נכון שחתימה על זכרון דברים למכירת דירה "מאלצת" את הצד הנגדי לבצע את ההסכם ו"תופסת" אותו, אך באותה מידה היא תופסת גם אותך! זיכרון דברים הינו חוזה מחייב לכל דבר, יותר מזה, עם זיכרון דברים ניתן אפילו לשים הערת אזהרה בטאבו על נכס, ולכן, רצוי מאוד להיזהר לפני שחותמים על זכרון דברים למכירת דירה ולהתיחס אליו כאל חוזה לכל דבר.
מס רכישה הינו מס מדורג המשולם אחרי רכישת דירה או נכס נדל"ני אחר. דירות שמחירן נמוך מ-557,420 ₪ פטורות מלשלם מס זה.
עולים חדשים אינם משלמים מס על דירות שמחירן נמוך מ-1,043,000 ₪.
אם שניכם התחייבתם מול בעל הבית בחוזה, ושניכם חתומים עליו, אזי שותפך לחוזה צריך להסדיר עם בעל הבית את התחייבויותיו מולו, ובדרך כלל למצוא שוכר אחר שיכנס לנעליו באותם תנאים. במידה ואתה בלבד חתום על החוזה ושותפך הוא שותף משני, עליך לדאוג לשותף שישתתף איתך בעלויות, ללא שום קשר לבעל הבית. מומלץ לקרוא: הסכם שכירות בלתי מוגנת
לפי החוק מדובר ב-2% ועוד מע"מ אלא אם סוכם אחרת מראש. המתווך צריך להיות בעל רשיון תיווך כחוק.
מדובר בעצם בהליך שנקרא היוון, כלומר יש לבדוק באם הדירה מהוונת, ובאם לא לדאוג שבעל הדירה יהוון את הזכויות במנהל. אחרי ההיוון ערכה יהיה שווה לערך דירה על אדמה פרטית. במידה והדירה לא תעבור היוון ערכה יהיה נמוך יותר משום שאתה תצטרך לשלם מידי שנה דמי חכירה למנהל, וכאשר תחפוץ למכור את הדירה תידרש לשלם למנהל דמי הסכמה. בימים אלה המנהל יצא במבצע היוון משתלם ביותר כך שקשה למצוא דירות שבעליהן אינם מהוונים אותן.
זאת תהיה עסקה גרועה שבסיכומו של דבר תותיר אותך ללא דירה כלל, כשהפער בין הדירה שתרכוש והפער בין הדירה שתרצה לרכוש בעתיד ילך ויגדל כל הזמן. הדירות בשכונות ה"גרועות" אינן משתבחות. עדיף שתרכוש דירה קטנה במיקום טוב ותשלים במשכנתא, כך שתמיד תוכל למכור אותה ולשפר דיור.
דירה עורפית המצויה ברחוב שקט גרועה מדירה חזיתית. הדירות החזיתיות נהנות הן משקט והן מנוף הרחוב, ואלה העורפיות פונות בדרך כלל לדירות השכנות ולמגרשי החניה וחנוקות יותר, ולכן יש להוריד מערכן. לעומת זאת כשמדובר ברחוב רועש וסואן, עדיף לגור בעורף, שם נהנים משקט יחסי ולכן יש להוסיף 5% בערך הדירות.
המבחן האמיתי הוא בקרבה הממשית למטרד, ועד כמה עתיד הנכס להיות מושפע מהקרבה אליו. מרחק של 500 מר' בסביבה אורבנית אינו נחשב קרוב, באם הנכס אינו גובל בקיר האקוסטי או קרוב דיו לרכבת בטווח שמיעה. נגישות תחבורתית היא נכס חשוב וחיובי כל עוד אין נמצאים בקרבה ממשית, ומחצית הק"מ נשמע רחוק דיו בכדי להינות מבלי להוות מטרד. הדירות שעתידות לסבול מירידת ערך ממשית הינן אלה שמצויות בקו ראשון לקיר האקוסטי (גם אם שומעים מעט מדובר בהפרעה ממשית, מטרד, זיהום אוויר וכו'), ובטווח שמיעה לרכבת.
דירות המצויות במתחמים הכוללים בתוכם בריכות שחייה ספא או קאנטרי, בדרך כלל מתומחרות מלכתחילה בהתאם, ואין צורך להוסיף על מחיר הדירה תוספת לעניין הבריכה. מאחר והשואל לא הרחיב לגבי המקום הספציפי, אין לי ידע לגבי המיקום המדויק. אך למשל דירות בשכונות כמו ה"קאנטרי" בגבעת שמואל, או דירות באזורי חן, כוללות את העובדה שיש בריכת שחייה לרווחת הדיירים ואין מוסיפים דבר.
הנושא מורכב. אנו נוכל לטפל בזאת על סמך פניה אלינו בכדי לקבל חוות דעת בכתב.
לגבי ירידת ערך הנגרמת לדירות עקב מטרדים שונים בעבר הווה או עתיד יש לדון לגופו של דבר של כל מקרה. לשם כך יש לקבוע פגישה עם שמאי מקרקעין במקום המטרד ובעת המטרד.
הסקרים שלנו בנושא הנדל"ן מרוכזים בדרך כלל ב-36 ערים, בהן אנו מפרסמים את מחירי הדירות בבתים משוטפים (בניה רוויה). כתובתך רשומה אצלנו - במידה ונערוך סקר בסביבה בה אתה מעוניין - נודיעך.
חשוב לדעת את הערכת השמאי על הנכס. אילו מיסים אגרות תשלומים והיטלים נוספים עתידים להיות משולמים על המקרקעין ועל הנכס הנרכש. מה שכר הטרחה המוטל על הזוכה, ואיזה תשלום עליו לשלם כשכר הטרחה של הכונס (לעיתים מדובר על 6%!) לברר עם עורך המכרז אם הוא עתיד לערוך התמחרות מול שאר המציעים.
עסקאות אחרונות שהתבצעו ברח' הרצל בנתניה: דירת 5 ד' בכ- 700,000 ₪ דירת 3 חד' ב- 468,000 ₪ גם היום מוצעות למכירה דירות ברחוב במגוון מחירים, זולות בהרבה מהסכומים אותן דורש מוכר הדירה האמורה. כל בעל דירה רשאי מבחינה לגיטימית לדרוש עבור הנכס שבבעלותו מחיר שהוא חושב שהדירה ראויה להימכר בו. אם ימצא קונה במחיר הזה אנו נעדכן את המחירון. להערכתנו המחיר אותו דורש בעל הדירה גבוה בהרבה משווי הנכס.
מחירי השכר החודשי בשכונת נווה שאנן בחיפה עלו בשנה האחרונה ב-10-12%.
אנו מודים לך על הפניה ועל בקשתך. אנו שוקדים על הנושא שהעלת ובקרוב נפרסם גם מחירי קרקעות לבניה.
אין תקופה מוגדרת אותה ניתן להשליך מעסקה לעסקה. בכל פעם יש להמתין לאישור בית משפט, ובמקרים רבים קיימת אפשרות שבעל הנכס ימצא את האמצעים וירכוש בעצמו את הנכס. במידה ובתקופה זו תמשיך בחיפושים ותמצא נכס אחר שישא חן בעיניך , אתה עלול להפסיד את הסכום הראשוני אותו הפקדת (10%) להשטחת העסקה. מצד שני, מאחר ואין בטחון שאתה אמנם תזכה בדירה (לעיתים מקיימים התמחרות והמחירים עולים מעבר למה שאתה מעוניין לשלם) מן הראוי שתמשיך לבדוק את השוק ותחשוף את עצמך לנכסים נוספים, ובמקרה הצורך פשוט לא תתמחר.
לעיתים, גם אם המחיר ריאלי, קשה למצוא שוכר. הסיבות רבות:
- הבית אינו נראה במיטבו בשעה שמראים אותו.
- מצב הדירה אינו טוב.
- היא אינה מסודרת.
- ילדים מסתובבים בשטח, ריחות בישול, אין מזגן או שלא מפעילים אותו, וכו'.
שוכרים צריכים לפתח כימיה עם דירה שהם אולי ירצו להתגורר בה, ואם היא בלתי נעימה הם לא ישכרו אותה. עצתנו - לפנות לבעל מקצוע, מתווך, לתת לו לנהל את ההשכרה, ובעיקר לשמוע בקולו ולהאזין להערותיו, ולא להתערב כשהוא משוחח עם לקוחות, ואולי לא להיות באותה שעה בדירה.
לא תמיד שיפוץ דירה מעלה את ערך הנכס: אם במהלך השיפוץ אנו משנים את מספר החדרים, ולכל חדר יש כניסה נפרדת משלו, ערך הדירה עולה משמעותית. שיפוץ קוסמטי שהופך את הדירה נעימה יותר ובהירה יותר, ולמרות זאת אינו כרוך בהוצאות רבות, יכול להביא לכך שהדירה תמצא קונה מהר יותר. שיפוץ מסיבי שכרוך בהוצאות רבות עדיף לעשות רק במידה ומעוניינים להמשיך להתגורר בנכס. קונה פוטנציאלי לעיתים מעדיף לרכוש את הדירה במחיר זול יותר ולהשקיע בעצמו, ולעיתים השיפוץ שנעשה בדירה אינו מוערך או לחילופין אינו מוצא חן בעיני הקונה והוא אינו מוכן לשלם את התמורה.
יש בניינים הבנויים על מדרון או מדרגות. דירה אליה עולים מספר מועט של מדרגות, אפילו היא מצויה בקומה שלישית מצד שני של הרחוב משום שהבניין מצוי על מדרון, אך היא נגישה וקל לעלות אליה, כאילו היא מצויה בקומה ראשונה. לא המרחק מהקרקע הוא הקובע את מחיר הדירה אלא הקושי להגיע אל הדירה. התשובה מתיחסת גם לערים רבות שם הבניינים בנויים על מדרונות הרים כמו בחיפה למשל.
הדבר קשור לנושא הבטיחות. יש להתייעץ עם מהנדס בניין, האם הכובד המזגנים המונחים מעל דירותך מסכן את הגג.
התשובה לכל השאלות היא חיובית. מטבע הדברים, המחיר נקבע על ידי היצע וביקוש. בוודאי בהמחיר יהיה גבוה יותר אם ימצא שוכר שנחוץ לו מחסן.
בדרך כלל אנו ממליצים על זהירות יתר בזמן קניה או מכירה של דירה בדמי מפתח שינוי בעלות הדירות מסוג זה קשור למספר חוקים והוראות. נא לעיין באתר שלנו בכתבה דמי מפתח שבמדור דירות.
המחירים של דירות בארץ נזילים ביותר. יש לבדוק את המחיר הדירה רק סמוך למועד המכירתה.
ההחלטה על מקור הקניה של דירה היא בהתאם לנתונים הספציפיים. הכל מקרה יש לבדוק את עניין הכספי וגם העניין החוקי. אין לוותר בשום מקרה על בדיקה העירייה על הדירה המוצעת למכירה.
יש להדגיש כי אנו עוסקים בסקרים ובהערכות. מטבע הדברים, קיימות סטיות קלות למעלה ולמטה. לכן, בכל מקרה יש להתייחס בצורה פרטנית.
במדינת ישראל אסור לתווך בדירות ללא רישיון, כאשר פונים לתווך דבר ראשון יש לבקש שיציג לפניך את רישיון התיווך. שכר הטרחה של מתווך הינו 2% אך, כמו כל מוצר גם כאן ניתן להתמקח.
יש לבקש ביקור של אחד מחברות שעוסקות בביקורת מבנים ועל סמך זה לקבוע את העלות השיפוץ ותביעה מהקבלן. את רשימת החברות העוסקות בכך ניתן למצוא בדפי זהב.
הכלל הוא ככל שמחיר הדירה נמוך, כך התשואה בגין השכרה גבוה יותר. יש לקחת בחשבון גם סיכוי ההשכרה במקום.
במידה ומוסרים את שם המתחם, המחיר של הדירה במתחם מתומכר כבר בהתייחסות לבריכה המשותפת.
הואיל וחסרים נתונים מהותיים, כגון מהו נוסח הסעיפים הרלוונטיים בכל אחד מההסכמים עליו חתם השואל, בכל אחד ממשרדי התיווך, לא ניתן להשיב לשאלה האם השתכלל חוזה מחייב לשלם דמי תיווך. כמו כן יש לשים לב לסעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996, המורה כי: "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת".
בכל מקרה, על פי סעיף 14(א) לחוק המתווכים, הזכאות לדמי תיווך מותנית בהתקיים התנאים המצטברים שלהלן: המתווך הינו בעל רישיון לעסוק בתיווך במקרקעין; הלקוח חתם על הזמנה בכתב, בהתאם להוראות סעיף 9 לחוק; המתווך היה "הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב". דהינו, על פי החוק, הלקוח חייב למתווך דמי תיווך, בכפוף לכך שהתקשר בהסכם מחייב עם בעל הדירה, בשל פעילותו של אותו מתווך.
* יובהר, כי האמור לעיל אינו מהווה חוות דעת משפטית, ואין בכל האמור כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי בשום אופן.
נא לפנות לדה מרקר לקבלת פרטים נוספים.
אין קשר בין מחיר הדירה להיטל פיתוח תשתיות. כשרוכשים מגרשים לבניה, בין אם רוויה או צמודת קרקע יש אגרת פיתוח ורשויות המקומיות. אין אפשרות לכמת באחוזים ממחיר דירה היפוטתית.
אם לא היו שואלים שאלה כפי ששאלת, היו צריכים "להמציא" אותה! כפי שכבר כתבנו בעבר, במדינת ישראל אין תקן מחייב לגבי שטח הדירה. כאשר מדובר במדידת שטח דירה, ישנן בין היתר קיימות צורות המדידה הבאות:
- שטח נטו ללא קירות.
- שטח כולל קירות.
- שטח כולל מרפסות.
- שטח כולל כל השטחים הציבוריים של הבניין המשותף.
מכאן רישומים שונים:
- רישומים בטאבו שנמסרו ע"י הקבלן.
- רישומים בטאבו שנמסרו ע"י הדייר.
- שטח הרשום בעירייה.
- שטח שרשום בחוזה בין הדייר לבין הקבלן ועוד כהנה וכהנה.
לפיכך, לא נותר לנו אלא להמליץ, על אף החוסר רצון מצדך לעשות זאת למדוד למעשה את השטח.
לפי הנתונים שמסרת, בהחלט ניתן לדרוש עבור הדירה שלך מחיר גבוה יותר.
הפער עשוי להגיע בסביביות 40% לטובת בניין של 4 דיירים.
אין יתרונות או חסרונות בחירה לפי עיצוב הבית.
חוקי המס בישראל הם בין המסובכים בעולם, הצעתנו לפנות לראוה חשבון או לסניף הקרוב של מס רכוש.
מס רכישה הינו מס מדורג המשולם אחרי רכישת דירה או נכס נדל"ני אחר. דירות שמחירן נמוך מ-557,420 ₪ פטורות מלשלם מס זה. עולים אינם משלמים מס על דירות שמחירן נמוך מ-1,043,000 ₪.
עליך לבדוק האם הדירה מהוונת ובאם לא, לדאוג שבעל הדירה יהוון את זכויות המנהל. אחרי ההיוון ערכה יהיה שווה לערך דירה על אדמה פרטית.
ראשית דבר - קניית דירה מכונס נכסים דורשת ידע די נרחב בנושא נדל"ן. אם בכל זאת החלטת להתעניין בנושא אנא שימי לב לנקודות הבאות:
- האם הנכס נקי מכל שיעבוד?
- מה גובה שכר הטרחה של הכונס?
- השווי בין הערכת השמאי של הכונס לבין מחיר המחירון.
- אילו מיסים ואגרות מוטלים על הנכס?
- האם אחרי שנודעים תוצאות המכרז יתקיים גם משא ומתן בין הכונס לבין מציע המכרז.
בתקופה האחרונה מרפסת שמש נהפכת לטרנד. מרפסת שמש באזורים נדרשים מוסיפה בין 6-10% ממחיר הדירה. תוספת זו מצויינת במחירון דירות המודפס שלנו.
תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. מה כוללת תמ"א 38?
מטבע הדברים, יש לבחון כל מקרה לגופו ע"י בעלי מקצוע המתאימים. בדרך כלל, תמ"א 38 גורמת להשבחה ושיפוץ מלא של הבניין.
אנו מנועים מלפרסם או להמליץ על שמאי מקרקעין. אנא פני למקורות מידע נוספים כגון: דפי זהב, 144 או אינטרנט.
מחירי שכר דירה בגבעת שמואל ניתן לראות בעמוד 37 במחירון הדירות 02-03/2010 המודפס. את המחירון ניתן להשיג בנקודות המכירה או לרכוש את המחירון בהנחה של 12% דרך האתר שלנו.
השבחה ושיפוצים במסגרת תמ"א 38 צפויים לכלול:
- חיזוק קונסטרוקטיבי של הבניין נגד רעידת האדמה.
- התקנת מעלית חדישה.
- ציפוי הקירות החיצוניים וחידוש המראה הכללי של הבניין.
- בניית לובי כניסה מודרני מרווח ומפואר.
- שיפוץ חדר מדרגות וחדר האשפה.
- שיפוץ החצר כולל גינון מודרני שבילים וחניה.
- אפשרות לתוספת בניה לדירות (מרפסת שמש / מרחב מוגן וכו').
בדרך כלל, ככל שהדירה זולה יותר התשואה החודשית גבוהה יותר. את הדירה הזולה ניתן להשכירה בשכר דירה נמוך, אך יחסית למחיר הדירה התשואה השנתית יחסית להשקעה גבוהה יותר.
בדרך כלל, מקובל שבקומה רביעית (4) הפער בין בית שיש לו מעלית לבית שאין לו מעלית הוא כ- 30%-35% בקומה שלישית (3) כ-30% בקומה שנייה (2) כ-20% בקומה ראשונה (1) כ-10%.
לצורך הערכת נכסים מסחריים מסוג יש צורך במיידע מקיף יותר, והעניין מצריך ביקור של שמאי במקום. להערכתנו מדובר ב-5% מס רכישה, אך אתה צריך להתייעץ עם עורך דין ולא להסתפק בתשובה חלקית זאת.
כן, יש לשלם היטל השבחה בגין אפשרות הבניה על הגג. ניתן להשביח את הגג על ידי תוספת של 40 מר' ועל זה העירייה גובה היטל השבחה. ההיטל יכול להיגבות בשני מועדים: במועד מימוש הבנייה או במועד המכירה. לגבי שאלת החוות : המס מוטל על הבעלים, אך אם בעל הדירה לא מימש את הבנייה ולא נהנה ממנה בפועל, ומוכר זכויות בלבד, ניתן להגיע במשא ומתן למחיר שישקף את ערך הנכס והזכויות על הגג, ויפחית את עלות היטל ההשבחה , שיוטל במקרה זה על הקונה. מדובר בקונה מרצון ומוכר מרצון ומשא ומתן ביניהם.
כל מקרה צריך להיבדק לגופו. בכל מקרה, דירה משופצת בבניין מגורים, שוויה גבוה יותר מדירה שאינה משופצת באותו בניין.
יחסי שוכר ומשכיר בדרך כלל מעוגנים בחוזה, ובכל חוזה שכירות סטנדרטי קיים סעיף לגבי אפשרות מכירה של הדירה ופינויו של השוכר. במידה ולא קיים סעיף כגון זה בחוזה, תקופה של 6 חודשים תיחשב לתקופה מספקת. אנו מתחשבים בעובדה שהשוכרת במקרה הנוכחי מתגוררת בדירה תקופה ממושכת במיוחד. במקרים אחרים מדובר על תקופות של 3-6 חודשים. איננו יודעים אם השוכרת נקטה בפעולות ובהשקעות כלשהן בתקופת מגוריה בדירה, ומה היו יחסיה עם בעלי הדירה. תקופה כה ארוכה עשויה או עלולה להביא לתביעות של זכויות . כעקרון, רצוי שלא להשכיר דירה מעבר ל-9 שנים ו-11 חודשים לאותם שוכרים.
- במידה ויש לך חוזה עם הדייר/ת הפרטים שבחוזה קובעים.
- אם השיש נשבר עקב מחדל או פעולה של הדייר/ת, אז מטבע הדברים כל אחד אחראי על מחדליו.
- אם השיש נסדק או נשבר בגלל שימוש סביר או בגלל "גילו" התיקון חל על בעל הדירה.
השיפורים כפי שמתוארים עלידך בגין תמ"א 38 מעלים את ערך הדירה בקומה שלישית כ- 30-40%, בקומה שניה כ-20-25%, בקומה ראשונה כ- 10-15%.
לך אדוני ולכל המעוניין מתוך ניסיונינו רב שנים אנו ממליצים על שני מקצועות שאסור לחסוך בהם: רואה חשבון ויועץ משפטי. פנייה לאחד משניהם יכולה לחסוך הרבה כסף.
לכל שינוי בבעלות הדירה יש השלחות מרחיקות לכת. לכן, אנו ממליצים לפנות לעו"ד המתמחה בחוקי נדל"ן.
בכל בניין משותף יש חזית שפונה לרחוב שמשם הכניסה ויש עורפי הפונה לחלק האחורי של הבניין. ברחובות הרועשים יש יתרון לחלק העורפי של הבניין. וברחובות השקטים היתרון ניתן לחלק קידמי.
אנא לציין יותר פרטים כגון רוחב ושטח המחסן בכדי שנוכל לענות לך.
שרה שלום. בגלל אילוצים טכניים במקום, בעיתונים השונים, מפורסמים הדיווחים על עסקאות בהתאם להחלטת עורכי העיתונים.
בכדי להימנע ממסים למיניהם ניתן למכור דירה פרטית כל 4 שנים. הצעתנו לפנות לרואה חשבון ולקבל פרטים מדוייקים יותר.
בניין עם מעלית מעלה את ערך הנכס בכ-10%-30%, דבר המכסה את עלות הקמת המעלית ועוד מותיר תוספת לערך הדירה. כמו כן, דירה בבניין עם מעלית נמכרת ביתר קלות.
חניה מסומנת אצלנו במידה ומקום החנייה מובטח לדייר והיא רשומה בטאבו.
לגיל הדירה ומיקומה יש משמעות בעניין מצבה הכללי. דירה ללא שיפוץ יסודי מחירה יהיה נמוך יותר, אך דירה מושקעת מאוד לא בהכרח השיפוץ ישתתף במחיר משום הקונים יכולים לטעון שהוא אינו מתאים להם או לטעמם. מטבח חדיש ניירות מושקע, יכול להעלות את ערך הבית אך לא כדאי להשקיע בשיפוץ לצורך מכירה, לכל היותר בשיפוץ קוסמטיים.
בדרך כלל החתימה על ההתחייבות היא אשר קובעת. הצעתנו לפנות לעו"ד, אך תמיד יש מקום לפשרות....
עליך לפנות לשמאי מקרקעין זה או אחר. אין אנו ממליצים על שמאי מסויים.
אין אנו עונים בכתב על מחיר דירה, בקרוב אנשי הנדל"ן יצרו עמך קשר וימסרו את מחיר הדירה.
במדינת ישראל עדיין לא קיים חוק לפי איזה שיטה להעריך את שטח הדירה. לכן אנו ממליצים לעשות ממוצע של כל הנתונים שיש ברשותך ולפי זה להעריך את ערכה. לרשותך: מחירון דירות.
אנו ממליצים לפנות לרואה חשבון המתמצא בחוקי הנדל"ן או לעו"ד המצוי בנושא.
על מנת לקבל הצעת מחיר לשיפוצים מהסוג שהעלת, אשר כל המרכיבים הכרוכים בכך נלקחו בחישוב, עליך לפנות לקבלני שיפוצים מורשים ולקבל לפחות 3 הצעות מחיר ובדיקת עבודות קודמות שהם ביצעו.
שלום רב. עם כל הרצון לעזור, אנו לא מתווכים ולא עוסקים ברכישת דירות. אנו ממליצים לך לפנות לארגון הנכים.
אין תקן קבוע למספר מעליות בבניין, מספר המעליות נקבע בדרך כלל על פי מספר הדירות. בבניין כמו שציינת, 2 מעליות הינו מספר מקובל. החוק קובע שבבניין בן 14 קומות אחת המעליות צריכה להיות מעלית אלונקה.
תלוי מתי בוצע רישום בטאבו ואם הוא כולל מרפסות. במידה והרישום ישן סביר להניח שאין הוא כולל את המרפסות. בשטח הדירה היום יש לכלול את כל שטח המרפסות. וכן להוסיף עוד 20% על שטח הדירה. מאחר ומדובר על כל היקף הבית שבנוי מבלוק בעובי 20 ס"מ. אם הרישום כולל את שטח המרפסות אין להוסיפן לתחשיב. שטח הדירה מבחינתנו כולל את הדירה כולה ללא חלקים ציבוריים מחדר המדרגות, חניות מחסנים שטח משותף בגג וכו'.
לצערינו באתר אינטרנט שלנו נוכל לתת תשובות קצרות ולא תשובות שדורשות עבודות מחקר ויעוץ נרחבות. הצעתנו בנושא שלך לפנות לשמאי מקרקעין. בנוסף מוזמנת לקרוא על רישום בטאבו כאן.
במחירון הדירות מודפס שבהוצאתנו רשומים מחירי השכירות ב-36 ערים. המחירים מופיעים בסוף כל שכונה. את מחירון הדירות ניתן לרכוש בכל קיוסק, רשתות שיווק סטימצקי וצומת הספרים או בהנחה דרך האתר של לוי יצחק.
הצעתנו: פני לקבלן אחר ותבקשי הצעת מחיר כולל "פינה" ו-"סינר". אם המחיר יהיה דומה למחיר של הקבלן שלך שקיבלת, תביני מה דעתנו על הקבלן שהגיש הצעת מחיר למ"ר ולא כלל בתוכו את ה"סינר" ו-"פינה".
ככל שהאזור טוב יותר ככה ההשקעה בשיפוץ משתלמת יותר. מטבע הדברים, שיפוץ שהושקע בו סכום גבוה מעלה את ערך הדירה:
- במקום נדרש בסכום השיפוץ או יותר.
- במקום שהביקוש לא גבוה התוספת למחיר פחות מערך השיפוץ.
אם כל הרצון לתת תשובות מדוייקות יש לפעמים סכנה שהתשובות תגרומנה לעיוותים. במקרה שלך הננו להציע לפנות לשמאי מקרקעין.
מטבע הדברים, דירה שהוספו לה חדרים עקב סגירת מרפסת, ערכה פחות מדירה שמספר החדרים המקורי זהה.
המלצתנו לפנות למנהל מקרקעי ישראל.
מעשית הדבר הינו בר ביצוע. יש לבדוק מבחינת רישוי מוניציפאלי ומבחינת העירייה אם אפשר להסב מחסן לדירת מגורים.
אין אנו עונים בכתב על מחיר דירה, לשם קבלת פרטים על הזנמת חוות הדעת ומחירה נא להתקשר לטלפון: 03-5619114 בימים א'-ה' בין השעות 08:30-14:00 (לבקש את מירה).
אין פיקוח על מחירי השכירות הדירות. בתום חוזה ניתן לשנות את מחיר ההשכרה.
שאלות הקשורות לחוזה יש לפנות לעו"ד.
במדינת ישראל קבלת רישיון לצירוף חלק משטח ציבורי כרוכה בהתגברות על מכשולים רבים. בנושא המחיר הדבר תלוי בערך הקרקע באזור המדובר, בגודל השטח שרוצים לצרף ועוד גורמים שדורשים תשלום, כגון: מודדים, מעריכים, עורכי דין וכד'.
מחיר החניה יכול להגיע ל-עד 10% מערך הדירה, על פי מצוקת החניה באזור. חניה מקורה שוויה כ-10% יותר מחניה לא מקורה.
מוטב לא להיכנס לשינויים מסוג זה.
שרון שלום. אין אנו ממליצים על שמאי מקרקעין מסוים, בחר שמאי מתוך הרשימה באינטרנט.
יצחק שלום רב. אנו ממליצים לפנות לעו"ד המתמחה בענייני נדל"ן.
דורון שלום. נושא ירידת ערך נקבע אך ורק לגופו של עניין. ירידת ערך של דירה מושפעת מהרבה גורמים, כגון: גיל הבניין, שינויים בסביבת הבניין, שינויים דמוגרפים וסוציו אקונומיים של השכנים ועוד ועוד. מומלץ להיכנס: מחירון דירות אונליין.
סופי שלום. התשובה לכך מצריכה ביקור שמאי מקרקעין. יש לבחור שמאי מקרקעין מרשימת השמאים ולהזמינו לביקור בבית.
שרון שלום. בין מהנדסי החשמל רווחת הדיעה כי שנאים גורמים להשראה חשמלית, שאינה "מוסיפה" לבריאות. מטבע הדברים, הדבר עשוי להשפיע על ערך הדירה. התשובה המדוייקת יכולה להיעשות ע"י מומחה מיוחד למדידת קרינה. רשימת בעלי מקצוע מסוג זה ניתן למצוא באינטרנט.
זהבה שלום רב. מאחר ומדובר בסוגיה משפטית, מומלץ לקבל יעוץ משפטי.
באופן תיאורטי רישום של דירה בטאבו מאשרת את הבעלות על הדירה. באופן מעשי מאות אלפי דירות אינן רשומות בטאבו. חלקן רשום במנהל מקרקעי ישראל, חלקן אצל הקבלנים שמהם נרכשה הדירה וחלקן בעמותות שונות שהתאגדו לשם רכישת הדירה. לכל הדעות, המצב המתואר לעיל אינו בריא אבל אלה העובדות במדינת ישראל.
זאב שלום. מקובל בבתים משותפים חלוקת השטחים שאותם ציינת. להעביר לשימושם של דיירי הקומה עליונה את שימוש בגג ולדיירי קומת הקרקע את שימוש בגינה ללא רישום, וזאת בהסכמת הדיירים.
דוד שלום. לא קיים תקן מסוג זה.
שיר שלום. ערך הדירה יעלה בהתאם לרשום במחירון לדירה בת 4 חדרים ברחוב שלך.
נורית שלום. בדרך כלל המחיר של דירה חדשה מקבלן היא ב-20% גבוהה יותר מהמצויין במחירון הדירות שלנו לגבי אותו רחוב. הזמנת דירה "על הנייר" בהחלט כרוכה בהנחה מסויימת בהתאם למסע ומתן שלך עם הקבלן.
אופיר שלום. בשאלות מורכבות מסוג זה אנא פנה לעו"ד המתמחה בכך או לשמאי מקרקעין מוסמך.
נעמי שלום. יש לבדוק את הגג רשום בטאבו על שם המוכר ורק אז לתמחר את הדירה. לגבי תיקונים יש לקחת בחשבון את עלותם ובהתאם לכך לתמחר.
טליה שלום. עליך לפנות לרואה חשבון.
סופי שלום. אין אנו נוהגים להמליץ על שמאי זה או אחר. נא לחפש שמאי מתאים באינטרנט ואיתו לבדוק את כל הפרטים לפני הזמנתו.
יעקב שלום. לא מסרת פרטים לא לגבי הדירה ולא לגבי הבית על המגרש. לגבי בית על מגרש אין אפשרות לתת תשובה גם אם יש פרטים משום שצריך לגשת למועצה לברר זכויות בנייה וכו'.
עופר שלום. נא לפנות לשמאי מקרקעין מתוך הרשימות המופיעות באינטרנט.
קובי שלום. לכל בנק יש דרישות משלו. נא לפנות לבנק ולקבל רשימת המסמכים הדרושים.
לי שלום. בעינייני החוזים, מכירה מרצון וקניה מרצון אנו מציעים לפנות לעו"ד.
גבריאלה שלום. בגלל חשיבות הנושא אנו ממליצים להזמין שמאי מקרקעין.
נחום שלום. עסקה מסוג זה יש לבצע בזהירות יתרה, המצלתנו: לבדוק מה מחיר הבניין במצבו הנוכחי, ולבדוק עם מומחה לשיפוצים - מה מחיר השיפוצים ורק אז להחליט.
שיר שלום. מטבע הדברים, דירה עם ממ"ד שמחובר אליו בצורה נאותה, מחירה גבוה יותר מדירה שהממ"ד עומד כאבן שאין לה הופכין. אנו ממליצים לכל הדיירים לשכנע את הסרבנים שיתחברו לממ"ד.
ניקי שלום. אם מועד החידוש הוא לפני 15.02.2011 - הסכום צמוד למדד 12.2010 שפורסם ב-15.01.2011. אם מועד החידוש הוא אחרי 15.02.2011 - הסכום יהיה צמוד למדד 01.2011 שיפורסם ב-15.02.2011.
יניב שלום. עליך לפנות למשרד המשפטים בנושא זה.
עדי שלום. ניתן לענות לדרישתך, עליך להזמין חוות דעת. נא לפנות למשרדנו לקביעת פגישה בטלפון: 03-5619114 בימים א'-ה' בין השעות 08:30-15:00.
מיכאל שלום. הכתבה והמחירים מתייחסים לחודש יוני 2010.
רחל שלום. יש צורך בהסכמת כל הדיירים בבניין להכנסת גורם נוסף לשטחים הציבוריים של בית משותף. צריך את אישורם גם לפעולה עצמה , דהיינו לעובדה שאתם משכירים את החניה, והם צריכים לאשר גם את השוכר . הסכום המבוקש תלוי במצוקת החניה באזור, במיקום הספציפי וכו', ויכול לנוע בין 150 ₪ ל-400 ₪ בחודש.
נטלי שלום.
בהחלט ניתן לערער.
איציק שלום.
- אנו ממליצים על שירות ה-SMS החדש של לוי יצחק. שלח מילה השכרה ל- 5454 ותוכל לברר מחירי השכרה בתוך יממה ללא הגבלה. עלות השירות 7 ש"ח ליממה שלמה.
- לשאלתך האם בעל הדירה סוברני לעלות - הכל בהתאם לחוזה שנחתם על ידיכם.
- מומלץ לקרוא: מדריך למשכיר דירה.
דורון שלום. צר לנו, לא הבנו אם אתה חושב שהמחיר נמוך מידי, או גבוה מידי? בכל אופן בדקנו עסקאות של נכסים דומים והמחיר די דומה, והדירה מתומחרת נכון במחירון, למרות שאין לנו פרטים מדויקים על הנכס האמור. מדובר באזור מבוקש ורח' טוב, אבל קיים היצע של נכסים רבים בשכונה וברחוב עצמו, כמו גם דירות פנטהאוז, קוטג' וכו', ומרובם נשקף אותו נוף מדהים. הנכסים המעניינים יותר, המושקעים יותר, והמתומחרים במחירים האטרקטיביים יותר, נמכרים ראשונים.
אלישע שלום. לפי תיאור הפרטים, למתווך מגיע רק עבור השכירות.
יניב שלום. בעלויות על גג לא מפותח מעלות את ערך הדירה ב-10%-15%, ולעיתים יותר. תלוי במיקום הנכס, גובה הבניין, האם הוא מצויד במעלית ומה זכויות הבנייה על הגג. במיקומים אטרקטיביים באזור המרכז גוש דן והשרון, שמחירי הדיור מאוד גבוהים ויש אפשרות לתמ"א 38, ערכם של זכויות הבנייה על הגג גבוה מאוד וניתן לקבל עבורם גם דירה. לכן יש לבדוק כל נכס לגופו של עניין.
רויטל שלום. פעילות אגרסיבית מידי למכירת דירה גורמת בדרך כלל לפעולה הפוכה. רצוי לפעול בדרך אחת: או לפרסם עצמאית במקום אחד, או לתת למתווך אחד. הפעילות העודפת גרמה לכם להראות נואשים והדירה מוכרת מידי. רצוי "להרדים" אותה לתקופת מה, לרדת מהמכירה לחלוטין או להכריז שנמכרה. את חייבת להבין שהעובדה שהיא נותרה תקופה כה ממושכת בשוק מסמנת אותה כדירה שיש בה פגם. אזור כפר גנים ג' הינו אזור בו קיים היצע של נכסים מתחלפים כל הזמן ורח' העצמאות הינו הרחוב הפחות מבוקש, הרועש ביותר, ובעתיד עומד להיפגע מהרכבת הקלה.
דירות יוקרה בסכומים כפי שציינת הינן יוקרתיות מידי ויקרות מכדי להימכר במיקום ספציפי זה, ואני לא רואה היתכנות למכור דירה, גם בת 6 ח' במחיר כה גבוה בקומה ב' ברח' העצמאות. יש לבדוק את הדירה + המיקום הספציפי + ההשקעות + המחיר, להמתין תקופת מה ואז למכור בצורה מעודנת.
איציק שלום. מרפסת שמש הינה שטח פרטי של הדירה, ועדיין: אם יש במרפסת גורם שביכולתו לגרום להפרעה מתמשכת לשכנים, יחשב הגורם כמטרד. אם יש כלב במרפסת הוא אינו מטרד, אך אם הכלב נובח ללא הרף הוא הופך למטרד. אם יש מתקן לברבקיו במרפסת "מנגל", ואתם עושים על האש, זה בסדר, אם אין לכם קולט עשן והעשן נכנס כולו לשכנים הביתה מדובר במטרד למרות שהמרפסת היא בשטח הפרטי שלכם. אם יש לכם עציצים במרפסת הכל נהנים מהיופי אם המים שאתם משקים אותם יורדים לשכנים מדובר במטרד.
שלום. המחירון הקרוב מתעדכן בימים אלה וישקף את המחיר העדכניים של הנכסים. אין עסקאות שמתקרבות ל-2,000,000 ₪ ל-4 חד'.
יונתן שלום. הדירה הגבוהה יותר אמורה להיות יקרה יותר. העובדה שהיא מתחת לגג היתה לפני שנים גורמת לאיבוד של 5-10% מערכה, בעיקר כשהיה מדובר על גג רעפים. בבניינים חדישים תחזוקת הגג ובנייתם אינה אמורה לגרום לירידת ערך אלא להיפך, דירות הבנויות על הגג הן היקרות ביותר (ראה פנטהאוזים ודירות גג). אין אנו יודעים מאומה לגבי הנכס או מיקומו אבל להערכתי בשום אופן לא צריך מחירו אינו צריך להיות נמוך ממחיר הדירה בקומה ב' אלא להיפך. לדעתנו אולי גם תוכלו לבנות על הגג בעתיד?
דנה שלום. אני אענה באופן כללי משום שאיני יודע את הפרטים של הנכס הספציפי או מיקומו: תמיד מרפסת מחושבת במחצית המחיר מעלות מר' מבונה. כשמדובר בבית פרטי על קרקע אני מתקשה לענות לגבי פרגולה: האם הפרגולה משמשת כגג מעל שטח שהינו למעשה חלק מגינה, ואז היא מחושבת בשטח הגינה או הקרקע, ואם היא חלק ממרפסת מקורה, הרי מדובר בערך ששוויו חצי משטח בנוי, אם מדובר ב-5,000 ₪ למ"ר, אז השטח המקורה בפרגולה יחושב לפי כ-2,500 ₪ או 3,000 ₪ למר'.
רמי שלום. מחיר פנטהאוס בשטח הנתון במצב סטנדרטי במיקום זה כ-5 מליון ₪. פנטהאוז מושקע או מעוצב במיוחד במיקום ספציפי זה ערכו רב בהרבה.
מומלץ לבדוק: הערכת שווי דירה.
אורי שלום. קשה לאמוד את הפער באחוזים מכיוון שרוב הדירות, אפילו דירות חדר מושכרות היום כשהן ממוזגות. קשה מאוד להשכיר דירה בלתי ממוזגת. מחירו של מזגן חדיש מגיע היום לחצי חודש שכירות של דירה קטנה בתל אביב או חודש שכירות בבאר שבע. משתלם יותר להתקין מזגן, אפילו לדייר בניכוי חודש שכירות, מאשר לדבר על הנחות וכו', וזאת הסיבה שבדרך כלל רוב הדירות ממוזגות. דירה לא ממוזגת מחירה יהיה נמוך ב-10% לפחות מדירה זהה ממוזגת.
בני שלום. עליך לבדוק את התקרה ואת האיטום של הגג (המרפסת הפתוחה) של הפנטהאוז כולל השיפועים. רצוי שמומחה יבדוק זאת בכדי להבטיח שלא יקוו מים במיקומים קריטיים ולא יהיו נזילות לתוך הדירה. מעבר לכך אין כל בעיה.
רחל שלום. אנחנו לא ממליצים, לא ניתנה לנו נבואה ואיננו יכולים לצפות היכן יהיו העליות הגבוהות ביותר אם תהיינה. על סמך העבר ההשקעה הטובה יותר מבין שתי המקומות שצוינו היתה בפרדס חנה.
יפית שלום. א. לא נמסר איפה מצויה הדירה ומהיכן שאובה האינפורמציה על התוספת של 250,000 ₪ לערכה. ב. מדובר על שיפוץ פנימי במסגרת השטח הקיים, ולכן, נכון שתוספת של כמעט חדר היא משמעותית, אך יש סייגים: החדר צריך להיות בעל כניסה עצמאית (לא נכנסים אליו מחדר אחר או ממרפסת) ויש בו חלון. ג. מחיר הדירה לאחר השיפוץ במידה והיא נראית כמו דירה של 3.5 חד' והחדר הנוסף הוא חדר לכל דבר (כפי שצוין לעיל) יהיה כמחיר דירת 3.5 חד' .
אלי שלום. * מרפסת שמש - הינה מרפסת בלתי מקורה. * דופלקס - היא דירה המשתרעת על פני שתי קומות. * פנטהאוס - הוא הדירה העליונה על הבניין, המשתרע על הגג, במפלס אחד, ויש לו יציאה ישירה למרפסת שמקיפה אותו לעיתים מכל צדדיו אם מדובר בפנטהאוס יחיד על הגג, או משלושה צדדים אם יש פנטהאוז נוסף על הגג. לאחרונה מתחכמים הקבלנים ובונים "מיני פנטהאוסים". מדובר למעשה בדירות שיש להן יציאה ישירה למרפסת גדולה ומרווחת. הדירה חייבת להיות בקומות העליונות או הדומה העליונה של של הבניין. * דו משפחתי - הינו בית צמוד קרקע שיש לו קיר משותף עם בית נוסף שבנוי על אותו מגרש. * וילה - היא בית צמוד קרקע בודד לחלוטין על מגרש. * קוטג - הוא למעשה דירה שבנויה לגובה במקום לרוחב. הוא בדרך כלל צמוד קרקע אבל יש גם דירות קוטג', והוא בנוי במפלסים: במפלס אחד יש חדר מגורים ומטבח ושרותים במפלס שני חדרי ילדים וחדרי שרותים, ומפלס שלישי נניח חדר הורים ומרפסת גדולה ושרותים נוספים. יש כאלה שיש להם גם מרתף. קוטג' יכול להיות בנוי על 3-4 מפלסים ויותר, המון מדרגות פנימיות. המהדרים מכינים מקום למעלית פנימית (ויש קוטג'ים עם מעלית פנימית).
רחלי שלום.
תמיד קיים סיכון ברכישת דירה מחולקת.
גם אם העירייה מעלימה היום עין, המדיניות עלולה להשתנות ובעתיד תידרש להחזיר את המצב לקדמותו. או לשלם קנסות.
האם הדירה תימכר בתור יחד' דיור אחת? יש צורך לבדוק היטב כדי שבעתיד לא יהיו בעיות של מיסוי וכו'.
יש צורך לשקול את כל הפרמטרים החיוביים (תשואה גבוהה) מול השליליים (סיכון, אפשרות מיסוי, הלשנות שכנים וכו') ולהחליט.
אגב, יש דירות שפוצלו ברישיון. אולי מדובר בדירה כזאת?
אוסנת שלום.
הצד הראשון הינו התקשרות עם המוכר הדירה ורק אחר כך מתקשרים לעו"ד שימליץ על הצעדים הבאים.
יואב שלום. לא ניתן להחזיר מצב לקדמותו מאחר והדירה נרכשה מלכתחילה כיחידת דיור אחת, ואוחדה בטרם נרכשה על ידי השואל. ניתן לגשת לרשות המקומית, העירייה, ולבדוק את הרישום בטאבו והאם ניתן לפצל את הדירה לשתי יחידות ,ללא שום קשר לעבר. העירייה תבדוק את הבניין, חברת החשמל, הביוב החניות, וקריטריונים נוספים, ובאם יוחלט שקיימת ייתכנות יאפשרו את פיצול הנכס.
רחל שלום.
שכר חודשי של חנות ושכר חודשי של מחסן שונים בתכלית.
האם מדובר במיקום מרכזי או רחוב קטן צדדי?
האם החנות\מחסן משופצים או נדרש שיפוץ?
האם השוכר מתכוון להשתמש פשוט בתור מחסן או לספח לחנות?
כמחסן, מדובר בסכום של כ-1000 ₪. אם מדובר ברחוב קטן וצדדי והמקום לא משופץ כלל המחיר יכול להיות נמוך יותר.
במקרה של מיקום מרכזי בו ניתן לשפץ ולהשתמש כחנות המחיר יכול לנסוק כלפי מעלה.
יפעת שלום.
המלצתנו לפנות לשמאי מקרקעין, שם השמאי יש לחפש באינטרנט.
אבי שלום.
לדעתנו גם אתה צריך לבקש רשות. וזאת בכדי שתוכל לגדר את המרפסת החדשה שתקבל עקב יציקת הגג של השכן.
קרן שלום.
יש מקום להניח שדירה כזאת עתידה לסבול ממטרדים כמו רעש וזיהום אוויר, למרות שבוודאי תעבור מיגון מתאים.
קחו בחשבון גם את העובדה שתתקשו מאוד למכור אותה בבוא הזמן.
רוני שלום.
בפעם הראשונה נשאלנו על שוויה של חניה מקורה ועתה אנו נשאלים על הפער בין דירה עם חניה לדירה ללא חניה. מדובר בשאלות שונות לחלוטין.
דירה ללא חניה כלל, בעיקר באזור זה, כשמדובר בדירה חדשה, ערכה נמוך להערכתי ב-20% מדירה זהה עם חניה. המחיר אינו משקף רק את שוויה של החניה אלא את העובדה שהדירה מאבדת כל יום מערכה, פלחי השוק שירכשו אותה אינם רבים. (קשישים שאינם נוהגים וכו') במשך השנים ערכה ילך וירד משום שמצוקת החניה רק גוברת. גם שוכרים היא תתקשה למצוא אם היא תוצע להשכרה.
אלכס שלום.
ראשית יש לגשת לעירייה ולראות באם יסכימו בכלל לשינוי הייעוד.
חבל להשקיע כספים ולהפוך לדירה (השקעות שעולות כסף) באם העירייה לא תאפשר את שינוי הייעוד.
אם עקרונית תהיה הסכמה, יש להפוך את המקום לדירה, (מטבח, שרותים מקלחת, גז וכל מה שנחוץ, ואז מגיעה ביקורת שבודקת אם מתקיימים כל התנאים למגורים ומאפשרים את שינוי הייעוד.
איתן שלום.
שאלתך כללית מדי, לא מסרת מספיק פרטים על מנת שנוכל לתת תשובה מעמיקה.
נעמי שלום. לפעולה מסוג זה נדרש אישור מהעירייה. מדובר בשינוי סטטוס כשהמחסן משנה את ייעודו והופך לחלק אינטגרלי מהדירה. גם יציבות הבניין צריכה להיבדק על ידי מהנדס קונסטרוקציה וכו' עקב פריצת הפתח וכו'. כן נדרש אישור של דיירים אחרים לשינוי למרות שהמחסן צמוד לדירה, עדיין מדובר בבית משותף .
גילה שלום.
יש צורך בבדיקת מגוון הנתונים:
אם מיקום הנכס מעולה, שיטחו גדול ומרווח, וקיימים קונים פוטנציאלים לנכס מסוגו.
המחיר צריך להיות מחיר מציאה של ממש בכדי לאחר השקעה ותוספת של מעלית בניין עדיין תוכל להפיק רווח של 15%.
מדובר בעסקה שיש בה סיכונים והיא כדאית אך ורק במחיר מציאה , משום שאין לדעת מה יהיה מצבו של שוק הנדל"ן לאחר שיסתיימו השיפוצים ותותקן המעלית.
ואולי המחירים ירדו?
דרורה שלום.
נושא שכירות אינו מעוגן בחוק. המחירים נקבעים בהתאם להיצע וביקוש, כל זאת עם אין חוזה חתום בכתב.
הנרי שלום.
מדובר בפרוצדורה מאוד מורכבת , פרוק שותפות וקושי לרשום את החניה בטאבו של הדירה הנרכשת.
בימים אלה של מצוקת חנייה מכירת חנייה היא תמיד עסקה גרועה, משום שככל שהימים חולפים לכל משפחה נדרשות יותר חניות (לכל אחד מההורים יש רכב וגם לילדים, ויש צורך במקומות חניה נוספים).
גם כשמוכרים דירה למספר החניות יש משמעות בערך הנכס.
על כל פנים מחיר חניה במידה ויש אפשרות למכור ולרכוש בצורה מסודרת לא יהיה פחות מ-60,000 ₪
משה שלום.
אין אנו היכולים לדעת את ערך הנכס משום שיש צורך לבדוק ברשות המקומית מה ניתן לבנות על המגרש.
נכון שמדובר בירוחם אך גם בירוחם עלו המחירים לאחרונה ויש ביקושים.
סביר שהנכס עצמו להריסה אך אם הוא מצוי במיקום אטרקטיבי יתכן ששוויו אינו מאוד נמוך, וניתן לבנות עליו בניין בבנייה רוויה או מספר צמודי קרקע.
קרן שלום.
ניתן להשכיר את הבית בכ-1500 ₪ לחודש תלוי במצבו הפיסי. אם הוא אינו במצב כללי טוב המחיר יהיה נמוך יותר.
לגבי מכירה יש צורך לבדוק בעירייה לגבי זכויות בנייה , הפקעות וכו' ורק אז ניתן לדעת את המחיר הנכס.
יעל שלום.
מחיר השכרה של חניה כ-300 ₪ לחודש. במידה ואין מצוקת חניה במקום גם 250 ₪ יספיקו.
בשום אופן אין למכור את החניה ולהותיר דירה חסרת חניה משום שערכה של הדירה ירד בעשרות אחוזים והיא לא תוכל למצוא קונה . גם אם יש לדירה חניה אחת עדיין אני לא מייעצת למכור את החניה.
ערכה של החניה אינו נמדד רק כחניה, אלא גם כערך הקרקע במידה ונעשית עסקה כמו פינוי בינוי וכו'.
כל עסקה למכירת חניה היא עסקה שהמוכר מפסיד בה לטווח ארוך.
שרה שלום.
ערכה של החניה משתנה בכל עיר. בעיר תל אביב ערכה יכול להיות 200,000 ₪ ובאשקלון 20,000 ₪. גם בערים עצמן יש לדעת מיקום מדויק.
רכישת חניה משתלמת מאוד ואם יש חניה למכירה יש לרכוש אותה.
כדאי לבצע כל רכישת נדל"ן באמצעות עורך דין כדי להבטיח שהנכס נרשם בפועל כנדרש. חבל להוציא סכומים גבוהים ולחסוך על הביטחון ברישום תקין.
בדרך כלל רכישת חניה הינה תהליך מורכב של פירוק שותפות , רישום והצמדה וראוי שתבוצע בידי בעל מקצוע כנדרש.
תמיר שלום. למחסן לא יהיה ואף אסור בתכלית להשתמש בו למטרות מסחריות. הוא לשימוש אכסון בלבד. מחיר מ"ר רבוע של מחסן הוא קבוע כמעט בכל המקרים 4,000 ₪ למ"ר. יתכן שבעלי הדירה קבעו את מחיר הדירה כולל המחסן, הרי ידוע להם שיש מחסן, והוא חלק אינטגרלי מהנכס כולו. אם מחיר הנכס נקבע כמחיר סופי על ידי בעלי הנכס, הוא כולל בתוכו גם את המחסן, החניה וכל שאר ההצמדות.
אבי שלום.
אנו לא מכירים עסקאות של דירות דופלקס ודירות גג בנווה סביון במחיר העולה על 2.4 מליון ₪. יתכן ומדובר בנכס מיוחד במינו.
מחירי הדירות בנווה סביון לא עלו בלמעלה מ-100% ! עליית המחירים היא בשיעור דומה לעלייה הארצית.
תמיד נכסים ייחודיים כמו דירות דופלקס או גן או פנטהאוזים, שמדרך הטבע כמותן מוגבלת, מחירן עולה ככל שהביקוש להן רב יותר.
עדיין, כל העסקאות של החודשים האחרונים הן בשיעורים של עד 2.4 מליון ש"ח לדופלקסים 5 חד' מפוארים, ומחיר נמוך יותר. לא נתקלתנו במחיר גבוה יותר.
אם מדובר בנכס ספציפי ומיוחד שאתה מעוניין בו ואין עוד אחרים כמותו, יתכן שכדאי לך לרכוש אותו, משום שנכסים ייחודיים דרכם שהם נמכרים ואז לקונה זו בכייה לדורות.
מיטל שלום.
אין אנו יודעים אילו אמצעים עומדים לרשותכם ולכן לא נוכל לענות על השאלה.
מחירי הדירות בבאר שבע עלו בשנתיים האחרונות בשיעורי גבוהים מאוד אך עדיין מדובר במחירים נמוכים יחסית לעיר חולון.
אם יש באפשרותכם למכור את הדירה בבאר שבע (ולא ידוע לנו היכן היא מצויה ומה יהיה המחיר אותו תקבלו ) ולרכוש דירה בחולון, תשלמו אמנם משכנתא אבל תימנעו מלשלם שכר דירה.
אנו מתקשים להבין איך אחרי שנים כה רבות של תשלומים חודשיים על חשבון המשכנתא היא נותרה כה גבוהה.
אילן שלום.
אין אנו ממליצים על שמאי מסויים, לבחירת שמאי יש לחפש באינטרנט.
יהונתן שלום.
שטח ממוצע לבית מגורים במגזר הכפרי הינו כ- 150 מ"ר.
ארז שלום.
עלייך לפנות לשמאי או לייזם שמתמחה בתמ"א 38.
מיטל שלום.
אפשר למכור את הדירה אך השוכר חייב לפנות את הדירה רק עם תום חוזה השכירות.
זהבה שלום.
חיפוש מחירים בארכיון כרוך בתשלום.
נא לפנות למשרדנו בטלפון: 03-5619114, בימים א'-ה' בין השעות 08:30-15:00
שלום.
יש לשלם למתווך רק פעם אחת בעת סגירת העסקה.
זו פעם ראשונה שאנו נתקלים בשאלה מסוג זה.
דניאל שלום.
במידה והיזם (קבלן) מגיע לידי הבנה עם מתווך לגבי מכירת דירותיו, הוא בדרך כלל נותן בידיו גם מחירונים עם מחירי מינימום. סביר להניח שאם תפעיל לחץ על המתווך, או תנסה לסגת מן העסקה משום שהמחיר גבוה עבורך, הוא יזכה אותך בהנחה. יתכן שהנחה זו תגיע מהעמלה שלו, ויתכן שיש לו גמישות מסוימת והוא יכול לרדת לרמת מחירים נמוכה יותר.
בכל אופן כל זמן שטרם ביצעת את העסקה עומדת לפניך אפשרות לנסות לשפר את המחיר.
במידה ומספר הדירות נמוך והביקוש רב, אתה עלול להסתכן באבדן הנכס המבוקש.
ברוב המקרים הסיכון משתלם.
צבי שלום.
אין מדובר בתשובה גורפת:
בכל עיר ובכל איזור התמונה שונה. ככל שמצוקת החניה גדולה יותר מחיר החניה באותו איזור גבוה יותר.
באזור צפון מרכז תל אביב עלות חניה פרטית יכול להגיע 200,000 ₪ ואף צפונה וכך.
במרכז רמת גן נמכרה חניה פרטית לדייר ב-110,000 ₪ ולעומת זאת באזור דרום מזרח רמת גן נמכרה חניה ב-45,000 ₪.
לעיתים מדובר ב-5% מערך הדירה ולעיתים ב-10% ואף יותר כשהמצוקה קשה.
ככל שהדירה בעלת מספר חדרים רב יותר היא תתקשה להימכר ללא חניה לכן תוספת החניה היא קריטית ומחיר החניה גבוה יותר
רחלי שלום.
ניתן לקבל משכנתא על דירה שנרכשת מכונס נכסים, לא על דירה בדמי מפתח אלא על דירה בבעלות הרשומה בטאבו.
גשת ההצעה אינה חייבת בתשלום אלא אם בעלי ההצעה (במקרה זה הכונס) דורש אחוז מסוים (מקובל 5% מערך ההצעה ) להוכחת רצינות ההצעה.
במידה וההצעה מתקבלת והמציע פורש יש מצב שהסכום שניתן לפיקדון יחולט על ידי הכונס.
במידה וההצעה אינה מתקבלת הסכום מוחזר במלואו.
אריאלה שלום.
עליך לפנות לשמאי מקרקעין.
ליאת שלום.
ככל שהדירה ממוקמת במיקום אטרקטיבי יותר כך השיפורים בדירה משתלמים. אך אין מדובר בהשקעות המעלות את ערך הדירה, אלא בתחזוקה שוטפת המשמרת את ערכה ומשפרת את איכות החיים של המתגוררים בה, וכן מסייעים במקרה הצורך למכור אותה ביתר קלות.
אילנה שלום.
אין אפשרות לענות על השאלה: לכל קניון יש מחיר אחר. יתרה מזאת, לכל גודל של חנות במיקומים שונים בקניון יכולים להיות מחירים שונים בהתחשב בגודל.
חנות למזון משלמת מחיר גבוה מטכסטיל למשל. דוכנים משלמים מחיר שונה. ליד כניסות יש מחיר שונה.
אי אפשר לענות על שאלה כזאת מבלי להיות ספציפי לחלוטין.
רוני שלום.
ההפרש בין הקומות הוא בין 1% ל-2% לקומה.
לגבי חניה, חניות מושכרות ב-330-450 ₪ לחודש.
גילה שלום. איננו יכולים להעריך משום שאין לנו די פרטים כמו: מיקום, שטח, גודל. עד כמה מדובר במרתף? יש דירות שיורדים אליהן במספר מדרגות והן מצוידות בחלונות חיצוניים המספקות תאורה טבעית במשך היום, ואלה דירות שמחירן גבוה יותר. ויש דירות שיורדים אליהן קומה שלמה, אין להן חלונות חיצוניים כלל והן קבורות לחלוטין מתחת לקרקע, וזקוקות לתאורה מלאכותית לאורך כל שעות היום. אלה דירות זולות מאוד שבדרך כלל אינן נרכשות למטרות מגורים אלא למטרות השקעה או משרד. בהיעדר פרטים לא אוכל לתת תשובה על המחיר אבל אולי ניתן להסיק מתוך התשובה שלי על הדירה המדוברת.
אילנה שלום.
לצורך רכישת נכס יש צורך בהון עצמי מינימלי, ולפחות ביכולת החזר של משכנתא שתהווה לא יותר משליש ההכנסה הכוללת של התא המשפחתי.
העדיפות לפריפריה הצפונית או הדרומית היא של הרוכש בלבד.
יש אפשרות לרכוש דירה זולה מאוד גם בשכונות כמו הדר בחיפה, ושכונות רבות בקריות. בערים הפריפריאליות בצפות ובדרום כמו קרית שמונה, מעלות, או בדרום ירוחם או מצפה רמון וכו' שניתן להשיג דירות בכ-300,000 ₪.
רכישת דירה אינה מחייבת אותך להתגורר בנכס. את יכולה להשכיר את הנכס ולשכור בעלות דומה נכס באזור המועדף עליך.
יעקב שלום.
יש לפנות לשלטונות המס בעניין זה.
מוטי שלום.
מדובר בהמצאות ישראליות:
מיני פנטהאוז היא דירה שמצויה מתחת לפנטהאוז, ויכולות להיות מספר דירות כאלה, שהן נמוכות יותר מהפנטהאוז, אבל מצויות בקומות גבוהות והן מצוידות במרפסות גדולות במפלס הדירה
דירת לופט היא דירה שגובה התקרה שלה גבוה מאוד, 6 מר' או גובה גבוה מאוד מהסטנדרט. הלופטים האמיתיים הינם דירות בבנייני תעשיה, ללא הפרדה בין חדרים, וכו'.
דירות לופט הן "שעטנז" בין דירה חדישה לדירה מיוחדת בעלת גובה חריג ומפלסים פנימיים.
שושי בוקר טוב,
לא קיבלנו פרטים לגבי המיקום בראשון לציון.
על פניו הפוטנציאל לרווח הון עתידי באזור פרדס כץ - בני ברק גבוה יותר גם ללא השקעה בתוספת בנייה. (השקעה בתוספת בנייה של 60 מר' כרוכה במשאבים רבים).
המיקום, הקרבה לקניון איילון ולכל אזור התעשייה והמסחר (שממשיך להתפתח ) וכן הביקוש המוגבר לאזור מצד חילונים וחרדים, מספקים שוכרים באופן מתמיד.
ברוך שלום.
אין פה מספר חדרים ומיקום ספציפי.
דירת 2 חד' בשכונות הישנות 1600-2000 ₪ 3 חד 1800-2300 ₪ 4 חד' כ-2500 ₪ -2700 ₪ בשכונות כמו רמות למשל המחירים גבוהים ב-25% .
חזי שלום.
בדקנו, אין דירות ללא חניה בנווה הדרים ואכן דירה מצויה בשכונה זו.
חצי חדר - בחוברת אין התייחסות לדירות בנות חצאי חדרים, היות והמחיר הוא הממוצע בין מחיר של דירה בת 2 חדרים לדירה בת 3 חדרים או ממוצע למחיר של 3 חדרים ל-4 חדרים וכיו"ב. זאת בנוסף לעובדה, שלחצאי חדרים יש משתנים נוספים.
דוד שלום.
א. לא נמסר המיקום.
ב. האינפורמציה היתה ניתנת רק לגבי שכר הדירה היום.
שלום.
במידה והנכס הוא בבעלותך, יש לפנות לרשות המקומית (עירייה, מועצה מקומית) בכדי לבדוק זכויות בנייה או אפשרות לסגור מרפסת, רשיון וכו'.
במידה והרשות תמצא לנכון, ויימצאו זכויות, וסגירת הנכס עלולה לפגוע במי מהדיירים או לשנות את חזות הבניין, תוצא פנייה לכל הדיירים לצורך התנגדויות.
בן שלום.
הדרך הבטוחה ביותר להזמין מהנדס שיעשה את המדידה המדוייקת.
מאיר שלום. דירת 90 מר' היא דירת 3 חד' יפה. בשיפוץ ניתן להפיק ממנה יותר מ-3 חד', כפוף כמובן לנתונים נוספים כמו כיווני אוויר וכו'. השטח בפועל הוא השטח הקובע. יש דירות בנות 140 מר' ששטחן בטאבו 70 מר'.
כפיר שלום.
לא הבנתי איך לדירה בקומת קרקע יש זכויות בנייה בגג?
אבל. אני סבורה שמדובר בשינוי תב"ע (תכנית בניין עיר) שעבר האזור או הרחוב או הגוש, והוענקו לו זכויות בנייה שונות ונוספות.
למשל: במקום בניין הרכבת בן 2 הקומות שקיים היום ניתן לבנות (אולי) בניין בן 5 או 7 קומות ודירות רבות.
על תוספת זכויות הבנייה העירייה גובה היטל השבחה , וההיטל רובץ על הבית הישן עד שהבעלים מעוניינים לבצע עסקה כלשהי, ואז הם נתקלים בו.
אין לי יכולת לשער את גובה ההיטל משום שאיני יודעת מה התב"ע החדשה ומה שיעור הזכויות החדשות . אבל נראה לי שהשערתי נכונה.
יעקב שלום.
דירות במחירים שציינת ניתן לרכוש בעיקר בשכונת הדר, ולעיתים רחוקות בנווה שאנן (מציאות נדירות), גם בשכונת חליסה. התשואה בדרך כלל כ-1700-1800 ₪ לחודש.
קרי שלום.
קיימת סיבה לכך שלמחסן אין כניסה מתוך הדירה: כדי שלא יהפוך לחלק אינטגרלי של הדירה.
כשהקבלן הגיש תכניות לרשויות ואלה אושרו, היו לדירה מ"ר מסוימים, וזה שיטחה.
ברגע שפורצים דלת מהמחסן לדירה, מספחים את המחסן לדירה ומשנים את השטח. כמובן שדרושה הסכמת הרשויות. וסביר להניח שההסכמה לא תינתן.
לעומת זאת, ידוע שחלק גדול מבעלי הדירות מספחים את המחסנים הקומתיים לדירות אחרי קבלת טופס 4. הם עושים זאת ללא כל אישור כמובן.
נטלי שלום. השטח מעט חריג כלפי מטה, למרות שיש דירות שרשומות בטאבו בשטח קטן מאוד ושטחן בפועל גדול בהרבה. השטח הקובע לשומה הינו השטח בפועל. למרות זאת בדקו אם אין מדובר בדירת 2.5 חד' ישנה. כי אז ערכה נמוך יותר וכך גם השומה. ובאזור זה י דירות בנות 2.5 חד'. לדירת 3 חד' עם הצמדה של 2 חניות מקורות, משופצת, למרות שהדירה בקומה ג', המחיר סביר.
דרורה שלום.
קשה מאוד לדבר על הערכות ושומות בשוק הנדל"ן כאשר מעוניינים לדעת מחירו של נכס הן למכירה והן להשכרה. בסופו של יום זהו עניין של היצע וביקוש ומכאן נגזר גם המחיר. יכול להיות ננכס שמחירו רב מאוד והתשואה שהבעלים מעוניינים לקבל היא בשיעורים גבוהים, אבל אין ביקוש להשכרה, ולכן התשואה תרד ועמה גם הסכום המתקבל כשכר חודשי.
מחירו של בית דו משפחתי בזיכרון יעקב תלוי בשכונה בה הוא בנוי, בשטח הבנוי ובשטח המגרש, בנוחות הנגישות אליו וממנו, בנוף (אם יש נוף לים המחיר נוסק) במצבו הפיסי, בגילו ובמידת הביקוש בתקופה ספציפית לנכסים בזיכרון יעקב. גם לנגישות התחבורתית מהמרכז לישוב יש משקל. בימים אלה הביקוש לנכסים בזיכרון יעקב רב. כל הפרמטרים הנ"ל משפיעים גם על השכר החודשי.
מדובר בסקר שוק ובעסקאות דומות שנעשו במקום לנכסים דומים. לפיהם ניתן לגזור את השכר החודשי של הנכס.
שלום נורית
הצדק איתך, דווקא הרחוב בו את מתגוררת הושמט מהמחירון. חבל שלא הזכרת את זה לפני 12 שנה....
על כל פנים, במחירון הבא הרחוב כבר יימצא במקומו. לבינתיים, אם את זקוקה לאינפורמציה ספציפית לגבי דירה , אנא שאלי, ונשמח לעזור לך. עמך הסליחה
עזרא שלום.
כבר ענינו בעבר לשאלה זאת כאמור.
עדיין מדובר בדירת 4 חד' בשטח של דירת 4 חד'. אם הדירה מושקעת ייתכן שהמחיר יהיה מעט גבוה ממחיר המחירון. ועדיין יש לקחת בחשבון שהיא מתאימה לפח שוק מסוים שמעוניין בדירת 5 חד' ללא פינת אוכל על שטח של דירת 4 חד'. החישוב מתאים לדירת 4 חד' שערכת במחירון וכדאי להתייחס אליו.
כמובן שמדובר בדירתך הפרטית ואתה יכול לבקש כל מחיר, אנחנו רק מציעים את התיחסותנו.
אשר שלום.
יש לברר ברשות המקומית הרלבנטית את ייעודו של המגרש, הזכויות עליו הפקעות וכו'.
מכל הגורמים האלה נגזר ערכו.
אשר שלום.
25% ומעלה. עד 30%. תלוי בגודל המרפסת. הממד לא יקטן מ-9 מר' נטו והמרפסת מ-10 מר' נטו.
שוקי שלום.
בדרך כלל אין אנו עונים לשאלות מפורטות מסוג זהף אך הפעם כמחווה חד פעמי תשובתנו כדלקמן:
בקשר לשכר הדירה של הבית, במידה ומצבו טוב ניתן לקבל עליו כ-4500 ש"ח לחודש.
לעניין הקרוון, במידה והוא מחולק ומסודר וראוי למגורים ניתן לקבל שכר חודשי בשיעור של 1750-1850 ש"ח לחודש.
מה עוד שלהערכתנו טרם סוכמו חלק מן העניינים בינך לבין תנובה.
דניאל שלום.
הערכת המחיר אינה נראית נכונה, אלא גבוהה מהמחיר הריאלי של הנכס.
מדובר בדירת 4 חד' והמחיר שציינת מתאים יותר לדירת 5 חד'. אנא בדוק שוב את הנתונים.
יעקב שלום.
בעת חידוש חוזה אין בודקים דווקא את עליית המדד וכו', אלא בכמה עלו או לחילופין ירדו מחירי השכירות של הנכסים האמורים.
למשל : מחירי שכר חודשי של דירות בנות 2-3-4 חד' בתל אביב לא עלו במחצית השנה האחרונה לעומת זאת עלו ב-10% מחירי דירות 5 חד'. לכן, יש לבדוק מה מחיר הנכס האמור, האם המחיר עלה או ירד, וכך לקבוע את המחיר החדש.
איציק שלום.
הדרך הטובה ביותר לפנות למתווך מקומי הנמצא במיקום הסמוך ביותר לחנות המדוברת.
אליהו שלום.
ממ״ד נחשב חדר אם שטחו מעל 9 מ״ר, יש לו חלון. המחירים אמנם עלו אך לא ב-30%.
עליזה שלום.
באיזה דירה מדובר? האם יש צורך בהערכת כל הדירות באזור צומת סירקין?
פאם שלום, דירה כמו זאת שמתוארת מכירה הממוצע נע בין 720,000-750,000 ₪. כמובן שמדובר בהערכה שנעשית אך ורק על סמך התיאור מבלי שראינו את הנכס, ואל סמך עסקאות שנעשו בתקופות באחרונות בנכסים דומים.
יונה שלום.
אנא פני לרשות מקומית בה את מתגוררת ובדקי אם הדבר ניתן, מה הזכויות , אם קיימות זכויות בנייה, אם נתן לעשות פירוק ופרצלציה חדשה. כדאי לפנות לרשות ולשמאי מקומי.
רחל שלום.
חשוב לדעת פרטים כמו: שטח הגינה, האם המרתף מואר או שקוע ללא חלונות בולטים מעל פני הקרקע?
ההבדל תהומי. מרתף אינו נכלל בשטח הבנוי של הבית , ולעומת זאת עלות הבנייה שלו גבוהה מאוד.
דירת גן נמדדת בשטח הבית הבנוי והמיקום, ככל שאין בתים גבוהים מסביב המחיר גבוה יותר.
שטח המרתף אם הוא מואר ויש לו חלונות, יחשב כמחצית משטח הדירה.
אם מדובר במרתף חשוך ללא חלונות חיצוניים המחיר נמוך יותר.
"פיסת גן " תלויה בשטח. קרקע במיקום טוב במרכז ערכה גבוה .
סילווה שלום.
אין לנו מספיק נתונים על הדירה. האם מדובר בדירת גג או פנטהאוז? מרפסת של 65 מר' לדירה של 80 מר', הוא פרמטר שיש ביכולתו לשנות את כל הערכת הנכס.
דירה שיש לה יציאה ישירה למרפסת בשטח של 65 מר' עם נוף לים יכולה להימכר במחיר כפול ממחירה הרגיל. לכן אנו סבורים שהנתונים שיש בידנו אינם מספקים. לאילו זכויות בנייה מצפה בעל הנכס? זכויות על הגג, על המרפסת? אם הזכויות על המרפסת הם יקטינו את המרפסת. זכויות על הגג יעלו כמובן את ערך הנכס מאוד.
כעיקרון דירת 80 מר' עם מרפסת של 65 מר' ו-2 חניות עם נוף לים יכולה למצוא קונה גם ב-575,000 ₪ .
קרן שלום.
הארנונה כמחסן גבוהה בהרבה.
את רוכשת או עתידה לרכוש נכס מסחרי שקיים עליו מיסוי שונה (מע״מ מס שבח ועוד) כדאי שתבדקי את כל האספקטים לפני הרכישה בסיוע עוד׳ ניתן אולי לשנות את ייעוד הנכס לפני הרכישה אבל זה מעניינו של המוכר. יתכן שאת רוכשת את הנכס במחיר זול יותר משום שהוא רשום כמחסן, אך גם כשתמכרי אותו המצב יהיה דומה. בהצלחה
חגי שלום.
אנו עוסקים בכל סוגי הערכות, כולל הערכת חפצים עתיקים.
דגנית שלום.
לפני כ-5 שנים ניתן היה לרכוש את אותה דירה בכ-280,000 ₪ -300,000 ₪. בית ישן על מגרש של למעלה מדונם עם זכויות בנייה רבות, מהוון כ-780,000 ₪.
יוסי שלום.
לא ניתן להשיב על השאלה מבלי לדעת פרטים למשל על שטח הגג (מרפסות) מסביב לדירה, או גובה, קומה.
בגדול, פנטהאוז אמיתי בקומה גבוהה עם מעלית שווה כ-35-40% יותר מדירה זהה שאינה פנטהאוז. פנטהאוזים מפוארים עם מרפסות ענק יכולים להגיע לסכומים גדולים בהרבה, משום שגם הנוף הינו פרמטר מרכזי וחשוב.
שלום שלום.
העירייה לא תאשר בנייה לא הומוגנית, כשחסרות מרפסות במרכז הבניין.
אם דיירים אינם חפצים להשתתף בפרויקט יש לבנות מעטפת של ״כאילו״ מרפסת גם עבורם כדי שחזית הבניין תיראה הומוגנית. לא תהיה להם דלת יציאה או פתח התחברות וכו׳. המתכנן ידע כיצד לפעול.
אלי שלום.
עליך לפנות לעורך דין העוסק בתחום זה.
אייל שלום. קיים קושי רב בהערכת נכס מסוג זה מבלי לראות הן אותו והן את המסמכים ההיסטוריים והרלוונטיים שלו. בהערכה גסה מדובר על כ-3,600,000-4,000,000 ₪ אך לדעתנו יש צורך בבדיקה מעמיקה כדי לקבוע שווי מדויק. לגבי רישום: לעיתים חוסר רישום אינו מאפשר מימוש הזכויות, ולכן יש לפעול לרישום הנכס בצורה שתאפשר את מימושם , אחרת ערכו של הנכס ירד באופן משמעותי ביותר. ככלל, דירה רגילה שאינה רשומה בטאבו ערכה נמוך בכ-15% מערך דירה אחרת שרשומה כיאות. אך כאן מדובר בזכויות בנייה שערך הנכס כולו נגזר מהם, ולכן הירידה בערך תהיה רבה יותר.
יהודית שלום.
לא ציינת באיזה עיר מדובר.
דורי שלום.
חלוקת הוצאות ההתקנה הן בדרך כלל:
* כ-6-8% קומה ראשונה
* 15-18% קומה שנייה
* 33-35% קומה שלישית
* 42-45% קומה רביעית
בכל מקרה קיימת חלוקה בין הקומות כשהקומה העליונה נושאת בחלק הגדול ביותר של ההוצאות משום שהדירה בקומה העליונה היא זאת שערה עולה באופן המשמעותי ביותר .
אביב שלום. האם הדירה נרכשה ללא חוזה מסודר בו קיימים תרשימים, מפרט, תכניות תכנון ומיקום מדויק של הנכס? הרי לא רוכשים דירה ואף משלמים על בקשות בע״פ. אם הכל מצורף לחוזה ובידכם להוכיח שבפועל הנכם מקבלים דירה שונה מהדירה אותה רכשתם, קיימת עילה לפיצוי. הקבלן אינו יכול לבטל עסקה חד צדדית.
אלי שלום.
מדובר בפעולה משפטית שאיני רוצה לקחת בה חלק.
אגב, רישום הדירה על שם אחד הילדים עלול לגרום לו נזק עתידי, משום שלא יהיו לו שום זכויות וזכאויות בעתיד בתור בעל דירה.
אבי שלום.
באופן גורף, רצוי וצריך לערוך מפרט ובו לרשום את כל מה שנותר בדירה, ולצרף אותו לחוזה. בצורה כזאת אין מתעוררות שאלות בעתיד.
ככלל, יש מוכרים ש"מגלחים " את הדירה, ואינם מותירים בה דבר בעל ערך שניתן להעביר למקם אחר, אם הדבר לא נרשם. ויש כאלה שאינם עושים זאת.
נכון שעל פניו נראה שמקלחון הינו אביזר קבוע, אך בפועל דירות אינן מאובזרות במקלחונים מלכתחילה, ולכן לא ניתן לומר שהן חלק אינטגרלי מן הדירה, שוב, אם לא נרשם כך.
לגבי נורות ומנורות ונברשות כאלה ואחרות, אפילו נורות ליבון פשוטות, הן ברובן נלקחות על ידי המוכרים. כל מה שאינו רשום במפרט המצורף לחוזה אינו שייך לדירה .
אמיר שלום.
נגישות לתחבורה ציבורית ורכבת היא מבורכת כל זמן שהיא אינה מלווה במטרדים סביבתיים כגון רעש, צפיפות, פקקים, צפירות, עשן וכו׳.
120 מר׳ על פניו אינן מרחק רב, אך מאחר ויהיה בניין נוסף ביניכם קרוב לוודאי שההמולה לא תהיה רבה. מרחק של חצי ק״"מ מתחנת רכבת או אפילו 400 מ"ר מוסיפים לערך הנכס, קרבה כמו שלכם, במידה ואתם
תושפעו במידת מה מהרעש וזיהום אוויר (הם עולים למעלה) תגרום לירידת ערך של 8-10 אחוז.
שירלי שלום.
מרפסת שמש בהגדרה הינה מרפסת בלתי מקורה, בדרך כלל יוצאים אליה מחדר המגורים, וכדי להוסיף על ערך הנכס כ-10% עליה להיות בשטח של כ-10-12מר' ולא פחות.
אנטולי שלום.
במידה והינך מעוניין בסקר פרטי להערכת תכולת דירתך, העלות הינה 950 ש"ח + מע"מ או פרומיל וחצי, הגבוה מביניהם.
במידה והסקר מוזמן דרך חברת הביטוח, העלות על חשבון חברת הביטוח.
לירן שלום.
אופציה שבה מצוין " יידון בהמשך" איננה באמת אופציה. באופציה אמתית יש לציין את שכר הדירה בתקופת האופציה, כמו: תוספת של 5%, או תוספת של 10%, או לא יעלה על, וכו'. כשהדיון כל כך פתוח אין מדובר באופציה אמיתית.
השוכר לא ציין את מספר החדרים .
דירת 3 חד' באזור מושכרת ב-3000-3500 ₪ לחודש בהתאם למצבה, אך יש גם דירות שמושכרות ב-4000 ₪ כשהן מצוידות היטב וכו'.
גורם האמין על הצדדים ייקבע את שכר הדירה.
יוליאור שלום.
כמובן שיש גורם מסוים של סיכון:
איננו יודעים דבר על גודל המשכנתא הקיימת ועל יכולת ההחזר הנוכחית והעתידית.
הסתמכות טוטלית על הנכס הנרכש איננה בריאה. עלולים להיות חודשים מתים, נכס ריק וכו׳.
לבצע רכישה למטרת השקעה ללא כל הון עצמי ועם נכס משועבד היא בעלת סיכון
רחל שלום.
איננו יודעים באיזו עיר מדובר. בדרך כלל הפער הוא כ-20 אחוז וצפונה.
תמרה שלום.
הינך צודקת שיש לעשות סקר שוק. אנא עשי סיבוב בין בנקים לקבלת הצעות מחיר.
זויה שלום.
רכישות הדירות של חברת עמידר נעשות על ידי בעלי זכויות, ולא במחירי שוק. לא כל אחד יכול לרכוש את הדירות האלה. הן נרכשות לפי חוזים מיוחדים ובמחירים מיוחדים המתאימים לרוכש בלבד.
המחירים זולים יחסית, אנו מניחים סביב ה-100,000 ₪ אבל צריך לבדוק מול עמידר ובעל הזכויות.
יעקב שלום.
השאלה כללית מידי. מחיר מגרש הוא נגזרת של זכויות הבניה שלו. יש לבדוק ברשות המקומית מה הזכויות על המגרש, האם יש הפקעה וכו'. ואולי הוא בכלל ללא פרצלציה וחקלאי? בכל מקרה הקרקע בקרית שמונה מהווה מרכיב זול יחסית כך שערך המגרש לא יהיה רב.
צביה שלום.
אנו לא מתווכים.
צביה שלום.
הדירה מצויה בקומה ד' ללא מעלית ולכן אנו סבורים ש-935,000 ₪ זה מחיר גבוה עבורה. עדיין, המחיר שהמתווכים אמרו נמוך מאוד ואינו עומד בשום סדר גודל לשווי העסקאות שנעשו במקום. ערך הדירה היום עומד על כ-840-850,000 ₪ וזה מחיר שהיא עתידה להימכר בו. גם מחירי הדירות בדרום תל אביב עולים והשכונה מבוקשת ואין צורך לעשות פשרות מרחיקות לכת.
עזרא שלום.
השיפוץ והשינוי ל-5 חד' על חשבון פינת האוכל נעשה בכדי לממש צורך אישי משפחתי שלכם, אתם נהנים מהשימוש בחדר הנוסף.
הדירה נותרה בשטח הקודם שלה, והיא נעדרת פינת אוכל, ולכן אין אפשרות למכור אותה כדירת 5 חד'. מחיר דירות בנות 4 חד' משופצות יהיה כ-1200,000 ₪ . זה מחיר די מקסימלי.
אם תמצאו קונה שמחפש דירת 5 חד' בתקציב מוגבל, יתכן שישמח לרכוש דווקא את הדירה שלכם. לעומת זאת מי שירצה דירה שיש לה חדר אוכל למשל, לא יוכל לעשות שימוש בדירה שלכם ללא שיפוץ, ולכן היא אינה מתאימה לפלח שוק זה .
אהרן שלום.
האתיקה המקצועית אינה מרשה להמליץ על שמאי. עליך לחפש שמאי מקרקעין באינטרנט.
נטלי שלום. ברשותך 2 דרכים: א. קיים בית דין מיוחד לסיכסוכים שכנים. ב. במידה והחומרים מהבים מתרד, תוכלי לפנות לעירייה למספר 106.
רוקח שלום
קומת עמודים נחשבת כמו קומת קרקע לא קומה ראשונה. לכן קומה א' מעל עמודים היא קומה א וכו'.
קומה שלישית מעל עמודים היא שלישית לא רביעית.
עליזה שלום.
אם הדירה היא 100%: 60% מהדירה הם בבעלות הדייר המוגן ו-40% מהדירה שייכים לבעל הנכס.
שלומי שלום.
שאלתך לא ברורה, נא לדייק.
מיכל שלום.
משרדנו אינו עוסק בחיובי ארנונה של עיריות נא לפנות לעו"ד המטפל בעניין.
אנה שלום. ניתן לרכוש מחסן שצמוד בטאבו לדירה אחרת בחוזה כמו שרוכשים דירה, כשהחלק הצמוד, דהיינו המחסן, נרשם בהצמדה על שם הקונה בטאבו משהושלמו התשלומים. יש לבצע את העסקה בעזרת עוד' בכדי שתהיה ראויה ומסודרת. מחסן מתומחר בדרך כלל ב-4,000 ₪ למר'. יתכן ויהיה מס רכישה מאחר ואין מדובר בדירה. תתייעצו עם עוד' בכל אופן מדובר בסכום זניח לחלוטין וניתן להפחית אותו מעלות המחסן במשא ומתן.
דורון שלום.
השאלה אינה ברורה: שווי גג לאיזו מטרה?
לבניית יציאה לגג והפיכת הדירה לדירת גג?
לבניית מס' יחידות דיור על הגג?
שווי הגג וערכו נגזר מזכויות הבנייה שיש עליו.
אם ניתן לבנות עליו יציאה , נניח 24 מר' או 40 מר' והשאר מרפסת מדובר בערך אחד.
אם ניתן לבנות דירה שלמה ערך אחר.
אם ניתן לבנות מספר דירות והוא שייך לכלל הדירים , ערכו שונה.
בת שבע שלום.
מחיר מקסימלי להערכתנו שניתן לקבל על הדירה הוא כ-1,200,000 ₪ במידה והיא משופצת ובמצב אופטימלי למגורים.
העובדה שהיא הפכה לדירת 3 חד' מתאימה אותה לפלח מסוים וקטן יותר של רוכשים ולכן מחירה נמוך יותר מאשר דירות בנות 4 חד' משופצות לחלוטין. גם גיל הבניין הגבוה מוריד מערכה בראשון לציון. משוב להבין ששיפוץ שמתאים לדיירים לא תמיד מתאים לרוכשים פוטנציאלים, וכשמקטינים את מספר החדרים גם אם החללים גדלים לעיתים ערך הדירה יורד.
סיגל שלום.
שאלתך לא ברורה - מה זה כמה יעלה לי? לבנות? איפה לבנות? מהקרקע? על הקרקע? מה זה 2X3 הכוונה ל-6 מר' אולי ?
אם מדובר בבנייה של יחד' דיור מושלמת על הקרקע יש לקחת בחשבון כ-7000 ₪ למר' כולל הכול. אם בבית דירות אחד על השני המחיר נמוך יותר ומתחלק בין הדיירים כ-5000 -5500 ₪ למר' כולל הכל.
שרה שלום.
בניגוד לשאר האזורים בארץ באילת השנה לא היתה עליית מחירים. אנחנו דווקא סבורים שאילת היא בעלת פוטנציאל השבחה רב מאוד ויש כדאיות השקעה באילת. איננו יודעים אם מדובר בנכס למטרת מגורים או השקעה, ובאיזה סכומים מדובר ולכן גם קשה להשיב.
בכל אופן, האזורים העדיפים במידה והסכומים מעט גבוהים הם אזור שחמון, הן למגורים והן להשקעה. באם מדובר בהשקעה להשכרה בלבד, ובסכומים קטנים, בשכונה א', ובמערב 6 ו-7, .
בר שלום.
אינני יודע את מיקומה המדויק של הדירה בשכונת הוואלי, אך הייתם צריכים כמובן לבדוק היטב בטרם סגרתם את העסקה ולדאוג ששתי החניות יכללו בעסקה בסכום הראשוני, כנהוג. הצגת הדירה לקונה היא מכלול שלם כולל הכול, לפי החוק, ולא נהוג למכור או להציג חלק מהחניות או לא להראות את המחסן למשל, ולאחר מכן לדרוש כסף בתמורה. כל החלקים שצמודים לנכס אמורים להוות חלק מהעסקה. מדובר להערכתי בהתנהגות לא ראויה של בעלי הנכס, וזאת בלשון המעטה. תבדקו את ההליך החוקי. אין לשלם שום תשלום נוסף אחרי שהוחלט על תשלום עבור הנכס משום שהוא אמור לכלול את כל מה שצמוד לדירה. אם החניה השנייה אינה צמודה לדיה והיא איזה אופציה שמוצעת כבונוס, אז זהו סיפור שונה, והייתי מציעה לרכוש אותה.
אריאל שלום
אין לנו אפשרות להשיב במדוייק היות וערכו של מגרש נמדד לפי שווי זכויות הבנייה שלו, ואין ברשותנו כל נתונים על זכויות הבנייה והתב"ע של המגרש הנ"ל. יש לבדוק מיקום מדויק, נגישות לאיילון ולפריקה, וכמובן זכויות בנייה. גורמים אלה יכולים להשפיע ולהעלות את ערכו (גם להוריד) במאות אלפי שקלים.
בת אל שלום.
על מנת שנוכל לעזור נא למסור את כל הפרטים של הדירה.
אייל שלום.
יש היום גם תכנית של תמ"א 38 ואולי מכוח זכויות תכנית זאת ניתן להגדיל את מספר יח' הדיור. בכל אופן יש לקחת בחשבון חיזוק הבניין במידה ומוסיפים יחד' דיור. עליכם לספק מקומות חניה עבור הדירות הנוספות. קיים מיסוי כמו מס שבח, היטל השבחה ומיסים ואגרות נוספות לרשות המקומית.
עלות מעלית כ-100,000 ₪ +/-. עלות בנייה סטנדרטית כ-7000 ₪ למר' כולל הכול, אבל אין אפשרות לדעת בכמה לפצות את הדיירים משום שעדיין אנו לא יודעים במדויק כמה דירות ניתן לבנות.
קבלן שמקבל את הזכויות על הגג בדרך כלל משפץ ומחזק את הבניין נגד רעידת אדמה מכוח תמ"א 38 בעלות של לפחות כ-1,000,000 ₪ מתקין מעלית מפצה את הדיירים בבניית ממ"ד ומרפסות שמש (במידה וקיימת אפשרות) או בבניית חדרים או תוספת לבניין אם יש זכויות בנייה. בונה מחסנים וכו'. לא ניתן לבנות מבלי לחזק את הבניין משום שהוא יקרוס וחייבים מקומות חניה מכוח החוק.
דורון שלום.
האם הגג שייך לדיירים המתגוררים בקומות העליונות?
באם הגג שייך להם הם יכולים להוציא רישיון בנייה ולבנות כחוק.
במידה והגג אינו שייך להם הם אינם יכולים לבנות עליו משום שהיא גג משותף השייך לכלל הדיירים.
בכדי לבנות על גג משותף עליהם לרכוש את הגג מן הדיירים ולשלם לדיירים עבורו.
כמובן שזכויות הבנייה שלכם יפגעו במידה ולא תגנו עליהם בחוזה חתום אצל עורך דין .
לכל אחד מן הדיירים יש זכות בגג המשותף וזכות בנייה עתידית במידה והבניין ייהרס פעם ויבנו תחתיו בניין חדש.
במידה ותעניקו את הזכויות לדיירים בקומה העליונה הם ייהנו גם מן הזכויות העתידיות שעשויות להיות בבניין.
רותם שלום.
חשוב לדעת אם מדובר בחזית או עורף ובאיזו קומה ובאיזה מקום בהרוא"ה. בממוצע: 500,000 ₪ .
ורד שלום.
בכל חוזה שכירות סטנדרטי קיימים סעיפים לגבי אפשרויות מכירה של הדירה, והצורך להראות אותה לקונים פוטנציאליים.
יש לקבוע אם הדיירים ימים ספציפיים, נניח פעם אחת או פעמיים בשבוע למשך שעה בה תוכלו להגיע עם קונים ולהראות את הדירה.
אין לאפשר הגעת קונים בלעדיכם או הטרדת השוכרים בשום מקרה.
במידה ומדובר בפינוי מידי או צורך דחוף ניתן להגיע להסדרי פיצוי כמו שכר חודשי מופחת וכו'.
ורד שלום.
בכדי לעודד מכירת דירות עי ידי משקיעים והגדלת ההיצע קיים פטור ממס על מכירת דירות גם אם לא חלפו 4 שנים. בכל מקרה של מכירה יש להיוועץ בעורך דין. הדבר אמור לגבי כל עסקת נדל״ן.
ורד שלום.
א. ענינו לך על השאלה הזאת וגם על השאלה זהה.
ב. יש תכניות פיתוח באזור והוא עומד להשתנות כולל רח' פרץ שכבר יש בו בנייה חדשה שהמחירים בה עלו מאוד.
אמיר שלום.
שווי הגג הינו תמיד פועל יוצא של הזכויות המוקנות לו. הרי גג שניתן לבנות עליו 2-3 קומות לא יכול להיות זהה בשוויו לגג שניתן לבנות עליו רק 23 מר'. ויש גגות שניתן לבנות עליהן יחד דיור אחת שלמה. יש צורך לבדוק את התב"ע ולפיה להעריך את שוויו של הגג. גם אם עליו לבדו לא ניתן לבנות מס' יח' דיור אלא בשיתוף עם כל שאר חלקי הגג, עדיין ערכו משתנה לפי זכויות הבנייה.
חנה שלום.
מובן שקיימת ירידת ערך אך אין אפשרות להעריך מבלי לראות את המקום. להערכתנו ניתן למזער את הנזק על ידי יצירת שביל עוקף עבור הובלת הגז ואולי סככה דקורטיבית שתיצור הפרדה בין שני האזורים. מדובר אמנם בהוצאה ראשונית אך לטווח הרחוק כדאית מאוד. הובלת הגז אינה מעשה של יום ביומו אלא פעם ב. כשהמערכת הגז והבלונים אינם בקטע של נראות לעין, הפחת נמוך משמעותית.
בתיה שלום. לא קלטתנו את שטח מרפסת הגג. על כל פנים לפני שנה נמכרה דירת 5 חד' בבניין שלכם בקומה נמוכה ב-3,700,000 ₪. מאז עלו המחירים ב-20% ויותר. למרות זאת אין מדובר בדירה קונבנציונלית וקשה להעריך מבלי לראות. יתכן שגם הבניין עצמו אינו נראה במצב אופטימלי (איננו קובעים זאת אנו רק מתארים אפשרויות שמשפיעות על קונים), וערכן של דירות יוקרה מושפעת מאוד מצורת כניסה, מעלית וכו'. העובדה שהוא שופצה למס' חדרים נמוך יותר מתאים למי שמתגורר או משפץ, אך לא בהכרח לקונה, ועלול להוריד את המחיר. דירה נוספת בעלת נתונים זהים השוהה בשוק תקופה ממושכת עלולה גם היא להשפיע לרעה על המכירה.
יוחאי שלום.
אין אפשרות ואסור לבנות ללא אישור. התב"ע נמצאת בתהליך אישור ולכן אין סירוב, אלא ממתינים עד שהתב"ע תהיה בתוקף בכדי לאשר. לאחר שתכנית בניין עיר תאפשר הרחבה באזור מסוים, תוכל לבקש רישיון, ועל סמך התב"ע המאושרת תוכל לקבל. עדיין אין יודעים מה יאשרו ומה לא, לכן אין לדעת מה תוכל ועד כמה אתה יכול להרחיב.
יוחאי שלום.
רצוי ביותר לרכוש קרקע פרטית ולא קרקע מנהל. בעת הפשרה יש לשלם היטל השבחה, מס שבח ולעיתים גם מס הכנסה.
חשוב לקחת בחשבון שסביר מאוד להניח שתהיה הפקעה, ועד 40% מההפקעה כמעט ואין מנגנון פיצוי. גם אחרי הפרצלציה יכולה להיות חלוקה שתגרום להפקעה של כ-50%.
סבטלנה שלום.
במדינת ישראל אין חוק המגביל את גובה שכר הדירה. גובה שכר דירה נקבע ע"י היצע וביקוש, אלא אם צויין במפורש בחוזה בר תוקף.
גבי שלום.
במידה והבנייה שלך נעשתה בשנים האחרונות עד כ-3 שנים, מקובל לשלם כ-30% מעלות הצמודים והתקרה.
במקרה זה באם הבנייה נעשתה שנים רבות אחורה התשלום יורד ומותנה בצורך בחיזוק התשתית הקיימת.
מרסל שלום,
במרבית המקרים דירה במפלס אחד יקרה יותר, מבוקשת יותר וסחירה יותר מדירה במספר מפלסים. ערך מר' מרפסת הוא כמחצית מערך מר' מבונה דירה.
כמובן שאם הדופלקס מצוי בקומה גבוהה והמיני פנטהאוס בקומה נמוכה וניתן לצפות אליו מכל הכיוונים, ערכו יורד.
אלון שלום.
קיים היצע של דירות ברחוב, אך כולן נמכרות סביב אותו מחיר. מדובר בדירות שנרכשות בעיקר להשקעה ומחירן של הדירות החדשות כמעט ואינו יורד מתחת למיליון ₪. האזור הסמוך יותר לתחנה המרכזית הישנה (המספרים הקטנים) זול יותר.
שחר שלום.
השכונה מבוקשת ,אך אחד הפרמטרים המשפיעים על ערך הדירות במקום הינו הנוף הפתוח.
דירת 4 חד' שפונה לנוף פתוח תימכר סביב 1680,000-1700,000 ₪. דירה שפניה לדירה סמוכה תימכר בכ-5-8% פחות.
בר שלום.
עליך לפנות למחלקת ארנונה בעירייה או במועצה המקומית בה נמצא הבית.
עדי שלום.
אנו לא בטוחים שדירה קטנה מאוד עם כיוון אוויר אחד באזור שוק לווינסקי שווה היום 800,000 ₪, אך אין אנו יודעים על איזה דירה ובאיזה שטח מדובר. בכל אופן, הצפי הוא שדירות באזור זה מחירן יעלה בתקופה הקרובה למרות הניסיונות לקרר את שוק הנדל"ן. ההתעניינות של שוק הנדל"ן בתל אביב זולגת דרומה, המחירים בעלייה והמקום זוכה להתעניינות הן מצד יזמים והן מצד רוכשים פרטיים.
להערכתנו אין זה הזמן למכור נכסים באזור זה.
מוטי שלום
ערכה של הדירה כמות שהיא לפחות 1,800,000 ₪. לא ניתן למכור את הדירה כדירה עם מעלית או אופציה, משום שאופציה צריכה להתממש בתאריך כלשהו, ואתה אינך יכול להתחייב לעומת זאת קיימת אפשרות שאתה תיקח על עצמך תשלום נכבד של דיירים אחרים שאינם מוכנים להשתתף בעלויות, ותערכו חוזה בהתאם, כך שאותם דיירים לא יהיו שותפים במעלית. כדאיות בניית המעלית לדירה שלך היא הרבה ביותר , כמו גם עליית הערך, שהיא עולה בהרבה על עלות המעלית.
שושנה שלום.
נכון שהחלוקה היא לא שווה בשווה. גם ערכן של הדירות אינו עולה באותה מידה, ומצד שני, דירה בקומה רביעית למשל, שהיום ערכה נמוך מאוד, והיא מאוד מתקשה למצוא קונה, אחרי התקנת מעלית היא הופכת לדירה היקרה והנכספת ביותר בבניין. לכן המדרג בדרך כלל הוא כזה:
40% קומה רביעית, 30% קומה שלישית, 20% קומה 2 ו-10% קומה ראשונה.
בכל מקרה תוספת העלית מבורכת מעבר לשיפור איכות החיים היא מעלה את ערך הדירות הרבה מעבר למחירה.
טל שלום.
אישורי בנייה הם בעלי ערך, ובוודאי שניתן להעלות בעזרתם את ערך הנכס במידה והנכס עומד למכירה. האישורים גם הופכים את הנכס לאטרקטיבי עבור פלח קונים נרחב יותר ומקלים על מכירתו. קשה לאמוד באחוזים את עליית ערך הנכס היום.
ניתן לבטל חלונות לשרותים ואמבטיה בתכנית , אך חייבים למצוא פתרון איוורור חלופי (וונטה וכו' . בבית משותף התכניות נעשות על ידי אדריכלים בישיבות משותפות ועל דעת הכל.
מאחר וכל דירה ממוקמת במיקום שונה, קיימת אפשרות שגם זכויות הבנייה יתחלקו בצורה בלתי שוויונית. יתכן מצד אחד מנגנון פיצוי ואיזון , או לחילופין התשלום עבור תוספת הבנייה ישולם על ידי כל דירה לפי המר' שנוספו לה בפועל.
שרה שלום.
כל בנייה ושינוי בחצר וברכוש במשותף, לא כל שכן כשהם מהווים מפגע והפרעה צריכים להיעשות תוך תיאום עם השכנים, עם רישיון בתוקף מהרשות המקומית ובדיקת התנגדויות מצד שכנים.
אין לנו כל ידיעה לגבי מה שנעשה בבניין שלך, אך את צריכה לבדוק ברשויות אם הבנייה נעשתה ברשיון, ובוודאי אם ניזוקת את יכולה לפעול להשבת המצב לקדמותו או לחילופין לקבלת פיצוי.
כל זה אחרי בדיקה ולהערכתי פנייה לעוד' ו/או שמאי מקרקעין שיעריכו את גודל הנזק. דירת קרקע הופכת למרתף משום שהשכן הגביה את הקרקע ניזוקה בצורה חמורה מאוד.
רומן שלום.
פנה קודם כל למחלקת ההנדסה באזור מגוריך לבדוק האם הינך יכול לקבל רשיון לבנייה על הגג והם ינחו אותך בהמשך הפרוצדורה הכרוכה בכך.
רונית שלום.
שאלתך לא ברורה, לא ברור לנו על איזה דירה אתה מבקש את המחיר האמור.
אסף שלום.
בניין עם מעלית הוא מלכתחילה יוקרתי יותר וחדשני יותר מבניין ללא מעלי וממילא מחירי השכירות והרכישה גבוהים יותר.
אי אפשר לדעת בכמה המחיר עולה מבלי לדעת את מיקום הנכס אבל מדובר על עליה של 10% ומעלה ויכול להגיע גם ל-30%.
טל שלום.
נא ברר הפרטים במחלקת ההנדסה במועצה או בעירייה במקום מגוריך.
מירי שלום
כל שמספר הדיירים בבניין נמוך יותר שווין של הדירות בדרך כלל רב יותר. (אין מדובר במגדלי יוקרה שם המצב שונה). כמובן שתוספת של דירות בבניין משפיעה הן על הנפח של התנועה בבניין, בחדר המדרגות, בחניה וכו', וקיימת ירידה בערך הנכסים.
אם מדובר בדירה אחת קטנה לעיתים ירידת הערך אינה גדולה, אבל יש לקחת בחשבון שמדובר בדירה שתושכר, ודירה מושכרת לדיירים מתחלפים משנה בהכרח את ערך הבניין כלפי מטה. כשמדובר בנכס מסחרי המצב גרוע בהרבה: ערך הנכסים בבניין עלול להינזק במידה רבה. אין לכם יכולת להשפיע על טיב השוכרים. קיימת אפשרות להשכיר למשרד שיקבל קהל בשעות שונות ומשונות שיפריע לשגרת הבניין ולחיי הגרים בו. ישפיעו באופן מהותי על הניקיון ונפח התנועה מסביב ויורידו במידה רבה מאוד את ערך הדירות.
דורון שלום.
ענינו בצורה מאוד מפורטת על השאלה:
נניח שמותר יהיה לבנות בעתיד, היפוטתית עוד 10 דירות על המגרש שלכם על ידי תוספת של אחוזי בניה, תמ״א 38 וכל מיני אפשרויות שיכולות לקרות. העיריות כל הזמן מעניקות אחוזי בניה לבניינים ומגרשים. אם אתם הענקתם אותם מראש לדירות העליונות, רק הן עתידות לנצל ולהרוויח בפועל את כל מה שיוענק, גם בעתיד.
אתם יכולים לאפשר לדיירים לבנות, אך לסייג בחוזה ולרשום שאת זכויות הבנייה העתידיות אתם שומרים לדיירים.
ריתי שלום.
לא ברור חלק הראשון של השאלה.
שווי מחסן מחושב בערך ב -4000 שח למר׳.
ריתי שלום.
מדובר במשא ומתן של תן וקח: ברור שהוא נותן תמורה עבור הבנייה של הדירות החדשות כולל המחסנים. האם התמורה היא במרפסות שמש, ממד, כמובן שיפוץ וחיזוק הבניין וכו', ואם אין אפשרות להוסיף מחסנים לכלל הדיירים (בהקטנת המחסנים וחלוקתם מחדש) ניתן לפצות בצורה אחרת. בכל אופן יש לזכור שהקבלן חייב להרוויח מהעסקה אחרת העסקה לא תצא לפועל ואתם עלולים להישאר ללא דירה וללא שיפוץ. הוא חייב לכלכל את מעשיו בכדי לצאת ברווח.
אלונה שלום. שטח החניה מתאים לחניית רכב אחד. לעיתים קרובות הצמדה רשומה על ידי תרשים במרשם האוכלוסין (טאבו).
אורנה שלום.
יש קושי להעריך את שווי הקרקע במקום. ערכי הקרקע בתל אביב גבוהים מאוד מצד אחד, ומצד שני את אומרת שאת האדם היחיד שביכולתו לעשות שימוש בגינה.
אבל קרקע אינה רק נכס עכשווי ויש לה גם ערך עתיד. לכן אנו לא יכולים להעריך את ערך הגינה מבלי להיכנס לשווי של זכויות בנייה וכו', אבל את יכולה להיכנס למשא ומתן עם השכנים ואם הם מוכנים בכלל למכור לך את הגינה, כדאי לרכוש אותה.
בכל מקרה היא עתידה להוסיף לערך הנכס שלך מאות אלפי שקלים גם בהווה, גם במכירת הנכס וגם אם אי פעם ידובר על הריסת הבניין וזכויות בנייה.
ז'אנה שלום.
1. עלות בנייה למ"ר של בית כפי שאת מתארת בסטנדרט רגיל הינו כ-4,000 ש"ח למ"ר. ערך הבית כולל הקרקע הינו על פי ערך המבנה ושווי הקרקע על פי גודלה, מיקומה ורמת היצע וביקוש במקום.
2. את שאלתך השנייה את צריכה להפנות לסוכן ביטוח שלך.
אורן שלום.
מדובר בשאלת מליון הדולר:
אם זכויות הבנייה על הגג הם שלך או של דיירי הבניין? קיימת אפשרות שיש לך זכות בנייה על הגג אבל לבניין עצמו יש זכויות בנייה נוספות שאינן שייכות לך אלא לדיירי כל הבית. ברישום הבית המשותף יש לבחון מה הזכויות של כל דייר.
מרפסת גג היא מרפסת גג, זכויות בנייה על הגג (חדר או יותר) שייכות בדרך כלל לבעל הפנטהאוז, אבל אם אין רישום של בית משותף, קיימת אפשרות שלבניין יהיו זכויות בנייה נוספות (למשל בנייה של מספר קומות כמו בתמ"א 38 וכו' ) ואז יש צורך לבדוק מי הבעלים, ואם הזכויות הם של כלל דיירי הבית, או של בעל הדירה העליונה.
אורית שלום.
יש רח׳ כובשי החרמון ב׳ 8 ערים! נא לדייק.
אן שלום.
אם מדובר בדירה המצויה ברח׳ הרב קניאל ברמת הדר, המחיר סביב 2,000 ש"ח לחודש.
מתחם לולים עצום בגודלו אינו מהווה רק פגיעה בנוף, הוא עלול להוות גם מטרד מבחינת ריחות.
בתים שנמצאים בקרבתו יחוו ירידת ערך.
כדי לכמת את ירידת הערך יש להיות במקום.
למרות האמור לעיל, רכישת נכס באזורים כפריים חשופה כמובן למפגעים מסוג זה: רפתות, לולים וכד. לכן ירידת הערך תהיה מופחתת ולא תשתווה למפגעים דומים באזור עירוני.
מפגע כמו אתר בנייה צמוד לבית נחשב מאוד משמעותי.
הפחתה דמי השכירות בגינו עלולה להיות בשיעור של 20% ומעלה.
עליך להבין שבאם הדיירים יעזבו, השכרת הנכס תווה בעיה. בנוסף לשכירות שתמנע ממך עד שהנכס יושכר מחדש, יהיה עליך לשאת גם בארנונה ומיסי ועד גבוהים. להערכתי כדאי להתפשר עם הדייר, אך לעשות זאת בחוזה חדש שיערך לתקופת הבנייה בלבד. יש להגביל את החוזה לתקופה בה המטרד הספציפי קיים, לרשום שהדיירים יודעים ומעוניינים לשכור את הנכס למרות המטרד. לציין שהמחיר הקיים הינו בגין המטרד והוא יחזור לקדמותו לאחר הבנייה.
רצוי שהחוזה יערך על ידי עורך דין . כך תמנעו מבעיות סחטנות עתידיות.
האם הדירה של השואלת חורגת מהמתווה הכללי של הבניין?
בימים עברו לרוב הדירות היו מרפסות מקורות, שמרביתן סופחו לדירות.
באם הדירה של השואלת אינה חורגת מקו הבניין הקיים, או הקו האחיד של שאר הדירות, סביר להניח שהיא תוכל לבנות מרפסת או להרחיבה. כמו שאר הדיירים.
חריגה מקווי הבניין או סטייה שתשנה את אחידות הנכס לא תתאפשר וסביר להניח שלא תזכה בהיתר.
שלום רב,,
בדרך כלל בכל חוזה שכירות יש לכתוב ולהתחייב במפורש שהנכס מושכר למגורים בלבד, אלא אם הוא הושכר מלכתחילה למטרה אחרת.במידה ובשוכרים התחייבו לשכור למטרת מגורים ומפעילים במקום פעוטון וכיוצא בזה, הרי שמדובר בהפרת חוזה.באם מצוין בחוזה שהנכס הושכר למטרות שונות ולאו דווקא מגורים, הרי שהמכשיר והשוכר היו תמימי דעים מלכתחילה לגבי המחיר .במידה והמשכיר גילה שהשוכר מפעיל במקום פעוטון , למרות שהנכס מושכר למגורים, והוא מוכן להתיר הפעלת הפעוטון ( לעיתים קרובות מדובר במטרד לשכנים, רעש, שימוש מוגבר במדרגות, הפרעה בשעות מאסימות של הבאת הילדים ואיסופם, הכבדה על מערכת הביוב המשותפת וכו) , הרי שיש לפתוח את החוזה ולחתום על חוזה חדש המתיר הקמת עסק בבית, עם כל הכרוך בכך, כולל נזקים לדירה מסוגים שונים.
המחיר לפעוטון גבוה יותר מהשכרת נכס למגורים.
שלום רב,,
בדרך כלל , תיקוני נזקים שלא נגרמו על ידי השוכר, משולמים על ידי המשכיר.
לעומת זאת , סתימה בצנרת למשל, בבית שהשוכר מתגורר בו תקופה ממושכת ,
תתוקן על ידו
שלום רב, אם בנסח כתוב דירה ומחסן, אתה מחויב למכור את המחסן עם הדירה. המחיר לדירה + מחסן, גבוה ממחיר הדירה ללא מחסן. עליך לתמחר את המחסן ( כ-4000 ש״ח למר) ולהוסיפו למחיר הדירה.
כתשובה כוללנית: הערכת נכס מסוג זה היא על שווי מגרש ועוד זכויות בניה. הנכס הקיים אינו בעל ערך לשווי הבית. חשוב לציין שיהיה היטל השבחה על כל הזכויות שהמגרש השתבח בהן.
שלום רב,
יש לך חנות בבניין, אז אתה מהווה חלק בבעלי הנכסים בבניין ומוטל עליך לשלם ועד בית.
במידה ויש התחייבויות בכתב (ללא הסתיגויות באותיות קטנות, כמו כוח עליון וכו, ) ניתן לתבוע את הקבלן על נזקים ולזכות בפיצוי.
יש להשתמש בסיוע משפטי.
שלום רב,
את אמורה לשלם את מחצית עלות היסודות.
עם זאת, יש לעגן את התשלום בחוזה בין שני הדיירים, שכל דייר נוסף שיבנה יפצה את שניכם במידה זהה.
הסכמתכם לבניה של כל דייר נוסף תינתן בכפוף לחתימה על החוזה, שאמור לחול הן על הדיירים הקיימים והן על קונים פוטנציאליים שירכשו מהם את הדירה.
לגבי הסכום:
אתם ביצעתם לאחרונה תוספת בנייה ויש בידכם את הנתונים לגבי התשלום.
יש לכם זכות קניינית על החניון . נדרשת הסכמתכם לכל מהלך שייעשה ברכושכם, אלא אם ניתנה לכך הסכמה מראש.
כניסה משותפת לחניון עתידה להעמיס ולהוות מטרד . אתם יכולים להסכים ולדרוש פיצוי, או לא לתת את הסכמתכם. לגבי זכויות הבנייה במגרש הצמוד, יש באפשרותכם להגיש התנגדות במידה ואתם נפגעים ( אור, אוויר, צל וכו) ידונו בהתנגדותכם ואם היא עניינית, היא תתקבל.
שלום רב,
אם מדובר בגג רעפים, ניתן לבנות עליית גג בשטח כ-70% משטח גג הרעפים מעל הדירה.
אם מדובר בגג שטוח , הוא שייך לכלל הדיירים ממש כמו הגינה ושאר השטחים המשותפים.
בניה על שטח קרקע השייך לכלל הדיירים והשבחת הנכס הקיים של השכנים, גם אם מדובר בבניה עבור נכה, דורשת היתר בנייה כדין והסכמת שכנים.
הפיצוי לשכנים יכול להיות כספי, או לחילופין, הענת ערך מוסף לבניין. שיפוץ חיצוני,
הכשרת חניה ,מעלית וכיוצא בזה.
כדאי מאוד להשתמש בשירותי שמאי מקרקעין, המקובל על כל הדיירים, לקביעה מדויקת של הפיצוי.
לא. תשלום הארנונה על המרפסת משולם ע״י בעלי הדירה שהמרפסת שייכת להם.
שלום רב,
תלוי מה נכתב בחוזה ואם קיימות הגבלות על התוספות או השדרוגים.
קרא בעיון את החוזה.
במידה ואין הגבלה ולא מצוין דבר בנושא, תפנה אותם לחוזה ותעמוד על כך שאתה מוכן לשלם
תוספת גם לעבודה ובלבד
שהדברים ייעשו לפי רצונך וטעמך.
דירת 5.5 חד 130 מר ברחוב היובל ברעננה, בניין בן 30 שנה מרפסת וחניה מקורה.
המחיר: 2150,000-2200,000 .
מגרש ברח פרץ ברעננה , דונם אחד, עליו בית 140 מר בנוי.
אופציה לבניית 2 יחד .
המחיר: 3500,000-3550,000 ש״ח
דירת 3 חד ברח גרינבוים בנתניה, 60 מר קומה 2.
המחיר: 675,000-690,000 ש״ח
דירת 2 חד 40 מר טעונת שיפוץ ברח חרוד בנצרת עילית, קומה ג ואחרונה.
המחיר:230,000-240,000 ש״ח
מגרש לבנייה ברחובות 770 מר לאחר הפקעה
ברח ארלוזורוב פינת טשרניחובסקי.
עם וללא מבנה.
המחיר: 3200,000-3350,000 ש״ח.
מכירה לקבלן הינה מכירה בטוחה. נחתם חוזה, הקבלן רוכש את הקרקע בהתאם למחיר בחוזה ומשלם.
קבוצת הרכישה רוכשת את הקרקע רק אחרי שגיבשה קבוצה לבניית הדירות.
במידה ולא הצליחו לגבש קבוצה העסקה מתבטלת.
דירת 4 חד 90 מר ברח הרצוג בפתח תקווה. עם מעלית מחסן קטן ומרפסות.
המחיר:1080,000-1150,000 ש״ח . רחוב הרצוג הינו רחוב סואן עם תחנות אוטובוס. ואם ממוקמת תחנת אוטובוס סמוך לבית , מדובר במחיר הנמוך.
מגרש 500 מר ברח רמז בפתח תקווה ועליו בית קטן וישן.
המחיר:כ-2100,000 ש״ח .
דירת גן ברח שמעיה באלעד, 4 חד ומעטפת.
מחיר מכירה:1450,000-1500,000
הדרכה: 4000-4200 ש״ח .
הזזת עמוד כרוכה בדרך כלל בתשלום ע״ח המבקש.
מה פירוש ׳מט לנפול?׳
במידה והמבנה מהווה סכנה ,הרשויות יוציאו צו הריסה והבעלים יחויבו לטפל בנכס.
בכל מקרה אחר אין מניעה לכך שהנכס יוותר בריקנותו.
זמן מסירת החזקה רשום בחוזה המכירה/ קניה. כל איחור מתומחר בקנס החייב להיות גם הוא רשום בחוזה.
במידה והמחסן שייך לדירה שלך, עליך לפנות לעמידר או לחברה המשכנת ממנה קיבלת את הנכס ולהתלונן על המחסן שנגזל ממך.
כמו כן ביכולתך לפנות לרשות המקומית ולדווח על כך שהמחסן שלך הפך לדירת מגורים שלא בהיתר.
השתלטות על נכס אינה חוקית, כמו גם שינוי הייעוד ממחסן לדירה ללא היתר.
אני לא מכירה מצבים בו ניתן היתר או אישור בנייה לפרטי על קרקע ציבורית.
רצוי מאוד ששני הצדדים ישתתפו בבניית הקיר, כשהקיר בנוי כך שאמצע העובי נמצא בין שני המגרשים. במידה ורק בעל המגרש העליון יבנה, ועל חשבונו, יהיה כל הקיר במגרש העליון, אך בעלי המגרש התחתון יהיו חייבים להזהר ולא לחפור או לבצע פעילות שעלולה להביא להריסת הקיר.
המצב האופטימלי הוא לבנות את הקיר במשותף עם כל החיזוקים והקונסורוקציות הנדרשות.
ההגדרה המינימלית לדירה: פתחים ( חלונות מעל פני הקרקע, לפחות אחד) חיבור מים חשמל מטבחון שירותים ומקלחת, חיבור לביוב. בדרך כלל כאשר מתקיימים התנאים לעיל, ניתן להגדיר את הנכס כדירה. לעיתים העיריה בודקת גם את התכניות הראשוניות כדי להבטיח שהנכס בטוח למגורים.
הפרמטרים שמנית מתייחסים לדירות בבניינים ותיקים.
ברוב הערים והשכונות קיים במידע הנוסף פרמטר של דירה חדשה מקבלן, או דירה בבניין בן 5-10 שנים וכו.
בבניינים חדישים קיימת מעלית ולכן דירה בבניין חדש כוללת בחובה את כל הפרמטרים ואין להוסיף תוספות נוספות.
במרבית הערים , ובוודאי בערים הגדולות וגוש דן , דירות קטנות עם מעלית נמכרות בתוספת נכבדה למחירן.
קיימות מעט מאוד דירות קטנות בבניינים עם מעלית.
במידה וסוכם עם הקבלן בחוזה, באופן מוחלט וללא כל סייגים ופסקאות מדירות ואחרות, שרכשתם חניה, הרי שאתם צריכים לקבל את אשר רכשתם- חניה. אי קבלת החניה כמוה כהפרת חוזה, אלא אם מצוין אחרת. במידה ואתם מוכנים לקבל את הדירה ללא חניה, אל תעשו זאת מבלי לשתף עורך דין מטעמכם. למעשה מדובר בעסקה שונה (העסקה הקודמת היתה לרכישת דירה עם חניה) ואתם זכאים לפיצוי הן תמורת החניה והן תמורת הפרת העסקה. אני לא בקיאה בחוזה שלכם ובעסקה האמורה, אל קיימת אפשרות שהחניה שלכם נמכרה לדייר אחר. קבלת החזקה על הדירה תמורת הבטחות וללא חוזה חדש חתום בליווי משפטי, כמוה כוויתור על זכויותיכם.
לא. הייעוד הוא חניה. במידה והיו מקיימים אספת דיירים בהשתתפות 100% מהדיירים, מבקשים ומקבלים הסכמה של 100% מהדיירים, והמחסן החדש לא היה פוגם במראה הבית ובנוחות כל שאר הדיירים, ואיש לא היה מתנגד, קיימת התכנות להסבת החניה למחסן.
חישוב בניית הבית יכול לכלול תשלום למתכנן וכו, אך לכ אגרות ומיסים שמהוות גורם משתנה מאדם לאדם ומרשות לרשות.
כמובן סטנדרטים שונים מכתיבים עלות בנייה.
העלויות נעות סביב 5500 שח למר׳ סטנדרטי ועד 7000 ומעלה לבנייה בסטנדרט גבוה.
שלום,
בכל פעם שיש שינוי בתב״ע ונוספות זכויות בנייה לנכס, מוטל היטל השבחה.
ההיטל רובץ על הנכס, ומתממש כאשר מעוניינים לבנות, או כשמבצעים עסקת מכירה. או אז יש לשלם
את היטל ההשבחה אחרת אין מקבלים אישור לטאבו ולא ניתן למכור.
בדרך כלל ההיטל חל על המוכרים אלא אם סוכם אחרת עם הקונה .
אכן, אתם לא תהיו הראשונים שהפכו למשקיעים לפני שהייתה בבעלותם דירת מגורים. גם רכישת דירה בסמוך לאוניברסיטה מוכיחה עצמה כרכישה חכמה.
לעומת זאת, קחו בחשבון פרמטרים נוספים: המרחק מהדירה הנרכשת (נדרש איש קשר מקומי, אתם לא תיסעו לבאר שבע על כל תקלה קטנה ) שיפוץ באם יידרש, תשלום למתווך שיטפל בהשכרה וניהול הנכס, אפשרות מימון משכנתא במידה והנכס יהיה ריק משוכרים חודש או יותר.
איתור נכס מתאים ייעשה על ידי פנייה למתווכים מקומיים, בטלפון או באינטרנט. הם יאתרו מספר נכסים מתאימים לדרישותיכם ואז תגיעו לעיר ותסיירו במקום ובדירות.
נכסים להשקעה ולהשכרה לסטודנטים ניתן לרכוש במקומות נוספים כמו שדרות,
חיפה עפולה , צפת וכו.
חניה שנרכשה על ידך מוצמדת לדירה ומהווה חלק אינטגרלי מהנכס שלך. לא ניתן להפקיע אותה ממך אחרי שנרשמה על שמך וסומנה כרכושך.
אם מדובר בשטח משותף , כל הדיירים משתתפים בעלות.
במידה והדייר שגובל בקיר מעוניין במפרט גבוה או מיוחד בצביעה,
הוא יישא בתוספת העלות.
שלום רב,
מגורים בנכס מעל 10 שנים עלולים לקבע בעלות.
עליך לפנות מיד לסיוע משפטי לצורך הפינוי.
בדיעבד , מדובר בטעות שנעשה על ידך, כשאפשרת מדורים בנכס ללא עריכת חוזה , עם התניות והגבלות.
הפעולה שלך נעשתה כמובן בתום לב ורצון כנה לסייע לבנך ומשפחתו, אך עדיין מדובר בטעות.
למען הסר ספק: גם השכרת נכס לאותם שוכרים, גם במחיר מלא , ובחתימת חוזה, הינה טעות.
מקסימום תקופת השכרה או התרת מגורים בנכס היא 9 שנים ו-11 חודשים.
אחרי תקופה זו יש לפנות את השוכרים
אתה אומר שני דברים המנוגדים זה לזה.
אם הגג נמכר לדייר , אז הוא אינו יכול להיות שטח ציבורי משותף.
ואם הוא שטח משותף ציבורי, הקבלן אינו יכול למכור אותו משום שהוא שייך לכלל הדיירים.
יש להוציא נסח עדכני והיסטורי ולבדוק את כל הרשומות.
בתקופת הבנייה הקבלן יכול לבצע סיפוחים ולמכור שטחים.
אחרי טופס 4 ורישום, אין לו אפשרות למכור שטחים בבעלות משותפת.
שלום רב,
במידה ורשום בחוזה שעל השוכר לצבוע משקופים עליו לעשות זאת.
במידה ורשום שיש להחזיר את הנכס במצב בו נמסר , והמשקופים לא היו צבועים, אין לצבוע.
אם השוכר גרם נזק למשקופים (בעל חיים וכו) עליו לצבוע.
אם כתוב צביעה, ללא פרוט, זה נתון לפרשנות, אך בדרך כלל מדובר בקירות.
בדרך כלל התשובה היא לא.
במידה והוא עצמו מעורב ברכישה או בשינויים, יש לו אפשרות לרכוש כמות נוספת לעת הצורך.
יש באפשרותו לבקש מהיזם מספר אריחים וכ"ו מכל סוג, ולהוסיף תשלום.
לא, זה אינו חוקי, אלא אם התנדבת לשלם. כל בעל עסק אמו לשלם את חלקו כנגזרת מגודל העסק או הכנסותיו. פני לעורך דין עם כל החומר בכדי שיטפל בנושא.
דירת 4 חד קומה ג׳ משופצת ברח׳ חיל רגלים בראשון, עם מעלית והבניין משופץ. מחיר מכירה 1,350-1,375,000 ש״ח להשכרה כ-4500 ש״ח. דירת 2 חד בשד׳ העצמאות בת ים קומה1 בניין פנימי. 850,000 ש״ח מכירה 2750-2800 ש״ח השכרה.
גג הבית הינו רכוש משותף של כלל הדיירים, אלא אם נרשם אחרת או הוצמד לאחת הדירות. הטיפול בגג, כמו בכל שטחי הרכוש המשותף, מוטל על כלל הדיירים, ללא קשר למיקום הספציפי של הדירה. במידה והדירה ניזוקה עקב הזנחת הטיפול בגג, גם השיפוץ של החלק הניזוק ייעשה על יד הוועד וכלל הדיירים. ניתן לפנות לתרבות הדיור, גם באופן פרטני. במידה וכל הפעולות שאתה נוקט לא יצלחו, לא נותר לך אלא לפנות לסיוע משפטי.
שלום גינה בשטח של 30 מר׳ תעלה את ערך הדירה בכ-10%. אם מדובר ביציאה ישרה מסלון ללא מדרגות, עליית הערך יכולה להגיע ל-15%, אך השואל כתב שמדובר בגינה עורפית. לגבי הדירות העליונות: מעלית העולה בחצאי קומות אינה מומלצת. נגישות הדיירים אינה משתפרת במידה ומדובר בנכה, קשישים או העלאת עגלה, למשל. בדרך כלל ( יתכן שיש יוצאים מן הכלל) ניתן לשנות את מבנה חדר המדרגות הקיים, להאריכו ולקבל מעלית המגיעה לכל הקומות ללא מדרגות. ברור שמדובר בהשקעה רבה יותר מצד היזם, אך להערכתי הוא מתכנן את הדירות שהוא עומד למכור, כשהן נגישות לחלוטין. יתכן שאתם צריכים לעמוד בתוקף על סוגיה זאת. ערכה של הדירות העליונות יעלה במצב הנוכחי בכ-10% .
כן, פעמים רבות תכניות המבקשות היתר מתמודדות עם אילוצים כגון גני ילדים ומוסדות ציבור אחרים הנכפים על ידי הרשות המקומית. יש להביא את השינויים בפני האדריכל, ובתכנון החדש הוא יכלול את גן הילדים, כך שהפגיעה באזורי המגורים תהיה מינימלית. האינטראקציה בין איזור המגורים למוסד הציבורי והחיכוך ביניהם צריכים להיות מינוריים. בתכנון נכון ניתן לנטרל ירידת ערך.
נתחיל בשאלה השנייה: כרגע קיים מצב של קיפאון וחוסר וודאות בשוק. לא הייתי ממליצה לרכוש נכס או להתחייב בטרם נמצא קונה לדירה הראשונה.
לגבי השאלה הראשונה: קיימים היום פרויקטים רבים המערבים מסחר ו/או משרדים ומגורים. ברמת תחזוקה גבוהה מאוד ניתן לשמור על הבידול וערך הנכסים אינו נפגע. במידה ויש ירידה ברמת התחזוקה, ונוצרת פלישה ועירוב בין השטחים המשותפים, ירידת ערך הדירות גבוהה מאוד. כמו כן יש לדאוג להתחייבות ארוכת טווח לגבי דיירי שטחי המסחר. לא רק מרכולים מורידים את ערך הנכס: מסעדות, בתי קפה, חנות ירקות ואפילו פארם שנפתח בבור ונסגר מאוחר בלילה כולל שבת. יש לדעת בפני מה עומדים.
במידה והנכס ישמש להשקעה, השכרה או מכירה עתידית, דירה בעלת מספר גדול יותר של חדרים למקסם רווחים ותזכה לפלח גדול יותר של רוכשים או שוכרים.
אם אתה משכיר דירה משלך, אתה נדרש לשלם בכל פעם שהדירה מוצעת להשכרה ומבוצעת עסקה. אם שגית בצורת השאלה, ומתכוון לשכור דירה, אתה צריך לשלם למתווך רק פעם אחת, כשמבט עת העסקה.
זכאים לפטור ממע״מ
הם אזרחים שמעולם לא הייתה בבעלותם דירה.
אם הייתה בבעלותך דירה, בין אם היא נמכרה ובין אם לא, אינך זכאי לפ-0% מע״מ.
אם קיים פגם בדירה, שהמוכר ידע עליו, פרוש הדבר שהדירה נמכרה בחוסר תום לב, ומדובר בהונאה. נכון שברוב החוזים לרכישת דירה, כתוב, שמדובר במוכר מרצון וקונה מרצון, וגם, שהקונה ראה את הדירה ואינו יכול להתלונן מאוחר יותר. אבל במידה והיה פגם והוא הוסתר, וגורם נוסף, המתווך, גם הוא ידע על הפגם והיה שותף לקנוניה, ניתן לבטל את החוזה. כמובן שיהיה צורך להוכיח את כל האמור לעיל. במידה והדברים נכונים קיימת עילה לתביעה ו/או לביטול החוזה.
ניתן לגדר שטח המצוי בבעלות.
במידה והגישה למקום מחייבת מעבר דרך שטחו של אדם אחר, ניתן להכשיר שביל גישה לשטח המדובר דרך חלקתו של השכן, ולבצע חילוף שטחים , דהיינו, לקזז את שטח השביל ולנעבירו לבעלות השכן.
כל הפעולות חייבות בחוזה מסודר שיערך על ידי גורם משפטי.
במידה וקיימות בעיות שכנות שאינן מאפשרות שיח ישיר בין הצדדים, ניתן לפנות למפקחת על המקרקעין .
ברוב עסקאות פינוי בינוי או תמ״א 38 מסוג 2(הריסה ובנייה) הבניין המפונה קטן בהרבה ומספר היחידות לפינוי נמוך , ביחס לבניין החדש שעומד להבנות.
הכפולה היא סביב 3 או 4 , ומדובר על אותו מגרש.
כל זה בכדי למקסם את הרווח ליזם ולקיים את התכנית.
ברוב המקרים בדירות החדשות כיווני האוויר פחותים משום שיש לבנות יותר דירות בקומה.
אין פיצוי מיוחד לעניין זה, משום שבלעדיו לא יקום הפרויקט.
הפיצוי לדיירים הינו בדמות הרחבת הדירה, תוספת ממד ומרפסת, והבניין החדיש.
ברור שנדרשת הסכמה של בעלי הגינה, מאחר ומדובר בקרקע פרטית. סביר להניח שיהיה על הבונים לפצות את בעלי הקרקע על הנזק שנגרם להם. הדרך הטובה ביותר היא לרפש כור שמאי שיהיה מקובל על הצדדים שיעריך את גובה הפיצוי. לא הבנתי פרט אחד: השואל מצוי בקומה גבוהה, הוא כותב במפורש ששכנים אחרים כבר בנו, אז כיצד הם פתרו את הסוגיה עם השכן? האם לא כדאי היה שכולם יעשו יד אחת בעניין?
תב״ע היא תכנית בניין עיר.
שינוי בתב״ע יכול להיות מפרך וארוך, ובדרך כלל נדרשת כאן פעולתה של הוועדה המחוזית ולא המקומית.
הקבלן , כדי לקבל היתר בנייה, כפוף לחלוטין לתב״ע , ואינו יכול לתכנן דבר שונה מכפי שאת מכתיבה.
יש באפשרותך לבקש שינוי, אך כפי שנכתב לעיל, אין מדובר בהליך פשוט, ובוודאי שאין לדעת כיצד הוא עתיד להסתיים ומתי.
מס רכישה על דירה שנייה בסכום זה 5%.
דירה שאין לה רישום במרשם המקרקעין (טאבו) אינה מוסדרת מבחינה רישומיות -חוקית על שם הבעלים, ולכן כל פעילות של מכירה ורכישה, העברה קניינית, מהוות בעיה משמעותית. קיימות בארץ אלפי יחד׳ שרישומו אינו מוסדר, והן נמכרות במחיר נמוך משמעותית(15-20%) פחות ממחיר שוק. גם במחירים אלה הן מתקשות למצוא קונה. רצוי וחשוב להסדיר את רישום הנכס בצורה מסודרת או לחילופין להיות מודעים לעובדה שרכישת נכס שאינו רשום אינה רכישה בטוחה.
שבוע טוב
פרמטר הגינה מוסיף כ-20% למחיר הדירה תלוי בשטחה.
על כל פנים 10% נשמע נמוך... בהעדר פרטים נוספים
זה כל מה שאוכל לומר
לגשת לרשות המקומית לגבי הסדר שינוי הייעוד.
הם לא מתחשבים ברישום בטאבו ויבדקו מול תכניות
הבית המקוריות ומח׳ הנדסה.
להערכתנו זאת הדרך.
לכל השאלות גם יחד, לדעתי באגודה לתרבות הדיור
בעיר המגורים ינסו לסייע בעדה ככל הניתן.
הם יושבים בדרך כלל ברשות המקומית. בכל אופן
ניתן לבדוק ולפנות אליהם.
גם לגבי תכניות הביוב הרשות המקומית היא הכתובת.
לא קבעת בעלות, אבל יש משהו שנקרא הסכם בין שכנים, והוא אני בדרך! כלל פועל. בהסכמים אלה, בין בכתב ובין בעל פה, כל צד יוצא נשכר. הבעיה נוצרת כשאחד השכנים מוכר נכס מבלי לעגן את ההסכם הישן, בין בכתב ובין בעל פה עם השכן החדש. גם רכישת רכבים נוספים ושינויים במספר החונים עלולים לשנות הסכמים שאינם מעוגנים. בכל מקרה יש לך בהחלט זכות ראשונים על החניה האמורה.
כל החובות והזכויות שייכות לגוף שיש לו בעלות על הנכס, במקרה הזה הגג.
עליו מוטלות כל החובות ככגון איטום סיוד וכו.
מצד שני הוא בהחלט יכול לאסור כל שימוש בגג, כולל צלחות לווין, דודי שמש וכל שימוש אחר.
להערכתי, מאחר ובעל הבניין אינו מתגורר בנכס , והוא מחזיק בו כהשקעה בלבד, ניתן להגיע איתו להסכם , בחוזה מסודר.
אתם תעשו שימוש בגג לצורכיכם , וגם תסייעו תאטמו וכו.
כך הוא יהיה מרוצה שאינו צריך להשקיע בנכס שאינו מניב תשואה, ואתם תהנו משימוש איכותי.
סוג של חוזה שכירות.
החוזה יפוג כשבעל הנכס ירצה לממש את זכויותיו בנכס.
שלום
מחירי השכירות אינם כוללים עלויות נוספות.
בדרך כלל עלויות כמו וועד בית או דמי ניהול, חשמל ארנונה וכד׳ משולמים על ידי השוכר, אלא אם הוסכם אחרת בחוזה.
כל המהלכים מול חברת הבנייה (המעליות) בחוזה עם עורך דין .
בחוזה כל דייר בנפרד מהווה צד, וכן כל הבניין כיחידה.
גם חברת המעליות יכולה לא לעמוד בהתחייבויות ותשאירו באתר בנייה.
לכן נדרש חוזה מסודר עם ב ט ח ו נ ו ת .
הביטחונות שלכם מול החברה ולהיפך.
כמובן שהתשלומים משולמים בהתאם לתהליך העבודה.
אם הכל יהי מסודר לא תיווצר בעיה.
כל שינוי , שיפור שידרוג או שיפוץ יש לבצע אחרי אספת דיירים
מסודרת.
וועד הבית מכנס אספת דיירים , עליה הודיע מראש כדי להבטיח
השתתפות מקסימלית של הדיירים.
באספה מעלים את צרכי הבניין .
במידה ומדובר בהסכמה של מרבית הדיירים, ניתן להמשיך
את ההליך.
כל הדיירים חייבים להשתתף בתשלום.
מה קורה עם הדירה בקומה ג׳?
מדוע הוא צריך לעלות מדרגות?
הרי המעלית חיונית במיוחד לדירה העליונה.
ניתן לעשות שינוי בחדר המדרגות , כך שהמעלית תגיע עד לדלת ביתו של הדייר העליון.
אמנם העליות יהיו גדולות יותר אך המעלית תשיג את ייעודה, והדיירים העליון ישתתף בעלות המעלית משום שערך דירתו יעלה מאוד.
אינני חושבת שניתן להשית עליו עלות כלשהי במצב הנוכחי.
חבל לתכנן ולשפץ ולא להגיע למטרה אופטימלית.
במצב הנוכחי הדיירים בקומה א ישלמו יחד 25%
והדיירים בקומה ב׳ ישאו ב - 75%.
במידה והמעלית תשרת את כל הדיירים מחירה יהיה גבוה יותר, אך הנטל יתחלק בין מספר גבוה יותר של דיירים,
והעלות האישית לא תגדל.
העליון ישלם 30% הקומה האמצעית 50% והתחתונה 20%.
בדיוק לשם כך קיים נסח טאבו בו רשומות ההצמדות של כל אחת מהדירות.
במידה ואין נסח טאבו מסודר , או שבשני הנסכים , של שתי הדירות, אין רישום מסודר של בהצמדות , סביר שקיים הסכם שכנים
או משהו בסגנון זה.
מאוד חסר הגיון שדירת קרקע תהיה נטולת הצמדות בקרקע והכל יהיה שייך לדירה מעל.
אם לא קיים שום רישום לגבי ההצמדות, קיימת אפשרות שהדייר בקומה העליונה סיפח לעצמו את הקרקע משום שהיא
לא נדרשה על ידי בעל הדירה בקומת הקרקע. ( נניח היו קשישים ועיבוד וטיפול בקרקע היו מטלה ששמחו להיפטר ממנה)
בחלוקה רגילה בבתים כאלה, החלק הקדמי חזיתי הגובל בדירת הקרקע שייך לה, והחלק האחורי שייך לדירה העליונה.
יש לבדוק מסמכים היסטוריים.
במידה ובעלי הנכס התחתון ויתרו על הקרקע, והיא הוצמדה לדירה העליונה, לא ניתן לעשות דבר.
בדרך כלל ההשתתפות שווה. אם יש למישהו השגות או
שהוא חש שאינו מקבל תמורה זהה לכספו, ניתן לפנות
לשמאי לבירור המחלוקת.
שלום,
אתה כנראה מבקש לרכוש את חלקך היחסי בגג הבניין על מנת להצמידו לדירה ו/או לבנות עליו.
אין כל אפשרות להעריך שטח זה . גג הבניין הינו רכוש משותף שחלה עליו תב״ע ( תכנית בניין עיר ) , יש לך זכויות בנייה הניתנות למימוש כיחידה אחת ולא בחלקים.
גם אם היה עולה בידיך לרכוש את השטח האמור מכלל הדיירים, העירייה לא היתה מאשרת לך כל תכנית בנייה.
רק עם מדובר בגג רעפים ניתן לבנות בחלל הגג הפרטי עד 70% משטחו.
בגג משותף שטוח כל זכויות הבנייה הן לכלל השטח.
שלום רב,
אתה כנראה מתכוון למחסן מודולרי , מחומרים כמו פח מגולוון פלסטיק או אפילו עץ, שמורכב על גבי שטח קרקע המוצמד לדירה.
וכנראה אינך מתכוון למחסן בנוי המצוי בבניין עצמו או בצמוד אליו.
מחסן מודולרי חייב להימצא על קרקע הצמודה לדירה ולא על שטחים משותפים.
במקרים רבים יש לבקש את רשותם של השכנים, ולבדוק אם המחסן אינו מפריע.
בדרך כלל שטחו המקסימלי של מחסן כזה הינו כ-6 מר.
מאחר והוא בונה חדר ואתה מרפסת בלבד:
25% מעלות היסודות ו-50% מעלות הבנייה של הגג, למעט טיח וצבע פנים (גמר)
כדי לבצע עבודה או תיקון משמעותי הדורש השתתפות
כספית , וגם אם לא נדרשת השתתפות כספית, על כל
שינוי ברכוש המשותף יש לערוך אסיפת דיירים מסודרת.
הדיירים יעלו את הנושא , או הוועד. יוסכם על התהליך,
בחירת הקבלנים והשיפוצניק ים. כל התהליך של קבלת
הצעות המחיר יהיה שקוף לחלוטין . לאחר מכן יוסדר
עניין התשלומים כשהנושא מקובל על לפחות 75%
מהדיירים.
יתכן שהדייר בקומה העליונה פנה פעמים רבות בנושא
ללא תגובת הדיירים, ומאחר והוא הינו הסובל העיקרי
מבעיות נזילה בגג, החליט לפעול על דעת עצמו.
שלום
השכנה אינה יכולה לשנות את הגדר, להגביה אותה או לחלופין להרוס אותה, מאחר והיא בנויה כולה על החלקה שלך.
לעומת זאת היא יכולה לעשות שימוש בקיר הפונה אליה,
לצבוע לתקן או לתלות חפצים מאחר והוא מהווה למעשה כותל על קו אפס של החלקה שלה.
הכול בתנאי שמעשיה לא יפגמו בגדר או יגרמו לו נזק.
שלום
מדובר בתקופה קצרה יחסית. אין מדובר בשנים.
לעיתים קרובות מאוד, רוכשים ובעלי דירות מנסים קנוניות כאלה ואחרות בכדי להמנע מתשלום דמי תיווך. הם ״יורדים״ מהמכירה, משהים אותה, ופועלים באלפי דרכים כדי ל״עבוד״ על המתווכים ולשלול מהם לבסוף את שכרם.
איני אומרת שזה המצב במקרה זה, אך לאור התקופה הקצרה שעברה, המתווך ידרוש את שכרו, ונראה כי ברוב בערכאות גם יזכה בו.
שלום
סיפוח החצר ללא אישור אינו מכשיר את העבירה, ואינו
הופך את הדירה לדירת גן.
אין באפשרות השואל לקבל תגמול גבוה יותר רק משום
שהשתלט על שטח משותף.
לגבי תגמול עודף עקב הבדלים בתחזוקת הנכס , שמאי
עתיד לקבוע את התמורה לפי ערך הדירות הקיימות.
לדעתנו האישית לא כדאי לשואל לדרוש תמורה גדולה יותר
בעקבות סיפוח הגינה המשותפת, משום שהוא יכול לעורר את
השכנים על ניצול שטח משותף לתועלתו
שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר, בחישוב שיעורו של חלק כאמור לא יעברו את תחום חלקי המאה. מתוך תקנות וחוקים של האגודה לתרבות הדיור,לצורך חישוב ההשתתפות בשיפוץ.
יש באפשרותך להתנגד לתכנית שתסב לך נזק ותביא לירידת ערך של דירתך.
אין מדובר רק על אי נוחות זמנית או שימוש בקרקע.
האפלת נכס, הצללה וכו׳ הם בעלי משמעות הן לערך הנכס והן לטיכות החיים של המתגוררים בו.
תשתמש בשירותי שמאי ובדוק כל דבר לגופו
קומה מעל קומת קרקע או לחילופין מעל קומת עמודים נחשבת קומה ראשונה.
אם מדובר על דירה שמתחתיה דירת גן ודירה נוספת , מדובר בקומה ב'.
לעיתים הבניין בנוי בשיפוע וחלקו האחד הוא מעל שתי דירות וחלקו השני מעל דירה אחת.
הדירה שממוקמת מעל שתי דירות היא בקומה ב', השנייה בקומה א'.
להגיע לקומה א' בדרך כלל דרושותכ-15 מדרגות, לקומה ב' כ-26-30 ולקומה ג' כ-45 מדרגות.
בבניין עם מעלית כל דירה מעל קומה ב' שוויה גבוה בכ-1% מהדירה המצויה מתחתיה.
דירה בקומה א' בבניין עם מעלית , שאינה דירת גן, מחירה נמוך בכ-5% מהדירה בקומה ב'.
בבניין מגורים גבוה, או מגדל, שוויה של הדירה בקומה א' נמוך בכ-10%.
אם השואלת אומרת שקיים תקדים בשכונה לפעולות אלה, יתכן שאמנם תקבל היתר. אין כל אפשרות לעשות שימוש בנכס של שכן ללא קבלת אישור. יש להגיע להסכמה ולקבל אישור בכתב. השכן מודע לעובדה שהם מאוד מעוניינים ויתכן שהוא מפקיע את המחיר. עדיין מדובר בנכס שלו והעסקה יכולה להתבצע רק בהסכמה משותפת.
יש באפשרותך להתנגד לתכנית שתסב לך נזק ותביא לירידת ערך של דירתך.
אין מדובר רק על אי נוחות זמנית או שימוש בקרקע.
האפלת נכס, הצללה וכו׳ הם בעלי משמעות הן לערך הנכס והן לטיכות החיים של המתגוררים בו.
תשתמש בשירותי שמאי ובדוק כל דבר לגופו
לא הבנתי כיצד הוא עושה שימוש.
במידה והחלק המשופץ הינו משותף, ושיפצתם אותו, הוא יכול להמשיך להשתמש כפי שעשה קודם.
במידה והחלק המשופץ משרת רק אותו, מדוע הוא עבר שיפץ מבלי לבקש השתתפות?
להבנתי, ולא בטוח שהעניין נהיר לי לחלוטין, מדובר בקיר שלכם שמשמש גם דייר נוסף.
אך אינו גובל בדירתו .
אם זה המצב, איני מוצאת סיבה להשתתפותו בעלויות,
אגב, לכל מי ששואל:
לא ניתן אף פעם לשתף דייר בעלויות שהיו בעבר, בטרם נתבקש להשתתף.
לגבי המשך הבנייה: תבדוק עם מהנדס והרשות המקומית.
לדבריך חל שינוי בתכנון והוא צריך להיות מגובה בהיתר הבנייה.
אם יתברר שהם מעדכנים את השינוי, והכל תקין, אתה יכול להמשיך לבנות.
השכן שמעוניין להשתמש בתשתיות חייב בהשתתפות מחצית מהעלויות של התשתית המשמשת אותו.
אם יהיו שכנים נוספים העלות מתחלקת לפי מספר השכנים העושים שימוש בתשתיות.
אין קשר להבדלי הקומות.
אם הגג מוצמד לדירה איך ניתן לרכוש אותו מהקבלן? לא ניתן למכור גג או נכס אחר פעמיים...
לדבריך הגג שייך לדירה ומהווה גוף קנייני אחד. רק על ידי פירוק שותפות הוא יהפוך לנכס בפני עצמו. איך יכולת לרכוש אותו?
א. יש לבדוק את כשרות העסקה.
ב. ניתן לבקש תב״ע נקודתית אך מדובר בתכנון והוצאות נכבדות, ואין בטחון שהיא תאושר.
שלום
אם המחסן רשום כיחידה נפרדת ולא נספח לדירה קיימת אפשרות לעסקת נדלן בפני עצמה.
ברוב המקרים המחסן הינו חלק המסופח לדירה ואין לו יישות נפרדת ולכן לא ניתן למכור אותו.
אפשר לבדוק פרוק שותפות.
לאחר מכן תתקיים בעיה נוספת: יש לבדוק הסכמת כלל הדיירים בבניין לעסקה. כמעט ולא ניתן להשיג הסכמה מסוג זה.
הדיירים מעדיפים בצדק להתנגד, משום שאינם מעוניינים להכניס ״דייר״ נוסף לבניין. מה עוד שמדובר בגוף שאינו מתגורר בבניין
ועלול לעשות המחסן שימוש שיוריד את ערך הדירות.
המחיר נשמע סביר. אתה יכול להכנס למשא ומתן ולנסות להשיג הנחה. מדובר בחניה רגילה (לא חוסמת) ששטחה כ-14 מר. בכל איזור ועיר המחירים שונים ומשתנים לפי ערך קרקע ומצוקת חניה. על פניו נשמע בסדר.
הדירה בקומה שנייה היא היקרה ביותר.
הדירה בקומה ראשונה זולה ממנה ב-5%. אם מדובר בקומת קרקע ללא גינה היא זולה ב-10%.
הדירה בקומה שלישית זולה מהדירה בקומה שנייה ב-10-12% . (אם יש עד 45 מדרגות , 10% , יותר מ-45 מדרגות, הפער מגיע ל-12%)
לגבי הערכת הדירה שלך: 2,350,000-2500,000 תלוי במצב הדירה והבניין.
במידה והם אינם המצב אופטימלי -הערכה הנמוכה.
לגבי גבעת שמואל-
קשה היום , עם המצב הבטחוני והכלכלי המתנדנד לתת הערכה וצפי לתקופה כה ארוכה ומוגדרת.
גבעת שמואל מהווה מקור ביקושים לאוכלוסיה דתית לאומית, והביקושים ברמה גבוהה גם בימים אלה.
דירות קומות גבוהות נמכרות מהר יחסית , בקומה נמוכה - לאחר שהות ארוכה יחסית, מאחר ומדובר ברבי קומות.
שלום
הדירה בקומה הראשונה הינה הזולה ביותר בבניין, והקשה ביותר למכירה. גם כחדשה וגם כדירה מיד שנייה.
הפער בינה לבין זהה בקומה 6 יכול להגיע לכ-100,000 ₪ ואף יותר, תלוי בנוף המשתקף בקומה הגבוהה .
ההשתתפות הינה ב1/3 מעלות היסודות.
הדירה בקומה שנייה היא היקרה ביותר.
הדירה בקומה ראשונה זולה ממנה ב-5%. אם מדובר בקומת קרקע ללא גינה היא זולה ב-10%.
הדירה בקומה שלישית זולה מהדירה בקומה שנייה ב-10-12% . (אם יש עד 45 מדרגות , 10% , יותר מ-45 מדרגות, הפער מגיע ל-12%)
השאלה מאוד חשובה:
בין התקופה שמאושרת תב״ע לבנייה על קרקע שהיתה קודם קרקע חקלאית, לבין היום המאושר שבו תהיה פרצלציה , ותב״ע
מפורטת ומאושרת יכולים לעבור יובלות...
גם היטלי ההשבחה עלולים להתעדכן בהתאמה לכל תב״ע וכל שינוי.
אין באמור לעיל לפגום בשכונה העתידית אליה מכוון השואל, אלא שיש צורך בבדיקה עניינית ויסודית במה מדובר.
רצוי לשתף בבדיקה לפני חתימה על מסמך כלשהו, איש מקצוע כמו שמאי מקרקעין או עורך דין.
גם בדיקה רצינית ברשות המקומית יכולה להניב תשובות מושכלות.
שלום
קיים היטל השבחה לרשות המקומית בבנייה על הגג.
ההיטל נקבע על ידי העירייה גם בהסתמך על שטח הבית הקיים, ופרמטרים נוספים.
יש לבקש מרשות המקומית אישור על גובה ההיטל.
ניתן להשתמש בשרותי שמאי פרטיים במידה וקיימת מחלוקת על שיעור היטל ההשבחה.
כמו בכל דבר ומוצר, מדובר בהיצע וביקוש:
האם במקום מצוקת חניה?
אם מדובר בבניין בבית משותף מסודר, לא ניתן להשכיר ״לכל אחד״ , אלא למישהו שיהיה מקובל ומתאים לכלל הדיירים .
לא כדאי להתחייב לתקופה ממושכת אלא לתקופות קצרות.
שלום ושנה טובה
אם הזכויות אינן רשומות על שימך בטאבו , מכוח בית משותף, הן שייכות לכלל הדיירים לשימוש כמו דודי שמש וכו'.
אם יש רישום אחר, אז הרישום קובע.
בדירות עם זכויות בנייה (בדרך כלל שיכונים משנות ה-50-60 של המאה הקודמת, מדובר בהסכמי שכנים.
הדייר בדירה התחתונה בונה ומספח את הגינה והדייר העליון בונה על הגג .
הזכויות על הגג הבנוי מטעם זזה שייכות לכלל הדיירים.
שלום אם מצב הדירה "סביר מינוס" והכל ישן , כיצד די בשיפוץ "קל " כדי להיכנס? יש לבדוק אם מדובר בשיפוץ קל או שיפוץ מסיבי כולל הכל: אינסטלציה, חשמל, ריצוף חלונות דלתות תריסים אמבטיה ומטבח. זה שיפוץ שאינו "קל" . גם לכיס... המחיר סביר בהתחשב בכך שהגינה גדולה יחסית. דירה במצב טוב בגודל כזה תושכר(כולל גינה) בכ-2700-2800 ₪.
שבוע טוב
נכון שהמרזב הינו רכוש משותף, אך בהיותכם הבעלים הבלעדיים על הגג, רוב השימושי במרזב והנזקים הנגרמים לו, הם עקב
הנעשה על הגג: לכלוך, מים , שטיפת הגג והטיפול בו ובצמחיה והריהוט וכו.
לכן התרעמות השכנים די מובנת.
כדאי לפנות לאחראית על הבתים המשותפים או לתרבות הדיור לפתרון הסוגיה.
א. עורך דין יבדוק את מצבה המשפטי של הדירה והרשום הקיים. אם אין כל בעיות /תכנוניות/רישומיות/ כלכליות/ משפטיות עיקולים וכו׳ סביר להניח שיהיה רישום. אם הקבלן מסובך במשהו או בחובות או הקרקע לא היתה רשומה וכו׳ יהיו בעיות ברישום. טאבו פירושו בעלות. ודירות שאינן בעלות רישום מסודר מחירן נמוך והן מתקשות למצוא קונה. עורך דין יבדוק. ב. גש לרשות המקומית. אם ניתן לפצל את הנכס תקבל היתר עם כל הכרך בכך. אם לא - אז לא.
יש לגשת לרשות המקומית ולקבל סכום ההיטל.
ניתן בסיוע שמאי מצד בעל הנכס לערער על גובה ההיטל ולעיתים לגזור הנחה משמעותית.
אינך יכול ל״ספח״ שטחים בבעלות משותפת של הבניין כולו- לדירתך.
האפשרות היחידה היא רכישת הקרקע מהדיירים.
מדובר בעסקת נדל״ן מורכבת, לה תדרש הסכמה של כלל דיירי הבניין, וכן מיסוי .
פתרון אפשרי נוסף: ניתן באסיפת דיירים מסודרת, בהשתתפות כל הדיירים, לבקש את רשותם לעשות שימוש פרטי בקרקע.
ניתן כמובן לחתום על חוזה מסודר מוגבל בזמן עם אפשרות להארכה.
בתמורה השכנים יקבלו נוף נקי יותר וגינות מטופחות במקום שטח פרא פתוח למזיקים.
אתה תתחייב להחזיר את השטח לדיירי הביניין תוך התראה של 1-3 חודשים, במצבה המטופח.
השכנים אינם בונים רק על הגג שלכם. הם בונים 30 מר׳ על הבניין כולו. ולכן מהנדס וקונסטרוקטור יבדקו היכן יש צורך בחיזוק
התשתית, תמיכה, עמודים וכו. רק לאחר מכן תתבצע חלוקת התשלום.
10%- מעלות הבנייה למר׳ עבור בניה על גג קיים הינה השתתפות מקובלת.
אין די בהסכמה בין השכנים כדי להתיר בנייה בחצר.
יש לבדוק ברשות המקומית תב״ע (תכנית בניין עיר) קיימת, זכויות בנייה לנכס ולכל דירה בנפרד, ולאחר מכן בסיוע אדריכל לבקש היתר בנייה.
לפי מספר המר׳ הניתנים לבנייה ייתכנו היטלי השבחה ומיסוי עירוני נוסף.
א׳. לא הורסים נכס הרשום בטאבו. ב. לא בונים ללא היתר בנייה. ברור לכם שכל הפעולות שפעלתם לא היו נכונות, ואתם מעוניינים לבקש היתר בדיעבד על נכס שבניתם ללא היתר. האם החדר שבניתם הוא מחסן? האם אתם מתכוונים לבקש היתר להגדלת מחסן או בניית חדר? כרגע אתם מצויים בסטטוס של בנייה ללא רשיון, שהיא עבירה. בקשו מהאדריכל שתכנן את החדר סיוע בהוצאת היתר מהרשות המקומית.
שלום
האם בור הביוב שלך נבנה על ידך באופן פרטי ללא השתתפות הדיירים מתוך אילוץ?
האם אתה מתגורר בבית משותף ?
אני בדרך כלל, בבתים משותפים כל הדיירים משתתפים בעלויות הקשורות בשטחים המשותפים .
קיימים מצבים רבים בהם דירות בקומת קרקע מתחברות למערכת ביוב שונה וחיצונית.
אם הדבר נעשה אך ורק מתוך עניין פרטי של הדירה בקומת הקרקע, למשל , שופצה וכו , היא אני בדרך! כלל משתתפת בכלל ההוצאות.
אם החיבור נעשה מתוך אילוץ ועל חשבונה הפרטי של הדירה. היא לא תשתתף בכלל ההוצאות.
יש לבקש את הפטור עבור דירה סגורה- רטרואקטיבית.
בדרך כלל , רוב הרשויות פוטרות לחצי שנה, ואז נערכת שוב בדיקה ולעיתים הפטור מתחדש.
לגבי תקופה כה ממושכת להערכתי ידרשו ערכאות גבוהות יותר, כשאתם תדרשו להוכיח שאמנם לא נעשה כל שימוש בנכס.
לעיתים גם אחסנה נחשבת לשימוש, ואז לא יהיה פטור.
הנכס צריך להיות ריק מאדם וחפץ, והרשות המקומית פוטרת רק לאחר בדיקה.
זה התהליך.
שלום במסגרת הבנייה הקבלן עתיד ליצר חניות עבור הדירות שייבנה, ויתכן שתוכל לקבל חנייה במיקום אחר. במידה ותיגרע ממך חניה, ומשמעות הדבר שאתה ניזוק במידה רבה, עליך לבקש פיצוי באחוזי בנייה: חדר נוסף בדירה וכד׳.
שלום
מדובר בסוגיה מורכבת:
יש לבדוק ברשות המקומית לגבי זכויות ואפשרויות בנייה ולקבל היתרי בנייה.
כן יש לבדוק בסיוע מהנדס קונסטרוקציה את יסודות הבנייה הקיימת ולערוך תכניות לבניה העתידית על סמך הבדיקה.
אם מדובר הבנייה על מרפסת שהיא שלך בטאבו ואתה מאפשר (בהיתר) בנייה יש להערכתי לבצע פרוק שותפות על אותה מרפסת. איש אינו יכול לבנות על שטח ששייך לאזרח אחר.
תבדקו את הנושא לפני שאתם מניחים ולו לבנה אחת!
אם הבנייה נעשתה בהיתר לא ניתן לבטל אותה.
בניית מר׳ סטנדרטי מסתכם בממוצע של כ-4000 שח׳ . על זה יש להוסיף תכנון והיתרי בנייה ומיסוי באם יהיה קיים.
שבוע טוב
לעיתים שר האוצר יכול להאציל מסמכותו על המנהל או גוף ציבורי אחר ולהפקיע לצרכים מסוימים קרקע.
חוק התכנון ובנייה קובעים את הפיצוי , אם ישולם , באילו מקרים ישולם ומה תהיה התמורה.
עלות בניית ממ״ד כ-7500 שח למר ועלות בניית מחסן כ- 3000 שח למ"ר.
שלום
המחירון הינו בעיקר מחירון דירות
אין הערכה במחירון לגבי בתים פרטיים או מגרשים.
אם יש לך שאלה ספציפית ננסה להשיב לך כמיטב יכולתנו.
מדובר באזור נגיש מאוד ומבוקש על ידי משקיעים לצורך השכרה.
בימים אלה מספרם של המשקיעים קטן, ולכן הביקוש לדירות להשקעה נמוך יחסית.
רחוב ידע עם באזורים השקטים יקר , אך המיקום הצופה על המחלף מוזיל את המחיר.
הבניין משמש הן למשרדים והן למגורים , בעיקר להשכרה.
דירה בת 4 חד' מחירה המקסימלי (עם מעלית ) עד 1,400,000 ₪ .
שלום
המחיר סביר לדירה בקומה גבוהה.
מאחר וקבלנים מתקשים היום בשיווק הם מוכנים לפשרות ולתוספות וניתן להתמקח.
יש באזור דירות מיד שנייה משודרגות מאובזרות ומושקעות במחירים דומים משום שמספר העסקאות נמוך מאוד יחסית.
כל השטחים שאינם בתוך הדירות, מהווים את הרכוש המשותף של כל הדיירים (אלא אם מצוין אחרת או מוצמד אחרת) ניתן להצמיד חלקים מהרכוש המשותף לדירות, כמו חניות מחסנים גג וכו'. כל הפעולות הנ"ל חייבות להיעשות בליווי משפטי כדי שאף דייר לא יצא מקופח. ומהווים עסקאות נדל"ן לכל עניין. מחיר חניה ברמת השרון גבוה מאוד משום שהעיר, כמו כל ישוב אורבני צפוף בישראל, סובלת ממצוקת חניה קשה שהולכת ומחריפה עם הזמן. גם מחיר החניה (או העדרה) עולה כל הזמן. קשה לקבוע פיצוי לדירה שאינה זוכה לחניה. משום שהערך משתנה. היום ערכה נמוך בכ-10% ובעוד 5 שנים הוא יכול להגיע ל-20% מערך הדירה. גם הקושי לממש את הנכס , השהות של הדירה בשוק (ללא חניה) גדולים לאין שיעור ממכירת דירה שצמודה לה חניה.
שלום
חלק מהקבלנים בונים בבנייה מתועשת .
פרויקטים רבים (כולל אלה של אפריקה ישראל בקרית אונו) בנויים באופן כזה.
אין מדובר בפערים משמעותיים במחירים אלא בהתנהלות שונה בטיפול בבית.
אין מדובר בבנייה טרומית של פעם שהיתה מוזיל את מחירי הדירות ב-20-25%.
שלום
מחיר דירה כזאת , יכול להגיע עד 500-550,000 ₪ כמחיר מקסימלי.
ניצול גג רעפים מעל הדירה בשטח של 70% משטח הדירה בפועל מקובל על רוב המועצות המקומיות.
יש לבדוק בעיריית בני ברק כמובן, אך מאחר ומדובר בגג רעפים וניצול השטח מעל הדירה שלך , אני מניחה שלא תיתקל בקושי כלשהו.
אתה מבצע עסקת מקרקעין, וכמובן את החוזה עורך עורך דינ שיהיה אחראי על כל תהליכי העסקה.
להערכתי במידה ובחוזה יהיה רשום שהנך רוכש דירת מגורים, והמוכר מוכר לך דירת מגורים , והנכס שימש למגורים
בלבד , לא יהיה מע״מ.
ברכישת נכס מסחרי קיים מיסוי נוסף על מע״מ ולכן התייעצות עם עורך דינ מתבקשת ביותר .
אם הגג שייך לכם ויש לכם מסמך שמשייך את הגג לכם באופן בלעדי, הוא אינו שייך לשטחים המשותפים לכלל הדיירים ולכן אין צורך להחתים אותם.
ברור לפי נוסח השאלה שקיימת מחלוקת בין הצדדים לגבי הפיצוי בגין הבנייה העתידית.
אין לנו עניין להתערב בנושא.
קחו שמאי אובייקטיבי שיכריע אם יש לשלם וכמה.
ללא קשר למקרה שלכם, כאשר בונים על גג של קומה נמוכה שנבנתה על יי שכנים, קיימת השתתפות הן בעלות הגג והן בעלות היסודות והעמודים.
שלום
אתם אינכם מתכוונים לתבע אלא לטאבו. הגג בבעלות בטאבו של דייר אחר ואתם מעוניינים לרכוש אותו.
אם ההשערה שלי נכונה והוא משתייך כמכלול לדירה אחרת מדובר בעסקה מורכבת שכוללת פרוק שותפות ורכישת הגג.
ורק אז ניתן לבדוק במנותק מהדירה אילו זכויות בנייה יש לנכס.
יש לבדוק בעזרת משפטן כדאיות העסקה.
יש לגשת לרשות המקומית לבדוק אם יש רשיון עסק
וכו או לדווח על המטרד. בדרך כלל אין מאפשרים בבניין
מגורים פתיחת עסק מסחרי.
שלום
על השכן לשאת גם בחלק מעלות היסודות.
מאחר ועברו 5 שנים יש לבדוק את הבנייה הקיימת לצורך הוצאת היתר.
שמאי יעריך במדויק את השתתפות השכן בעלויות הן של הגג שלכם שמשמש לו כבסיס והן של היסודות.
שבוע טוב
ניתן להפריד קווי ביוב.
אתם יכולים ליצור קווי ביוב נפרדים לכל דו, אך אם השכן אינו מעוניין להכנס להוצאה ואתם בעלי העניין היחידים, סביר להניח
שההוצאה תיפול עליכם. אינכם יכולים לכפות על השכן את ההפרדה.
עדיין העסקאות האחרונות בדירות 4 חד' באזור נסגרו סביב 750,000 ₪ כולל מרפסת שמש מעלית וחניה.
שהות הדירות בשוק ארוכה יחסית ומספר העסקאות נמוך מאוד.
שלום
כפוף לתב״ע המקומית...
יש אזורים שניתן לבנות על מגרש כזה 5 קומות ויש מקומות שיאשרו 9 קומות.
צריך לגשת לעירייה או אפילו לבדוק באינטרנט במחלקת ההנדסה.
יש לבדוק ברשתות המקומית.
אחרי בקשת השומה , ניתן לערער עליה במידה והיא אינה מקובלת על הנישום.
שלום
הרכוש המשותף עשוי להניב זכויות בנייה עתידיות, שעקב המכירה אתה עתיד להיות מנושל מהן:
אם נניח יתווספו(היום זה מאוד טריוויאלי , בעיקר עקב. שינויים תכופים בתב״ע ׳, תמ״א 38 א ו-ב ועוד) זכויות בנייה נוספות לבניין.לך לא יהיה בהן חלק משום שמכרת את חלקך בגג. גג הוא לא רק שטח , הוא כמו מגרש עם זכויות.
יש לקחת זאת בחשבון כשמבצעים עסקה.
שלום
אתם חייבים להסדיר את עינייניכם עם בעל הדירה שהאב רשום כשוכר הדירה.
האם הוא הבעלים או שכר את הדירה?
על כל פנים תעודת פטירה תאשר את דבר פטירתו.
יתכן שיש להסדיר חובות לרשויות ו/או לבעלים ולכן הם אינם מוכנים להסדרים שונים.
רק בעל נכס רשאי לגשת לעירייה להשיב את שמו כבעלים ולהסיר את השם הרשום הקודם.
גשו עם בעל הנכס אחת אתם עלולים להידרש לשלם חובות במשך שנים .
שלום
במחירון פרמטרים מוגדרים: דירות 2-5 חד ומיידע
נוסף לספציסיקציה של הנכס.
לא ניתן להעריך במחירון כל נכס באשר הוא.
הדבר דורש בדיקה והתייחסות של מהנדס בניין ושמאי מקרקעין
יש בקריית גת נכסים קונבנציונליים בשטח הזה פחות או יותר שזה מחירם.
אני לא יודעת דבר על מצבו הכללי של הנכס, או גילו , ומאחר ומדובר בנכס בבנייה בלתי קונבנציונאלית קשה לאמוד .
על כל פנים , אין מדובר בנכס סחיר (לא יהיה קל למכור אותו )ולכן יש לתמחר אותו מעט נמוך יותר.
שלום
יש לבדוק בסיוע מהנדס קונסטרוקציה באם הבניה והעמודים מהווים תמיכה מספקת עבור הבנייה העתידית שלך.
אם נחוץ חיזוק יש להפחיתו מהתשלום.
על השימוש בעמודים כ-30% ועל הגג שישמש לך רצפה 50% מעלויות השלד (ללא צבע וטיח פנימי)
במידה והינו שמיש לחלוטין.
שלום
האזור יקר מבחינת פיתוח סביבתי.
יש לקחת בחשבון אגרות רבות, איטום מעולה וכו
אני מעריכה בגדול כ-1000,000 שח עלות בנייה לשטח האמור.
קרקע חקלאית מופשרת לבניה היא חלומו של כל משקיע, כמו אקזיט.
אין אפשרות לכמת באחוזים מבלי להכנס לפרטים אך יכול להתחיל מ-100% ולהגיע להרבה יותר.
אך אין לשכוח כמובן שעל כל זה מוטלים היטלי השבחה ושבח.
ועדיין מדובר בסכומים גדולים ובאחוזים גבוהים מאוד.
קרקע חקלאית הינה קרקע ספקולטיבית שאינה יכולה להכיל מדד כלשהו לתקופה בה תקבל היתר בנייה.
היא יכולה להמצא בשולי שכונת מגורים ועדיין יחליטו שיהיה שם שטח חום או ירוק או ציבורי או כביש.
לכן היתר בנייה מיתר ספקולציות ולפי ההיתר ניתן לדעת מה ערכו של המגרש ומה ניתן לבנות עליו, ושניתן לבנות עליו.
מדובר במחלוקת משפטית.
היא עושה שימוש בנכס שלך ללא זכות וללא קבלת היתר.
יש לבצע פנייה לרשות המקומית ולהיעזר בעורך דין.
תלוי ברמת השיפוץ:
במידה והדירה שופצה ועוצבה ברמה גבוהה ובחומרים איכותיים , והתגוררו בה הבעלים ולא שוכרים בשכר חודשי,
גם שיפוץ בן עשר שנים יכול עדיין למכור היטב.
דירה משופצת בת 5 שנים תחשב דירה משופצת.
מעבר לכך, מדובר בבלאי , הן של צנרת ואינסטלציה, שינויים אופנתיים, חלונות, חשמל ותחזוקה שהשפעתם גורעת מאיכות השיפוץ.
חשוב לציין במרכאות, שדירה משופצת לא תמיד קולעת לטעמו של הקונה, בעיקר אם מדובר בעיצוב יוצא דופן,
ולכן יש להתחשב בכל נכס לגופו של עניין.
שבוע טוב
אני איני מכירה ערים או תב״עות המאפשרות לבנות
את מה שהשואל מבקש.
יש לבדוק ברשות המקומית את זכויות הבנייה על הגג,
והאם הגג נמצא בבעלות השואל.
יש להוציא רשיונות לפי התב״ע ורק אז כשנדע
כמה ניתן לבנות ואחרי תשלומי מיסים ייבדקו עלויות בנייה
שמסתכמות בגדול בכ- 3700-4000 שח למ"ר
אין הבדל משמעותי בעלות הבנייה
הבנייה הקלה מהירה שומרת על סביבה נקיה ומסודרת יותר
ניתן להעריך עלות מבנה כפי שצינת בכ- 140.000 ש"ח כולל איבזור ממוצע.
אין לבצע כל פעולת שיקום לפני שהכל יבש. רצפה וקירות.
כדאי להרים מס' אריחי ריצוף ולבחון עד כמה תשתית הריצוף ספגה מים
במקרה קיצוני יש להחליף את כל המצע.
לגבי הקירות יש להמתין ליבוש מוחלט לפני צביעה.
קימות חב' שנותנות שרותי יבוש באמצעות מתקנים מיוחדים.
עלות השיקום נגזרת מהפעולות הנדרשות.
שלום
לא הבנתי אם שטח הדירה 36 מר׳ או הגינה....
על כל פנים ערך הנכס כ 450,000 שקל
והו מצוי ברח׳ האורן ולא אורן.
הגירה השניה ברח מרדכי בר מוחא מחירה כ 475,000 שח
שבוע טוב
ראשון לציון והרצליה ממוקמים באיזורים שונים בארץ: בשפלה ובשרון.
להיכן הנגישות שלך נוחה יותר?
בראשון לציון הנכס הנרכש יהיה מרווח וגדול יותר, אך לא בהכרח יתן תשואה גבוהה יותר.
דירה בהרצליה באזור המכללה הבן תחומית (רייכמן) שתושכר למספר סטודנטים עתידה להפיק תשואה גבוהה.
אנחנו מעריכים חניה לא מקורה בכ-150,000 שח. מחסן מתומחר לפי 4000 שח למר׳.
בניית הממ״ד תורמת לחיזוק הבניין ויציבותו ועמידותו בשעת רעידת אדמה.
התוספת בסך 12 מר שמתחלקת בין הדיירים אין הצריכה להגדיל את השתתפותם בחזקת הגג או הבית כפי שאינה נכללת במר׳ הרשומים בעירייה או בטאבו. מדובר בממ״ד חדר ביטחון שאמור לשרת את הדיירים במידת הצורך.
שטח הגג גדל ב-12 מר. אם מדובר בגג משותף , הרי שאחזקתו
השוטפת דורשת זיפות איטום סיוד וכד׳.
תוספת של 12 מר אינה משמעותית מבחינה כספית.
בתחזוק הגג משתתפים כלל הדיירים.
שבוע טוב
שיפוץ במסגרת תמ״א 38 אינו מחייב את הדיירים
בהיטל השבחה
שלום
רכישת חנייה אפשרית אך ורק מדייר באותו בניין.
מדובר בעסקת נדל״ן לכל דבר ועניין המערבת חוזה שייערך ע״י עורך דין מיסוי ורישום ההצמדה בטאבו.
המחיר נתון למשא ומתן ( ערך הדירה עם החנייה עולה במידה רבה מעבר לשיפור באיכות החיים) והמחיר 5-10% מערך הדירה.
ככל שמצוקת החניה קשה יותר המחיר גבוה יותר אך גם ערך הדירה עם החניה העתידית עולה בהרבה.
כך גם סיכויי מכירתה .
שלום
מאחר ועבר מספר רב של שנים מאז הבנייה, יש ממילא להשתמש בשרותיו של מהנדס קונסטרוקציה על מנת לבדוק את העמידות ולחזק את היסודות.
הוא יוכל להעריך עלויות ו/או להפנות אותך לשמאי על מנת לחלק ביניכם את הסכומים במדויק על סמך הבדיקות והממצאים
בשטח.
שלום
איננו סבורים שאנו צריכים להתערב בשכר העבודה של האדריכלים.
בעסקאות רחבות היקף שאנו מכירים , נגבה שכר הטרחה לפי המתכננים של מערכת הביטחון.
שלום
אני לא יודעת אם מדובר בשאלה כללית או ספציפית.
אם השואל מתביית על נכס / מגרש מסוים שאותו הוא מעוניין לרכוש , עליו לבדוק מה מחיר המינימום של הנכס.
לברר את כדאיות העסקה מבחינתו ומהו הסכום המקסימלי שאותו הוא מוכן לשלם עבורו.
יש לבדוק אם קיימות עלויות נוספות כמו פיתוח, מיסוי וכו' ההצעה נמוכה מידי, לעיתים היא מוסרת ואינה נלקחת בחשבון.
לכן ההצעה צריכה להיות הגיונית כדי שתילקח בחשבון בעת ההתמחרות, אך לא גבוהה מידי משום שאז הוא עשוי לזכות במכרז במחיר גבוה מהמחיר הריאלי.
בזמן ההתמחרות יש לעלות בשיעורים נמוכים אך אם המכרז נגרר למחירים גבוהים ובלתי ריאליים כדאי לרדת מההצעה.
כבר היו מקרים שאנשים שילמו מחירים מופרזים רק משום שנגררו בזמן מכרז.
יש להחליט על מחיר מקסימלי ולא לעלות עליו.
יש לבדוק את הגג בסיוע של מהנדס קונסטרוקציה ואם יש צורך לחזק את הגג והיסודות.
הגג ישמש כמגרש לבנייה ויש עדיין לשלם עבור תכנון ובנייה כ-3500-4000 ₪ למר'.
עליך להשתתף בעליות הבנייה של הגג , להפחית עלות החיזוק אם היה בו צורך.
יש להפחית לפני ההשתתפות את עלות הטיח והצבע הפנימי .
הדייר בקומה הראשונה חייב בהשתתפות בתשלום עבור היסודות ועבור התקרה .
התשלום עבור היסודות הינו שליש , משום שהדייר בקומה השלישית מחויב לשליש השלישי.
והוא צריך להתחלק בתשלום עבור הרצפה שלך שמשמשת עבורו כגג.
שלום
כשמדובר ברחוב שקט, דירה חזיתית מבוקשת ויקרה מדירה עורפית.
המצב הפוך ברחוב רועש.
לעיתים בניין המצוי בקצהו של רחוב ללא מוצא סובל מקשיי נגישות, פקקים , עומס וקשיי מעבר בשעות מסוימות הגורמים לו לפיחות מסוים בביקוש. ובמחיר.
לעומת זאת אם אין המקום סובל מתחלואים אלה, הוא רחב דיו או קיימת רחבה לפניו, העובדה שמדובר ברחוב ללא מוצא ושקט יתרמו לביקוש לנכסים במקום.
בתהליך התכנון והרישוי יתכן ויווצר צורך במודד.
רצוי להתקשר עם בעל מקצוע אחד , עד המפתח, שיחק על עצמו את כל התהליכים .
לגבי עלות הצעת מחיר אין לי עניין להתערב בנושא.
יש לך עילה לתביעה .
הוסתר ממך מידע רלוונטי במודע.
העסקה לא נערכה בתום לב מצד המוכר ואת יכולה להבין מדברי שאת בהחלט רשאית לפעול.
שלום
כן, כולם חייבים לתת הסכמתם משום שהבעלות בגג משותפת.
אין לי אפשרות להעריך את הסכום משום שיש לבדוק ברשות המקומית זכויות בנייה ותב״ע.
קיימת אפשרות (היום זה נפוץ ביותר) שניתן לבנות היום, או שתהיה אפשרות לבנות בעתיד , דירות נוספות על הבניין.
אז תוכלו לקבל שווה ערך לדירות וכו׳
היתר בניה לשכן עתידים לשלול אפשרויות אלה ולכן יש לערוך כל בדיקה אפשרית לפני נתינת הסכמה.
שלום
אנחנו מתמחרים מחסן ב-4000 שח למר׳
את המחסן ניתן למכור אך ורק לאחד הדיירים שמחזיק בבעלותו דירה בבניין.
מדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר ועניין.
דירות חדישות ברח' פרץ.
נכון שבדרך כלל אנחנו מציינים בפרמטרים תוספות לדירות חדשות וכו'.
אבל לעיתים הפערים גדולים , או קיימים משתנים נוספים, לכן ברחובות מסוימים אנו מציינים ברח' מסוים גם דירות חדישות או חדשות עם המחירים שלהם,
להן אין להוסיף כל פרמטר למעט הבדלי קומות .
מדובר בעניין משפטי. הנך צריך להוכיח את בעלותך על הנכס ואת העובדה שהוא מהווה קניין ורכוש שלך מזה שנים רבות. העובדה שהנכס הינו נכס שרשום בבעלותו של השכן סותרת את דבריך ולכן מדובר בעניין משפטי. אם הנכס נרכש על ידך בעודו רשום על שם השכן מדובר בעבירה פלילית של המוכר, אך היה עליך לבדוק שאתה רוכש נכס פנוי. שוב, עורכי דין משני הצדדים יראו הוכחות ויפסקו של מי הנכס.
תתקשה מאוד לגבות מהשכנים אלא אם כן הם מאוד קואופרטיביים
הדרך הנכונה היא להגיש לשכנים הצעה לבניית החומות עם מחירים , גובה החומה, סוג החומה , סוג הציפוי וכו', ואז לחלק את המחיר בין כולם. אחרי שהביעו הסכמתם.
הם עלולים לומר שאין להם עניין בחומה כזאת או בגובה כזה או במחיר כזה וכו'.
במידה והם מעוניינים ומשתפים פעולה, בדוק מהי עלות למר' של חומה כזאת כולל הכול , ותכפיל לכל אחד במר' שהוא צריך לשאת.
להערכתי את מניעה שתביאו קבלן מיזוג אוויר מטעמכם.
הסכום שנתבקש מכם גבוה ביותר.
קחו מספר הצעות מחיר , הצעות המחיר ניתנות בחינם.
בהצלחה.
בגדול: לפני שחותמים על חוזה רכישה יש לבדוק היטב את המפרט הטכני. כמעט כל קבלן נותן היום כסטנדרט
הכנה למיזוג אוויר, ואפילו מיזוג אוויר מלא, ובלבד שתחתמו.
אבל אם לא בודקים היטב, אין קלפי מיקוח, ועל כך משלמים.
אם אתה רוצה להמשיך לחיות עם השכן שלך, לדעתי גש לעורך דין שינסח מסמך עליו הוא יחתום :
יש לשמור על יסודות ביתך לבל ייפגעו, האינסטלציה הביוב וכל מה שקיים במשותף או בחצר או באדמה ובקירות המשותפים.
יש לדאוג לכך שאתה לא תנותק ממקורות חשמל מים וכו, בזמן העבודה.
לשמור על שעות וימי עבודה קבועים. ושעות וימי מנוחה מוסדרים .
לנקות ולתקן כל נזק , ויהיו כאלה , לרכוש שלך ולרכוש המשותף.
לדאוג שלא תהיה חריגת בניה ופריצה למרחב שלך מבחינת הסתרת אוויר/אור וכו.
לאפשר ולחתום לך במקביל על תכניות באותה רמה כמות שהוא בונה.
תקופת הבנייה היא תקופה מוגדרת, שאל לה להימשך ולהיתמתח לנצח, מאחר והיא מהווה מטרד .
בקיצור- יש לנסח מסמך נכון והוגן לחתימה.
שלום
אין קשר בין עלות הרחבת מרפסת לבין שינוי תב"ע (תכנית בניין עיר) .
יש צורך לבדוק ברשות המקומית אם ניתן להרחיב את המרפסת ואז לתכנן תכנית אדריכלית ולקבל תכניות מאושרות וכו'.
אם זכויות הבנייה מוצו, ו/או אין קווי בנייה , או באזור התב"ע אינה מאפשרת בניית או הגדלת מרפסת , יתכן שמדובר בתהליך שיימשך זמן ארוך מאוד.
שבוע טוב
נתחיל בשאלה השנייה: במידה ונגרם לך ולרכושך נזק השכן חייב בתיקונו המלא ויש להשיב את המצב לקדמותו.
לגבי השתתפות בעלויות:
הנני נשאלת על כך רבות. אם מדובר בחומה בין שתי חלקות סמוכות, ואתם מעוניינים לחלק עלויות , יש לעשות זאת קודם לבניית המתקן.
כשמדובר במתקן משותף יש לבדוק עם השותף את כל הפרמטרים : סוג החומה המבוקשת, גובה , ציפוי, צבע וכו׳. אחרי תיאום וקבלת החלטה משותפת לוקחים הצעות מחיר ומחלקים עלויות.
אבל אם בעל חלקה אחת בונה חומה להתאמתו האישית, אין הוא יכול לדרוש השתתפות בעלויות.
הוא יכול לבקש סכומים מקובלים וסטנדרטיים יחסית למיקום, ולקוות שלא יהיו חילוקי דעות ברמה גבוהה.
לגבי שימוש ב״צלע״ המחסן , כקיר למחסן השכן.
השכן חייב במחצית עלויות קיר זה, כולל בסיס.
השאלה מאוד חשובה:
בין התקופה שמאושרת תב״ע לבנייה על קרקע שהיתה קודם קרקע חקלאית, לבין היום המאושר שבו תהיה פרצלציה , ותב״ע
מפורטת ומאושרת יכולים לעבור יובלות...
גם היטלי ההשבחה עלולים להתעדכן בהתאמה לכל תב״ע וכל שינוי.
אין באמור לעיל לפגום בשכונה העתידית אליה מכוון השואל, אלא שיש צורך בבדיקה עניינית ויסודית במה מדובר.
רצוי לשתף בבדיקה לפני חתימה על מסמך כלשהו, איש מקצוע כמו שמאי מקרקעין או עורך דין.
גם בדיקה רצינית ברשות המקומית יכולה להניב תשובות מושכלות.
כפי שאמרת אתה רכשת את הנכס במצב נתון, והוא בנוי ועומד במצב זה כבר שנים רבות. לעיתים קרובות כשמתבצעת בנייה בחלקה מסוימת ונדרשת מדידה, מתברר שהמדידות הקודמות חלו אי-דיוקים שבעטיין ישנם עיוותים לדורות. בל נשכח ש30 ס״מ שנמתחים לאורך מטרים רבים מדירים מחלקת השכן מספר מ״ר קרקע שערכן יכול להיות רב, והוא יכול היה לעשות בהם שימוש. מאחר והחומה היתה קיימת כשרכשת את הנכס, ומדובר ב-30 ס״מ לאורכה ולא יותר, להערכתי לא תהיה ערכאה כלשהי שתדרוש ממך להרסה. יתרה מכך, עלות הבנייה, וגם השכן יידרש לה, תהיה גבוהה אולי מעלות הקרקע. איני יודעת בכמה מר׳ מדובר, אך אם השטח גדול, ולא יעלה בידכם לחשוב על סוג אחר של פיצוי (השתתפות בבנייה של רחבת כניסה, ציפוי חומה וכו) יתכן ותדרש לפיצוי כספי כלשהו. בכל אופן, לפני הכל, תביא עוד מודד, יתכן שהמדידה הראשונה היתה תקינה.
וועד בית משלמים מיד עם קבלת החזקה בנכס . עד אז משלם בעל הדירה הקודם.
אלא אם צוין בחוזה בדר מה אחר.
לגבי המרפסת : יש לצרפה לדירה , ועל מנת לעשות זאת היא חייבת לעבור בידוק ושיפוץ מתאים.
אם לא שולם עבורה לבעל הדירה (הוא לא השתתף בבנייה) יש לשלם לדיירים שבנו אותה.
ניתן להשתמש בשמאי להערכה מדויקת.
מרפסת מוסיפה לערך הנכס כ10-15% וגם לאיכות החיים.
גם מבלי להתייחס למיקום מדויק, נכסים פינתיים ואלה המצויים בחזית זוכים לביקוש רב יותר ולתמחור גבוה יותר.
הם נהנים מחשיפה לאור ונגישות נוחה, ומוצלים פחות מאלה המצויים באמצע
מדובר בדירה במצב כללי טוב ומתאים כרונולוגית לגילה.
דירה טעונת שיפוץ יסודי ומסיבי תימכר במחיר זול יותר.
דירה מעוצבת ששופצה בשנים האחרונות תימכר במחיר גבוה יותר.
מחיר דירת קרקע ללא גינה נמוך אני בדרך כלל ב- 10% ממחיר דירה בקומה 2.
אם הדירה נמוכה ממפלס הקרקע או שקועה מקו הבניין ולכן מאוד מוצלת, מחירה נמוך יותר.
אין מדובר בדירת גג אלא בדירה רגילה בקומה ג.
דירת גג הינה דירה שיש לה יציאה לגג הנתון לה בלעדית , מגודר ושמיש.
שלום
השכן חייב להשתמש בשרותי אדריכל ומהנדס קונסטרוקציה לצורך הבנייה שלו.
ניתן להתייעץ איתם לגבי העלויות הכלליות כולל החלקים אותם אתה בנית והם עושים בהם שימוש (יסודות כלונסאות וכו)
הוא יתמחר כולל הכל.
הפחתת סכומים אלה מסכום הבניה הכללי , וחלוקה ל-2 , הם למעשה הסכום אותו השכן חייב לשלם לך.
במידה ויהיו חילוקי דעות תוכלו להיעזר בשמאי, אך לא נראה לי שיידרש.
אם מדובר בקרקע ששייכת לך בטאבו יש לקזז את ערך הקרקע שהופקעה ממך לטובת השכנים מהעלות שלך.
שלום
מאחר ומדובר בבית משותף וגג משותף , ללא בעלות , מותר לך להתקין דוד שמש על הגג.
כמובן והנך נדרש לשמור על הגג ולהשאירו באותו מצב בו הוא מצוי, ללא פגם כלשהו.
אם לא נתבעת לשלם , אתה או אחרים עבור תיקון ושיפוץ הגג , לא יכולת לשאת בתשלום עליו לא ידעת.
במידה והדייר שיפץ את הגג וביקש מהדיירים השתתפות בשיפוץ הגג (אתה לא היית הבעלים אז ואולי לא ידעת ? )אזי יש להשיב לו את התשלומים המגיעים לו .
הגג הינו משותף ושיפוץ הגג מוטל על הדיירים כולם.
אך לא ניתן לשפץ את הגג ולבקש תשלום משאר הדיירים. יש לזמן אסיפה , במהלכה להחליט על השיפוץ , להביא מברה שמקובלת על הדיירים או וועד הבית, ולאסוף תשלום מהדיירים.
זאת הדרך הנכונה לעשות זאת.
בדיוק כמו התקרה והגג של הדירה שלך...
השכן לא אמור להפריע לך, ואם הוא מטריד את מנוחתך מעל התקרה או הגג כמו מעל מקום אחר אתה צריך להתלונן. והוא אמור להפסיק.
אין לזה קשר לבעלות על הגג/תקרה.
יתכן שתקרת המרפסת שלך והגג אינם מהווים חלק מרכושו של השכן , אך מאחר והם צמודים אליו פיסית הוא עושה בהם שימוש.
כל שימוש שייעשה בחלקים אלה או אחרים אסור שיפריעו לכלל הדיירים , ובוודאי לא לך.
שבוע טוב
אין מינימום במחסנים. אני מכירה מחסנים במודיעין בשטח של פחות מ-2 מר.
נכון שמחסן סטנדרטי שטחו 6 מר, אך כשחותמים על חוזה יש להקפיד לבדוק את המפרט.
כשכתוב מחסן יש לבדוק את שטחו.
לעיתים השטחים המשותפים או המרתפים אינם גדולים מספיק כדי להכיל מרתפים בשטח דגול לכולם , ואז מקטינים
את שטח המרתף.
לעיתים הקבלן מעוניין למכור יותר מרתפים ...
כל בניין ישן שבנייתו הסתיימה לפני שנת 1970.
יתכן שהדירה מורכבת משתי דירות שהורכבו לדירה אחת. במקרים רבים ניתן אישור בנייה לקבלן, ולאחר מכן הקונה מבקש לרכוש שתי דירות סמוכות ולאחד ביניהן. כך דירה יכולה להרשם בשתי חלקות או תת חלקות. גם בנייה של בבניין על מגרש בגבול של שתי חלקות יכול ליצור דירות שרשומות על שתי חלקות.
מחיר הדירה כ-1550,000-1600,000ש״ח
העדר החניה יקשה מאוד על המכירה ויקרב אותה למחיר הנמוך יותר.
הבניין קלסי לתמ״א 38 והמיקום מעולה.
להשכרה מדובר בכ4500-4750 שח לחודש
שבוע טוב
נכון שאין הרבה עסקאות בדמי מפתח, זאת משום שמספר הדירות המושכרות בדמי מפתח הולך ומתדלדל.
דירה בדמי מפתח מוערכת ב-50% ממחיר דירה בבעלות.
ויש קונים לדירות אלה.
התשובה לשתי השאלות היא כן:
את מתעתדת לעשות שימוש ברכוש המשותף לכן את זקוקה לאישור הדיירים על כך שאת מספחת את החלקים הצמודים לדירתם,
לנכס שלך.
סביר להניח שהם ידרשו גם תמורה כספית משום שערך הנכס שלך עולה בהתאמה .
האם ניתן לבנות ללא השכן מלמטה? סביר להניח שלא משום שכל קווי המתאר של הבניין ישתנו.
ממד בונים מתחת לקרקע, ולא ניתן לבנות ללא הקומה הראשונה.
איני רואה אפשרות לכפות על הדייר בקומה הראשונה את התשלום עבור השלד. מן הסתם הוא עתיד להתנגד ואתם תתעסקו במשפטים במקום בבנייה.
אבל אתם יכולים וחייבים לערוך חוזה מחייב בסיוע עוד׳ , בו יהיה מצויין בברור שהשכן בקומה התחתונה לא יוכל לספח לדירתו את המרפסת או הממ״ד מבלי לשלם לכם את השליש המתחייב.
כמובן שהמרפסת והממד לא יזכו בחיבורים לדירה, ובחוזה תירשם סנקציה משמעותית (קנס כספי גבוה מאוד) במידה והוא יעשה שימוש כלשהו במבנים.
כל הבנייה החדשה תהיה למעשה של הדיירים ששילמו את התמורה, ובאם הדייר השלישי יתרצה בשלב כלשהו להתחבר ולספח לעצמו את המרפסת או הממד, הוא יהיה חייב לשכנים את התמורה ששולמה, בהצמדה למדד.
לא קיים פער במכירת שתי הדירות לקונה חיצוני.
לעומת זאת אני בדרך כלל, כשמדובר בעסקאות של תמ״א ו/או פינוי בינוי, בדרך כלל דירות התמורה מתקבלות לפי גובה
הדירות הקיימות.
ככל שהדירה גבוהה יותר גם דירת התמורה גבוהה יותר.
אם הדירות שונות , דירות התמורה מתקבלות לפי ערך הדירה הישנה.
א. יש לגשת לרשות המקומית או לחילופין , ברשויות רבות ניתן לעשות זאת גם באינטרנט, לבדוק תב״ע וזכויות בנייה.
במידה והבעלים מוכנים להכנס לעסקה ניתן לגשת למשרד אדריכלים כדי לשנות תב״ע באם יש צורך, או לתכנן בניין עתידי ולארגן עם אנשי מקצוע קבוצת קונים או קבוצת רכישה.
סביר להניח שיהיה צורך בהתקשרות עם אנשי מקצוע בתחום.
מחיר משקופי פלסטיק מתחילים ב600 ש"ח
בכל מקרה לפני קנייה כדאי לוודא התאמה,לבא מוכן עם מידות הדלת מיקום הצירים,מנגנון נעילה וגוון.
אני ממליץ לקנות דלת +משקוף מתחיל ב1200 ש"ח ,חוסך צרות.
לביצוע הרחבה עיי שבירת קיר יש לבצע את הפעולות הבאות:
הריסה ופינוי כ -1000 ש"ח.
יסודות וריצפה ל8מ"ר כ1500-2000 ש"ח
בניית קירות כ-350 ש"ח למ"ר
טיח וצבע\ציפוי כ120-150 ש"ח\מ"ר (פנים וחוץ)
חלונות כ-1000-1300 ש"ח \מ"ר
ריצוף כ- -300 ש"ח מ"ר לא כולל קרמיקה
גג רעפים כ 2500-5000 ש"ח.
בנוסף יש לקחת בחשבון שינוי נק' חשמל תקשורת ומיזוג אויר לפי הצורך.
לא ניתן לבנות קירות מעטפת חוץ מגבס. יש לוחות מתאימים .לא בהכרח מוזיל.
בגדול, בתהליך של תמ״א 38 , החל על בניינים שנבנו לפני שנת 1971, קבלן רוכש מדייר הבניין את זכויות הבנייה על הגג,
ובתמורה מחזק את הבניין נגד רעידת אדמה, מוסיף לדיירים ממ״ד ומרפסות שמש ואם ניתן גם הרחבות בנייה.
התמורה לדיירים ניתנת נטו, ולא מוטל עליהם תשלום כלשהו.
הקבלן מממש את הבנייה על הגג, בונה 2.5 קומות, ומוכר את הדירות.
יש תהליכי תמ״א נוספים אך אין טעם להכנס עליהם בפורום זה.
חייבים לערב עורך דין ( ששכרו ממומן על ידי הקבלן) שיפקח על התהליך .
בכדי לקרות מרפסת בשטח של 30 מר יש לבקש אישורי בנייה. לא ניתן לעשות כל שימוש בגג מעל המבנה המקורה מבלי לבקש היתר מהרשויות. אנו מבינים שיש חלק המוצמד לדירתם בגג הבניין. הגג שייבנה מצטרף לגג המשותף, במידה ותרכוש את החלקים המוצמדים לכלל הדיירים, תוכל להגדיל את שטח הגג כולו על ידי הכללת שטח גג המרפסת. לגבי השינוי... במידה ותרכוש את חלקם של הדיירים בגג, תוכל לממש את זכויות הבניה עליו.
עורכי הדין נבראו בכדי לשמוע בעצתם
שלום מאחר ואתה בעליה של דירה בבית המשותף עם בעל המחסן, יש ביכולתך לרכוש ממנו את המחסן. מדובר בעסקת נדל״ן על כל היבטי המיסוי שלה. יש להיעזר בשרותי עוד׳ לביצוע העסקה. אנחנו מתמחרים מר׳ מחסן במחירון ב-4,000 שח׳ אך כמו בכל עסקה, זה נתון למשא ומתן. בהצלחה
שלום
מדובר בהרחבה שנעשתה לפני שנים רבות, ונדרשת בדיקה יסודית של קונסטרוקטור ומהנדס כדי להתאימה לימים אלה.
מאחר וממילא תידרשו לחיזוק היסודות והגג הבנוי כדי להתאימם לעומס הנוסף החדש , אין להערכתנו מקום לפיצוי, אך במקרה של מחלוקת תוכלו להיעזר בשרותי שמאי שעלותו תחולק בין כולכם.
שלום
מחירי החניות מושפעים מפרמטרים שונים כמו : מצוקת חניה מקומית, איזור, שכונה, מיקום החניה , מקורה או בלתי מקורה,
על קרקעית או תת קרקעית וכו
בנוסף לכך יש לתת את הדעת שהדירה ממנה נגרעת החניה תרד בערכה במידה רבה ביותר, וירידת הערך שלה תתעצם כל הזמן.
כן בעלי הדירה יתקשו למכור אותה ולממש אותה בעת הצורך.
אם אין עושים שימוש בחניה עדיף להשכיר אותה וליהנות מהכנסה חודשת ולא למכור.
מכירת חניה בענייני מיסוי הינה עסקת נדלן ויש להשתמש בשרותים משפטיים.
יתכן , בהסתייגויות חוזיות רבות , ליצור חוזה מסוג זה.
יש להשתמש בשרותים משפטיים.
שלום
יש לקחת מהנדס/ קונסטרוקטור שיבדוק את הבנייה הקיימת , היסודות והגג והצורך בחיזוק ותמיכה לעניין הבנייה הנוספת.
מאחר ואתה מעוניין לבנות רק על חלק מהבנייה הקיימת (שאיני יודעת מתי נעשתה), קחו שמאי שמקובל על שניכם שיעריך במדויק את הסכום שעליך לשלם לו.
במידה והמנוף עובר את קו הבניין שלכם הוא למעשה
משיג גבול. בדקי אם הוא פועל בקו הבניין שעומד
להבנות או בגבול הבניין שלכם.
אם עבר לצד שלכם, אפילו בקו אווירי למעלה הוא
משיג גבול ופני לרשויות.
שלום
כ-690-700,000 שח
שלום
רח' שפטל הוא אמנם רחוב טוב בשכונת רמז הוותיקה.
השואלת מעוניינת לדעת אם מחירה של דירה בת 28 שנה שלא שופצה במהלך השנים (יתכן מאוד שהיתה מושכרת במשך תקופה בשכר חודשי ) מושפע מעובדות אלה.
אני מניחה שמדובר בבניין עם מעלית וחניה.
מצב השוק בימים אלה הוא כזה, שדירות שמצבן הכללי טוב ומעולה, נמכרות הרבה לפני דירות אחרות שמצבן טוב פחות.
ראשון לציון , במיוחד ראשון לציון, הינה שיאנית ארצית במעבר דירה, משום שתושביה ידועים בהעדפתם לדירות חדשות/חדישות, ואפילו בניין בן 15 שנה נחשב בעיניים מתיישן.
לכן, התשובה בהחלט חיובית. הנכס בבעלותך , דירה בבניין בן 28 שנה שטעונת שיפוץ מסיבי , בהחלט תימכר באם תציעי אותה בהנחה משמעותית.
היצע הדירות הישנות בראשון לציון גדול מאוד , והיא עומדת בתחרות מול דירות אחרות בגילה אך במצב טוב ממנה (משופצות לחלוטין ).
אין הגדרה בטאבו למספר מדרגות לקומה.
דירה מוגדרת כקומה ב׳ כשהיא מעל קומה ראשונה על עמודים.
מדובר בערך כ-23 מדרגות אך הדבר אינו קבוע במדויק.
במקרים מסוימים חניות המוצמדות אינן זהות, הן בשטח והן בצורה טו בנגישות. יש חניות טובות מאחרות ממש כפי שיש חניות מקורות ובלתי מקורות. לעיתים קרובות השינוי מוצא ביטוי במחיר. לעיתים החנייה המשובחת מוצמדת לנכס היקר יותר.
שלום
המגרש בבעלותך ואתה מהווים חלק קטן מבעלי הזכויות של המגרש הכללי הגדול עליו ייבנה המגדל.
כל בעלי הזכויות עתידים לקבל את חלקם , בשווה ערך כספי או בדירות , במגדל העתיד להבנות.
שמאי מטעם בעלי הקרקע , שמקובל על כל הצדדים, (בדרך כלל היזם שבונה את המגדל משלם בסופו של דבר את שכרו של השמאי) מנתח את חלקם של בעלי המגרש וקובע את התמורה המגיעה להם .
אתה כמובן מודע לעובדה שהמגרש שבבעלותך לא היה זוכה לאותן זכויות בנייה , או לזכויות בנייה בכלל, אם היה נותר כנחלה בודדת בת 150 מר'.
שלום
חוק התיווך קובע 2% תשלום על העסקה למתווך.
כבר היו חריגים לשני הצדדים.
במידה ויש באפשרותך להיכנס למשא ומתן ולנסות להשיג הקלה /אחוזים נמוכים יותר, תשלם פחות.
קח בחשבון שאם אתה מאוד מעוניין בנכס מסוים, וקיימת אפשרות שיש לנכס ביקוש נוסף, המתווך יעדיף למכור אותו לאותו לקוח שממנו יצא נשכר יותר.
אתה יכול להרוויח, אתה גם עלול להפסיד.
אבל מותר לך להיכנס למשא ומתן אם אתה מעוניין בכך.
אני מכירה עסקאות שהלקוח שילם תיווך כפול ובלבד לזכות בנכס מסוים.
שלום
ניסוח השאלה אינו ברור.
האם הכוונה לבנות על גג של בית משותף ?
הגג שייך לכל הדיירים אלא אם יש רישום שונה.
במידה וניתן לבנות על הגג (תמ"א 38, זכויות בנייה מכוח תב"ע וכו' ) התמורה העודפת אחרי הוצאות הבנייה מתחלקת בין הדיירים בעלי הזכויות.
אם מישהו מעוניין לבנות על הגג (נניח מתגורר בקומה האחרונה ורוצה לבנות על הגג ) ואין שום זכויות בנייה נוספות מעבר ליציאה לגג, הוא צריך לרכוש את הגג מהדיירים או לפצות אותם בסכומים מוסכמים.
שלום
שתי העסקאות האחרונות שנסגרו למיטב ידיעתנו ברח' הנשיאים בדירות בנו 4 חד' בבניינים 4 ו-6 היו במחירים העולים על 1800,000 ₪.
עם זאת אנו מסכימים עם הפונה בכך שבתקופה האחרונה הביקושים דלים יחסית, הדירות שוהות תקופה ממושכת בשוק והדבר משפיע על המחירים.
אנו ממשיכים כמובן לעקוב ונעדכן את המחיר בעת הצורך.
שלום
רצוי לערוך תחשיב כולל סביב 5000 שח למר׳ כדי לא להיכנס לפרוט כמו תכנון, רישום ועלויות שונות.
שלום
2.470,000-2600,000 ₪ תלוי ברמת גימור וכו
שלום
4800-5200 ₪ תלוי במצב הדירה והבניין.
שלום
לא ידוע לי על מגבלות בשטח לצורך רישום נכס כדירה.
אני מכירה נכסים ותיקים הרשומים כדירה בטאבו, ושטחם אינו עולה על 14 מר'.
יעודה של דירה נקבע על ידי העירייה אם מתקיימים בה כל המאפיינים כמו מטבח מסודר, מקלחת, שירותים מים חמים וכד'.
לעומת זאת ידוע שלצורך רישום דירה בימים אלה, לא תירשם דירה ששטיחה נמוך מ-33-40 מר' .
מדובר בנכסים מפוצלים מדירה אחת למס' יחד' דיור , שחלקן הפכו לתאים במקום לדירות.
שלום
לגבי הדירה ביוסף סרלין המחיר כ-1000,000-1025,000 ₪
לגבי דירת הגג בשכונת התקווה אין לי כלל נתונים.
הקבלן מחויב למסור דירה לפי מפרט הרשום בחוזה שחתמו עליו הצדדים.
הוא חייב להיצמד למפרט במדויק, אם מדובר בשטחים, בסטנדרט ובצמודים לדירה (מטבח מעקה וכו')
במידה והדירה נרכשת במצב הקיים או כשהיא מוכנה לאכלוס, הרוכש רואה את הנכס ומתחייב לכך שהוא ראה אותו , הנכס מוצא חן בעיניו , הוא מוצא אותו מצאים לצרכיו והוא נמכר כמות שהוא. AS IS.
נא לעיין במחירון הדירות של לוי יצחק מהדורה מודפסת או באתר האינטרנט
https://www.levi-itzhak.co.il/Levi/Templates/showpage.asp?DBID=1&LNGID=2&TMID=570&FID=268
דורית שלום.
כשמתקינים מעלית בבניין ערכן של כל הדירות בבניין עולה אוטומטית. אפילו דירות בקומת קרקע, שאינן עושות שימוש במעלית, מקבלות ערך נוסף מעצם היותן בבניין עם מעלית.
דירה בקומה ראשונה תעלה כ-10% יותר. דירה בקומה שנייה כ-20% ודירה בקומה שלישית כ-35%. חשוב לציין שערכה של הדירה הגבוהה, שהיתה הזולה ביותר בבניין, הופך לערך הגבוה ביותר בבניין.
שרה שלום.
דירת פנטהאוז הינה דירה המוקפת מרפסות לפחות מ-3 צדדים, במפלס אחד. בקומה העליונה. כשהמרפסת הגדולה היא המרפסת שיוצאים אליה ישירות מחדר המגורים.
דירה כזאת יקרה ב-35%-40% ואם הנוף הוא חריג 0כמו נוף ישיר לים או פארק מיוחד וכו', היא יכולה להגיע לסכומים גבוהים יותר.
בני שלום.
אתה לא אמור לשלם דבר בסיום הבנייה. בשעה שתעשה שימוש בבנוי, קרי, תסגור את הממ"ד לחדר, תרצף וכו', עליך להשתתף במחצית העלויות .
מלי שלום.
אם רכשת נכס ולא נמסרו פרטים רלוונטיים לגביו. ניתן לבדוק שוב את כשרותו של החוזה. גילוי נאות הינו חלק ויסודי ואינטגרלי בכל חוזה במדינת ישראל. בכל אופן גם על הקונה לבדוק את הנכס לפני הרכישה. מדובר ברוב המקרים במוכר מרצון וקונה מרצון. קו מתח גבוה שעובר במגרש יכול בהחלט להשפיע לרעה על ערכו.
בני שלום.
יש להוציא אישור כחוק לפני כל בנייה. הדגש על לפני.
מיכל שלום.
מרפסת מחושבת בדרך ככך כ50% ביחס לדירה.
מלי שלום.
יש לבקש ברשות המקומית לעשות שינוי ייעוד ממחסן לדירה.
הם יבדקו את כל האופציות, אם הדירה נראית ומשמשת ופונקציונלית כדירה, ועוד פרמטרים, ואם הם ימצאו לנכון קיימת ייתכנות לשינוי הרישום. המצב אינו פשוט.
התשובה מחולקת לשתיים:
1. האם יש לך רישיון לבנות
2. האם המבנה, אחרי בדיקת מהנדס יעמוד בכך
אהוד שלום.
שווי הדירה כ-2,500,000 ₪ ., למרות ששוק הנדל"ן מצוי היום במצב של קיפאון דירות מסוג זה מוצאות קונה.
אתה עלול להיתקל בקשיים במכירה עקב העדר רישום תקין וסביר להניח שעורכי הדין של הקונה יידרשו ביטחונות וערבויות עד שכל הרישום יוסדר לחלוטין.
מירב שלום.
נא לפנות לסוכן ביטוח כלשהו, אין אנו מורשים להציע עסקאות מסוג זה.
אורלי שלום.
כשקונים דירה חדשה מקבלן יש עליה מע״מ, אך בדרך כלל המחיר כולל אותו.
על דירות מיד שנייה אין מע״מ. טרם שמענו על קבלן שמסר לקונה מחיר שלא כלל מע"מ.
מס רכישה הינו מס מדורג שיש לשלם.
חיה שלום.
יש להביא שמאי בלתי תלוי שיעריך וינקד את הדירות הקיימות ואת שווין הנוכחי. לאחר מכן יש להעריך את דירות התמורה.
באם יהיה פער בין הדירה שתקבלו לבין דירת התמורה ניתן לפצות במחסן קומה או מזומן. זאת הדרך.
אולגה שלום.
אם יש לכם חלק יחסי בגג והוא רשום על שימכם בטאבו, אזי אתם זכאים לפיצוי גדול יותר מהקבלן שיבנה בבניין שלכם.
תבדקו את זכויותיכם ואת מה שרכשתם. אם החלק היחסי בגג שייך לכם ואתם מוכרים אותו לקבלן אתם זכאים לפיצוי כספי או אחר.
שלמה שלום.
אם מדובר במחסן של 6 מר' ולא 23 מר' כפי שכתוב, אזי המחיר הוא כ-300 ₪ לחודש.
ירון שלום.
נשמח לדעת על איזו דירה ספציפית מדובר. בפועל, אין אפשרות לפער כמו זה שאתה מציין.
משה שלום.
יש לבדוק את הנושא עם משפטן ואדריכל. על פניו הנושא נראה אפשרי.
רויטל שלום.
יש צורך לבדוק משפטית אם ניתן לעשות תהליך של פרוק שותפות, או פיצול. לעיתים קרובות לגג יש זכויות בנייה ולכן יש לבדוק היטב מה בדיוק נמכר ואם זכויות הבנייה נמכרות עם הגג והדירה או שנותרות בידי המוכר.
אילנה שלום.
מאחר ומדובר בבנייה שנעשתה לפני 20 שנה, ההשתתפות של השכן בעלויות צריכה להיות בשיעור נמוך של 10-20%. תבררו את העלויות המדויקות של העמודים והגג עם הקבלן שיבצע את הבנייה ואז תתחלקו בחלק היחסי. ככל שחולף זמן בין הבנייה בפועל לבין השימוש שנעשה על ידי השכנים, ההשתתפות נמוכה יותר.
אסנת שלום.
מחיר מר' בנייה משתנה לפי סטנדרט. הוא יכול להיות 3000 ₪ למר' ויכול להגיע בסטנדרט גבוה גם ל-5000 ₪ למר' ויותר.
יש מדרגות זולות, יש מדרגות עץ (לא תמיד זולות יותר) כדאי לפנות למספר חברות לקבל הצעות מחיר.
אביבה שלום.
עקב מצוקת הדיור רשויות המס הוציאו הקלות רבות במטרה להגדיל את היצע הדירות בשוק.
יש להתייעץ עם עורך דין לגבי העסקה הספציפית, אך בהערכה ראשונית כנראה אין מדובר בחיוב של מס.
ישראלה שלום.
אין לנו אינפורמציה אם מדובר בבית פרטי או בבניין עם דיירים נוספים, שאז יש צורך גם בהסכמות שכנים וכו'. בדרך כלל יש צורך באישורים של הרשות המקומית.
העבודה הפיסית תלויה בגורמים כמו תכניות אדריכליות, אישורים, קירות תומכים וכו'. בדיקות ביוב חשמל וכו'. קשה להעריך מבלי לדעת במה מדובר במדויק.
שלמה שלום.
יש לבדוק את תנאי החוזה. האם נרשם בחוזה שאתה זכאי לפיצוי בגין המחסן בלבד, גם אם הדירה אוכלסה בזמן? אם לא אתה עלול להיות בבעיה.....
במידה וקיימת הפרדה בחוזה, ומצוין שאתה אתה זכאי לפיצוי, או, צריך - חייב לקבל את הדירה כולל המחסן בתאריך הספציפי, והקבלן לא עמד בתנאי החוזה:
הקבלן עתיד לטעון שמדובר בכוח עליון, בעיה, רטיבות, והוא מנסה לטפל לפתור במהירות האפשרית, יש בידך להוכיח נזקים.
שכירת מחסן בשטח של 6 מר' עלותה כ-300 ₪ לחודש. לעומד זאת אי עמידה בתנאי החוזה - הפיצוי גבוה יותר.
יגאל שלום.
יש לבדוק עם מהנדס קונסטרוקציה אם הבנייה והיסודות מתאימים לבנייה של קומה נוספת.
במידה והבנייה עדכנית ונעשתה לאחרונה, וניתן לעשות בהם שימוש , ההשתתפות הינה בשיעור של 33%.
במידה הבנייה ישנה ואתה נזקק לתמיכות נוספות שיעור ההשתתפות יורד.
יעל שלום.
מדובר על בנייה שנעשתה לפני למעלה מ-10 שנים.
בדקו עם מהנדס קונסטרוקציה אם אינכם זקוקים לתמיכה נוספת והגג מתאים לבנייה /או לחיזוקים ותמיכה לפני בנייה.
במידה ואתם יכולים לעשות שימוש בבנייה ובתשתית , גובה ההשתתפות שלך בעליות היא בשיעור של 33% מעלות התשתית.
יחיאל שלום.
מדובר בבנייה ישנה (למעלה מ-20 שנה) ולכן יש צורך בבדיקת מהנדס קונסטרוקציה בכדי לעמוד על טיבה ועמידותה.
שמאי יקבע את סכום ההשתתפות (אם בכלל). להערכתנו, יהיה צורך בחיזוק התשתית כולה, ולא יסתמכו על הבנייה הקודמת ולכן הפיצוי וההשתתפות בסכומי העלויות יהיו שוליים לחלוטין.
השכן אינו יכול להתנגד לבנייה מאחר והוא עצמו בנה.
יפית שלום.
לא לעשות מעשים לא חוקיים ולא להסתבך עם עמידר משום שניתן להפסיד את הזכויות ולהישאר קרחת מכאן ומכאן.
אלירן שלום.
יש ברשותך אישורי בנייה עקרוניים או תכניות בנייה מאושרות?
במידה ויש תכנית אדריכלית ותכנית קונסטרוקציה הנדסית מאושרת על ידי הרשות המקומית, אתה חותם חוזה עם קבלן, או לחילופין עם מספר קבלנים (קבלן שלד, קבלן בניין, קבלן חשמל, קבלן אינסטלציה, ריצוף וכו',) ודואג לכך שהבנייה תערך כסדרה ובמועד.
אם תסגור עם קבלן מפתח הוא יעשה עבורך את כל התיאומים תמורת עמלה של כ-15%.
עלות בנייה למר' סטנדרטית היא כ-4000 ₪ למר' ועלות בנייה ברמה גבוהה יכולה להגיע ל-6000 ₪ למר' ויותר. תלוי ברמה אליה אתה שואף.
עינת שלום. השאלה מאוד מורכבת:
קודם יש צורך להבטיח שאמנם ניתן למכור את החנייה. אם היא רשומה בטאבו היא חלק אינטגרלי של הנכס ויש צורך בהליך משפטי שיפרק חלק מהנכס לצורך מכירה.
לגבי הערכת מחיר: ערכה של החניה תלוי במיקומה המדויק ובמצוקת החניה באזור ובעיר. ככל שהעיר והאזור נתונים במצוקת חנייה קשה יותר, כך ערך החנייה רב יותר.
למשל, באזורים רבים בצפון מרכז תל אביב ערך החניה הוא מאות אלי שקלים ואפילו יכול להגיע ל-500,000 ₪ . ובאוזרים מסוימים בפריפריה שם אין מצוקת חניה מדובר באלפי שקלים בודדים.
בכל אופן , ככל שעוברים השנים עולה ערכה של החנייה משום שמספר המכוניות עולה, בכל מקום, ודירות חסרות חנייה מאבדות את ערכן.
נפתלי שלום.
אנו מניחים שהערכת השמאי של הבנק תהייה בין 340,000 לבין 375,000 ₪. בדרך כלל הערכת הבנק מעט נמוכה בכדי להוריד את רמת הסיכון של הבנק.
שירלי שלום.
התשובה שאיננה משפטית היא: זכרון דברים מחייב לא פחות מההסכם.
להמשך הטיפול אנו ממליצים לפנות לעורך דין.
האם מדובר בבית או בדירה?
דירה אמצעית יש לה פחות כיווני אוויר, פחות אפשרויות שיפוץ , (כמעט ואינה ניתנת לפיצול למשל), ולכן יש פער מחירים. גם בבית פרטי המצב דומה: שכנים מרובים יותר, פחות כיווני אוויר, פחות חשיפה לנוף , אפשרויות שיפוץ מוגבלות. המחיר לנכס שאינו פינתי נמוך משמעותית 10% ויותר מנכס דומה.
סיגל שלום.
אין לנו כל נתונים על הדירה: מצבה, חזית או עורף, מצבה הכללי, קומה. או מיקומה באזור הרוא"ה.
על כל פנים בימים אלה של הקפאה אם מדובר בדירת 2.5 אמתית ולא 2 ועוד הול למשל, בבניין טוב, היא תימכר סביב 900,000 ₪. דירה עורפית מחירה גבוה יותר.
קוסטה שלום.
מוריד את ערך הדירה ואת ערך הדירות האחרות בבניין.
אם המשפחתון אינו עושה שימוש בחדר המדרגות ויש לו כניסה נפרדת מהבניין והוא מגודר ופועל בשעות הבוקר בלבד, ומקיים נקיון סדר ושקט יחסי, ירידת הערך נמוכה.
אבי שלום.
כל שינוי בחדר המדרגות וברכוש המשותף מחייב אישור של כל השכנים ורישיון או אישור מהרשות המקומית לגבי השינוי בבינוי. אם הכל נעשה כהלכה יכות להתנגד או לא לחתום. אם הדברים נעשו ללא רישוי תערב את הרשויות והפיקוח.
אלי שלום.
אם מדובר בחניית בית משותף, הרי שיש להתייחס לקרוואן כאל יחידת מגורים עצמאית, וכל השכנים צריכים לתת את הסכמתם לכך.
אם מדובר בקרוואן נייח יש צורך גם באישור של הרשות המקומית.
מלכי שלום.
מדובר בשאלה מורכבת:
יש לקחת מהנדס/אדריכל/קונסטרוקטור בכדי לבדוק עומסים, יציאות, פתחי אוורור .
שיפוץ עתידי ויצירת אינסטלציה שונה, ביוב וכו' עתידים להוות מרכיב רב משקל במחיר הכולל.
יש לבדוק ולהוציא ברשות המקומית רישיונות לכל הבנייה המתבצעת.
להערכתנו כל הדיירים המתכוונים לבצע את הבנייה והשינוי צריכים להיערך יחד, משום שאתם תלויים אחד בשני בפתחים באינסטלציה באוורור וכו'.
חתימות הינן הדדיות: ברגע שניתנת הסכמה לא ניתן לסגת ממנה, לכן יש לבדוק היטב על מה חותמים ולמה מסכימים.
ציון שלום.
אם הבנייה בביתך נעשתה לפני תקופה קצרה, ואין צורך בחיזוק היסודות, בקונסטרוקציה נוספת ולמעשה הוא יכול לעשות שימוש מידי במבנה, ההשתתפות היא בסדר גודל של כ-35-40% מהעלות.
ככל שעוברת תקופה ארוכה יותר בין הבנייה הקיימת לבין הבנייה החדשה הולך ופוחת סכום ההשתתפות.
חיים שלום.
מאחר ומדובר בחוזה מורכב, כולל רישום בטאבו, יש צורך בעורך דין לביצוע העסקה. הוא יבדוק גם את עניין המיסוי.
רן שלום.
לא נעשו עסקאות עצמאיות למכירת חניות באזור. קבלנים מוכרים את החניות בעסקה אחת עם מכירת הדירה, על פי חוק. אנחנו מתמחרים מחיר מחסן לפי 4,000 ₪ למ"ר.
מירב שלום.
מכירת חניה היא עסקה במקרקעין החייבת ברישום, דיווח, מיסוי וכו'. כן יש לבדוק היטב שהדבר אינו גורר אחריו ביטול פטור במס שבח לדוגמא, משום שמדובר בחניה שהיתה צמודה למעשה לדירה והיוותה חלק ממנה. לכן מדובר בפעולה מורכבת, ולא ניתן לתת עליה תשובה מדויקת. גם מצוקת החניה באותו בניין או בניינים משפיעה על המחיר. אם יש במקום או בבניין שפע של חניה יהיה המחיר נמוך יותר, אך במידה וקיימת מצוקת חניה המחיר יכול להמריא גם ל-10% מערך הנכס ויותר.
שלום רב.
אצל הקבלן ממנו נרכשה הדירה וגם בבנק ממנו נלקחה המשכנתא הראשונה. אבל למה נחוץ חוזה רכישה? אולי די בנסח טאבו עדכני?
אלחנדרו שלום.
הרכב מופיע במחירון בקוד דגם 413026.
- בגין יד 1 יש תוספת של 1%(+)
- בגין 95,000 ק"מ אין הפחתה או תוספת
- בגין עליה לכביש 6/2006 אין תוספת
- בגין ירידת ערך בנושא תאונה יש לקבל חוות דעת של שמאי שבדק את הרכב.
ישראל שלום.
בחוזה רכישה קיים סעיף לגבי ביטול עסקה. שלב הביטול אינו חלק מהותי בסעיף.
אחרי החתימה על החוזה יש לקיימו, לכן קיים סעיף ה״עונש״ בדרך כלל משלמים את מלוא הסנקציה, 10% או 20% או מה שכתוב.
תתאר לעצמך מקרה הפוך כשהיזם מתחרט שמכר לך את הדירה משום שמצא רוכש אחר בתנאים או סכומים משופרים?
מנחם שלום.
לא קיבלנו כל פרטים על הדירה, המיקום, השטח, הקומה. על סמך מה להעריך????
מרפסת שמש מוסיפה לערך הנכס ולאיכות החיים של המתגוררים בו.