חוקי מקרקעין

המשמעות של נסח טאבו, כלומר נסח טאבו המופיעה במסמך נסח רישום המקרקעין, כשמה כן היא, להזהיר את המתבונן, כי על הנכס אותו הוא מבקש לרכוש נעשתה כבר "עסקה קודמת" או "פעולה אחרת" או שחלה עליו איזושהי זכות נוספת, משהו נוסף שלא נראה מתוך הנסח.

אם כן, הימצאותה של הערת אזהרה אינה מחייבת כי דווקא בוצעה עסקת מכר בנוגע למקרקעין, אלא הערת אזהרה יכולה להירשם על נכס גם בגין פעולות אחרות כמו: עיקול, משכנתא, הסכם הלוואה, זכות מעבר, צו שיפוטי אחר וכו'. העובדה כי קיימת הערת אזהרה על הנכס אינה פוסלת את האפשרות לעשות בנכס עסקה נוספת/אחרת, אך היא מחייבת את המתעניין במקרקעין לברר באופן מלא את תוכנה של ההערה, לטובת מי נרשמה ומה המשמעות בכל הנוגע למקרקעין.

שאלה זו הינה שאלה מורכבת שכן ישנן מספר העברת בעלות דירה על שמו של אדם כגון: העברה כתוצאה מעסקת מכר, העברה כתוצאה מירושה (בין אם קיימת צוואה ובין אם לאו), העברה אגב גירושין ועוד. הפעולה הנפוצה ביותר הינה העברה בגין עסקת מכר.

המסמכים הנדרשים לשם ביצוע העברת בעלות דירה בדרך זו כוללים בדרך כלל שתי קבוצות: אישורים שעל מוכר הנכס להמציא ואישורים שעל קונה הנכס להמציא.

• אישורים אשר נדרשים מהמוכר: אישור על תשלום/פטור מתשלום מס שבח בגין המכירה אותה ביצע. אישור של הרשות המקומית על העדר חובות, לרבות בגין היטל השבחה.
• אישורים הנדרשים מהקונה: אישור על תשלום/פטור מתשלום מס רכישה.

המסמכים הנ"ל מצורפים יחד עם מסמכים נוספים כמו:

• בקשה לרישום עסקה - בקשה עליה חותם בעל הזכות הרשום לפיה הוא מבקש כי תועבר הבעלות על שם הקונה.
• שטר מכר - שטר עליו חתומים הצדדים ובו מצויינים פרטי המוכר והקונה ופרטי הנכס המועבר כפי שהוא מופיע בספרי לשכת רישום המקרקעין.
• אישור על תשלום האגרה.

פרט למסמכים הללו יש לבחון כל עסקה הנעשית ולבדוק צורך במסמכים אחרים: מסמכים אשר יש להמציא בשל רישומה של משכנתא על המקרקעין, מסמכים אשר יש להמציא בשל הערות אזהרה הרשומות על המקרקעין, מסמכים אשר יש להמציא בשל היות אחד מהצדדים קטין ועוד.

הסכנות הכרוכות בחתימת חוזה כאשר קיימת הערה לפיה תיאורטית ניתן לרשום את הנכס בטאבו ואולם בפועל הרישום בטאבו טרם בוצע, טמונות בכך שמחד, המינהל מקפיא את פעולותיו בנכסים אלו ואינו משלים רישום בעלויות בנכס במינהל בזמן שקיימת הערה מסוג זה, מאחר וניתן לרשום את הנכס בטאבו.

מאידך, לא ניתן להשלים רישום בעלות כיוון שהדירה אינה רשומה בטאבו. רישום משכון, אשר הינו אמצעי בו ניתן לעשות שימוש, אינו מספק באופן מוחלט ולכאורה הקונה מצוי ללא הגנה וקיים סיכון לעסקאות נוגדות. ניתן להתגבר על הסיכונים הנ"ל באמצעות הצבת הגנות בהסכם הרכישה. למשל, קבלת התחייבות החברה המשכנת שלא תעביר את הדירה בטאבו ע"ש המוכר ללא רישום הערת אזהרה ע"ש הקונה. (בדומה להתחייבות מוכר לבנק נותן המשכנתא).

עוד אמצעי בו ניתן לעשות שימוש, יכלול, העברת כל כספי התמורה לנאמנות עד לרישום הזכויות ע"ש המוכר בטאבו ורישום הערת אזהרה לטובת הקונה. יצוין, כי נכסים אשר רישומם טרם הושלם הינם נפוצים, ונכסים רבים מתנהלים במשך תקופות ארוכות באמצעות "חברות משכנות" אשר חובתם העתידית להשלים את הרישום. כמובן שבכל מקרה מומלץ להעזר בשירותי עו"ד, לבדיקת המצב, לניסוח ההסכם והצבת בטוחות לרכישת הדירה.

צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש"ס-1999 עודכן בשנת 2007. בהתאם לעדכון, המחיר המרבי שרשאי נותן שירות לגבות בעד שירותי רישום של זכויות החל משנת 2007 עומד על סך של 300 ש"ח בלבד. בנוסף, המחיר המרבי שרשאי נותן שירות לגבות בעד שירותים שאינם שירותי העברת זכויות, יהיה המחיר הקבוע אותה שעה לשירות מקביל בתוספת לתקנות האגרות.

סעיף 324 בפקודת העיריות קובע, כי לא תירשם העברה של נכס בלשכת רישום המקרקעין, אלא אם הוצגה בפני הרשם תעודה חתומה על ידי ראש העירייה המעידה, כי שולמו כל החובות בגין הנכס. עד עתה, בהתאם לנהלי רשם המקרקעין, העברה של נכס לא כללה בתוכה גם רישום משכנתא. על כן בעת רישום משכנתא, ולהבדיל מרישום עסקת מכר, לא דרשו לשכות רישום המקרקעין אישור עירייה על היעדר חובות ארנונה והיטל השבחה.

ביום 5/2/2014 ניתן בבית המשפט העליון פסק דין תקדימי המשנה סדרי עולם בנושא. בפסק הדין נקבע בדעת הרוב, כי יש לשנות את נהלי העבודה הקיימים בלשכות המקרקעין ולדרוש מעתה והלאה אישור עירייה על היעדר חובות ארנונה של הבעלים (באם הוא גם המחזיק בנכס) בעת רישום משכנתא. עם זאת, דעת הרוב בפסק הדין קובעת גם, כי בניגוד לעסקת מכר, בעת רישום משכנתא לא מתקיים מימוש של זכויות תכנוניות ועל כן לא נוצר חיוב בהיטל השבחה. אם כן, במקרה שהבעלים של הדירה הוא גם המחזיק בה, כפי שעולה משאלתך, הרי שכדי לרשום משכנתא על הדירה, יש צורך בקבלת אישור עירייה על היעדר חובות ארנונה. שים לב, שאינך נדרש לשלם היטל השבחה במועד זה.

קיימים כיום שני מסלולים עיקריים:

1. המסלול ראשון מכונה תמ"א 38/3 שמשמעו ביצוע עבודות לחיזוק המבנה הקיים בפני רעידות אדמה תוך קבלת זכויות בניה להוספה של עד 2 וחצי קומות. הרוב הדרוש לצורך ניצול זכויות מכוח תמ"א 38/3, הינו 2/3 מהדירות שאליהן צמודים 2/3 מהרכוש המשותף.
2. המסלול השני מכונה תמ"א 38/2 שמשמעו הריסת הבניין הקיים והקמתו מחדש תוך קבלת זכויות בניה הן מכח תוכנית בניין עיר (תב"ע) הקיימת במקום והן מכח התמ"א שכאמור הינה תוספת בניה של עד 2 וחצי קומות. הרוב הדרוש לצורך ניצול זכויות מכוח תמ"א 38/2 הינו של 80% מבעלי הדירות ובלבד ש- 80% מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. אולם הרוב האמור מתייחס רק לצורך ביצוע עבודה ברכוש המשותף, שמטרתה הריסת בניין קיים והקמתו מחדש.

במקרה מעין זה רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של 80% מבעלי הדירות. על פניו במקרה המתואר על ידך באפשרותכם לפעול ולקדם פרוייקט של תמ"א 38/3.

מומלץ לקרוא: מהי תמ"א 38?

על מנת לרשום את הדירה על שמך, עליך להגיש ללשכת רישום המקרקעין (טאבו) הרלבנטית ולהגיש בקשה לרישום ירושה, חתומה על ידך ומאומתת על ידי עו"ד או רשם המקרקעין, לבקשה יש לצרף עותק מקורי מצו הירושה ולשלם אגרה לרישום הירושה. מכיוון שהעברת דירה בירושה אינה נחשבת מכירה של זכות במקרקעין אין צורך לצרף אישורי מיסים.

סעיף 58 לחוק המקרקעין קובע כי "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר.

לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות". על פניו תשלום לועד הבית כמו גם תשלום בגין זיפות הגג נכנסים תחת ההגדרה של "החזקה תקינה" של הבנין ומחייבים השתתפות של כלל בעלי הדירות בבנין.

בהתאם לסעיף 72 לחוק המקרקעין כאשר מדובר בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויות או חובות המתייחסות, בין היתר, לסעיף 58 לחוק יכריע בהם המפקח על המקרקעין. עליך כועד הבית להגיש תביעה מסודרת בנושא כנגד השכן למפקח על המקרקעין. כמובן טוב תעשה אם תמצא את הדרך למנוע ממך הליך משפטי, אשר חייב שיהיה הפתרון האחרון.