עירייה זו היא חלוצת עצירות התמ״א בארץ, אחרי שנים שעמדה בראש הערים שאישרו פרויקטים אלה. מתחילת הסגר ועד לימים האחרונים שוק הנדלן היה בקיפאון, ולא בוצעו עסקאות. אך נראה שרמת גן-גבעתיים עתידות איכשהו לצאת נשכרות מהתקופה.

הגבול בין ערים אלה לעיר תל אביב, הולך ומטשטש. צעירים ומשפחות צעירות רואים ברמת גן-גבעתיים אלטרנטיבה ראויה וכדאית לתל אביב. העדר התחבורה הציבורית והסגר התל אביבי, האירו את העובדה שהערים נושקות זו לזו. פער מחירי הדירות, שמגיע ל-25% ומעלה, הן במכירה והן בשכר חודשי, מגביר ועתיד להגביר עוד יותר את ההגירה לערים אלה. מחיר ממוצע של דירת 3 חד׳ בבניין ישן בצפון מרכז תל אביב מגיע ל-3,200,000-3,700,000 ש"ח, סכום שניתן לרכוש בו 4-5 חד׳ חדישה ברמת גן-גבעתיים.

עם זאת, חשוב לציין, ששתי הערים סובלות ממלאי קרקעות נמוך מאוד, וללא פרויקטים מסיביים של פינוי בינוי, והגדלת ההיצע, הן ימצאו את עצמן בעליית מחירים שתשגר את הרוכשים לחיפוש בערים אחרות.

 

  • באר שבע

באר שבע נכנסה לתקופת הקורונה כששוק הנדלן מדשדש. ירידה דרמטית במספר המשקיעים (8-9% מול 33%) בתקופה שלפני כחלון, ומכירת דירות על ידי משקיעים. בנייה מסיבית הן לשוק החופשי והן למחיר למשתכן הולידו היצע גדול שעולה על הביקושים.

ובימי קורונה: כמו בכל הארץ, בתקופת הסגר קיפאון מוחלט. ועם זאת, התנודות החריפות ותנודתיות שוק ההון, עתידים להחזיר את המשקיעים לשוק הנדל״ן. אנו צופים שאחוז המשקיעים יעלה ל-12-15% לפחות. באר שבע היתה בעבר בירת ההשקעות. ואם מדובר בדירה להשקעה (עיר סטודנטיאלית המאוכלסת בעשרות אלפי סטודנטים), באר שבע ממשיכה להיות קלאסית להשקעה בנדל״ן. מחירי הדירות בשכונות הוותיקות שסמוכות לאוניברסיטה עדיין בשפל: 650,000 - 700,000 ש"ח לדירת 3 חד׳.

 

  • ירושלים

בחודשים האחרונה, למעשה מתחילת 2020 ירושלים מראה ירידה קלה בביקושים לדירות מיד שנייה ובעקבותיה, ירידה של 2%-3.3% במחירים. תקופת הקורונה, שירושלים חווה אותה גרוע מערים אחרות, עם רמת תחלואה קשה, מעמידה את העיר בקיפאון נדלני מוחלט. אין עסקאות. יידרשו לנו מספר חודשים כדי לעמוד על היקף ירידות המחירים בעיר. הקורונה והיעדרם הכמעט מוחלט של תושבי ומשקיעי החוץ, בעיקר החרדים, עתידים להביא בירושלים לירידת מחירים משמעותית, דו ספרתית. גם חלק מ״דירות הרפאים״, שבבעלות תושבי חוץ, נוספו להיצע הדירות בעיר, ובעליהן מוכנים לסגת במחיר ובלבד למכור.

תושב חוץ מכר דירת 3 חד׳ 62 מר׳ במרץ 2020, ממש לפני הסגר, ב-1,710,000 שח. המחיר המבוקש והריאלי היה 1,900,000. למעלה מ-11% ירידה.

 

  • חיפה

משלשת הערים הגדולות, חיפה נפגעת הכי פחות מהקורונה. פה התחושה היא שהמשבר זמני ואינו עתיד לחולל מהפכה גדולה, הן ברמת הביקושים והן במחירים של דירות מיד שנייה. בעלי דירות המשיכו לקבל פניות לגבי דירות שפורסמו למכירה, גם בכל ימי הסגר. הביקוש בעיקר בשכונות הוותיקות על הכרמל, כמו אחוזה. פחות משקיעים המחפשים מציאות, ויותר ביקוש מצד משפחות.

עסקה לדוגמא: במרץ 2020, בתחילת הסגר, נמכרה דירת 5 חד׳ ברח׳ אהרון , בקומה ג׳. המחיר המבוקש היה 2,200,000 ש"ח. בעסקה זו התנהל משא ומתן עד יום הסגר, כשהקונה מבקש לדחות את חתימת החוזה ל״אחרי הקורונה״. בעל הדירה שהתחייב לנכס אחר, הסכים להתפשר על 2 מיליון שח׳ והעסקה נסגרה און ליין. מבלי שהצדדים נפגשו לחתימה! הפער במחירים כ-10%. בשכונות החדשות ובדירות המוצעות ב״מחיר למשתכן״ קיים קיפאון בתקופת הקורונה.

 

  • אשדוד

העיר אשדוד מאוכלסת בציבור חרדי גדול ובעולים חדשים מרוסיה וצרפת. בשנים האחרונות תושבי החוץ ממעטים לרכוש דירות בעיר עקב הרגולציה שדורשת מהקונים אישורים להון שברשותם. הקורונה תפסה את אשדוד כשהיצע הדירות עולה על הביקוש, בעיקר כשמדובר בדירות ובתי יוקרה. האחרונים נמכרים רק אחרי שהות של שנה ויותר בשוק, ופשרה גדולה במחירים. מיתון ואבטלה עתידים, לפחות בחודשים הקרובים לגרור את השוק כלפי מטה.

עסקה שנסגרה ממש לפני הסגר: בשדרות המעפילים דירת 3 חד׳ 65 מר׳ קומה 2, המחיר שנקבע היה 1,200,000 ש"ח. אך עקב הלחץ של בעל הנכס הוא התפשר על 1,090,000 ש"ח.

 

  • כרמיאל

מחירי הדירות בכרמיאל, שהיא עיר מתוכננת להפליא אינם יציבים מזה תקופה ממושכת. בעיר היצע גבוה של דירות, גבוה בהרבה מהביקושים. דירות ב״מחיר למשתכן״ הוצעו למכירה חופשית שאחר שלא נמצאו די רוכשים בקהל היעד. הפרשי המחירים בין הדירות החדשות לדירות בשכונות הוותיקות גבוהים,(500,000 ש"ח ויותר) ומקשים על התושבים הוותיקים לשפר דיור. הקורונה למעשה נכנסה לקיפאון ששרר בעיר עוד קודם. משקיע שרכש דירה בעיר ב-615,000 ש"ח לפני שנה בדיוק: דירת 3 חד׳ ברח׳ הברושים בקומה שלישית, מכר את הדירה ממש לפני הסגר ב-600,000 ש"ח.

לסיכום, גם על תחום הנדל"ן הקורונה לא פסחה והפגיעה בשוק הנדל"ן אכן מורגשת. השינויים במחירי הדירות עלולים להיות משמעותיים, הן למוכר והן לרוכש.
מעוניינים במידע נוסף? לרשותכם מחשבון הדירות האינטרקטיבי, וכמובן מוזמנים תמיד ליצור עימנו קשר.

 

 מוזמנים לקרוא גם על:

יש לכם שאלות? רוצים לדבר עם אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן? הקליקו לשירות טלפוני חינם.