גודל טקסט:
שינוי צבעי האתר:
מקשי קיצור
S - עבור לתוכן העמוד
1 - עמוד הבית
4 - חיפוש
הצהרת נגישות
כניסת סוכנים
עגלת קניות
שם
מחיר
כמות
מחק
אשר ושלם

נדל''ן

שאלות נפוצות בתחום הנדל"ן

נכון שחתימה על זיכרון דברים "מאלצת" את הצד הנגדי לבצע את ההסכם ו"תופסת" אותו, אך באותה מידה היא תופסת גם אותך ! זיכרון דברים הינו חוזה מחייב לכל דבר , יותר מזה, עם זיכרון דברים ניתן אפילו לשים הערת אזהרה בטאבו על נכס, ולכן, רצוי מאוד להיזהר לפני שחותמים על זיכרון דברים ולהתיחס אליו כאל חוזה לכל דבר.
מס רכישה הינו מס מדורג המשולם אחרי רכישת דירה או נכס נדל"ני אחר. דירות שמחירן נמוך מ-557,420 ₪ פטורות מלשלם מס זה. עולים אינם משלמים מס על דירות שמחירן נמוך מ-1,043,000 ₪.
אם שניכם התחייבתם מול בעל הבית בחוזה , ושניכם חתומים עליו, אזי שותפך לחוזה צריך להסדיר עם בעל הבית את התחייבויותיו מולו, ובדרך כלל למצוא שוכר אחר שיכנס לנעליו באותם תנאים. במידה ואתה בלבד חתום על החוזה ושותפך הוא שותף משני , עליך לדאוג לשותף שישתתף איתך בעלויות , ללא שום קשר לבעל הבית.
לפי החוק מדובר ב-2% ועוד מע"מ אלא אם סוכם אחרת מראש. המתווך צריך להיות בעל רשיון תיווך כחוק .
יש לבדוק באם הדירה מהוונת , ובאם לא לדאוג שבעל הדירה יהוון את הזכויות במנהל .אחרי ההיוון ערכה יהיה שווה לערך דירה על אדמה פרטית. במידה והדירה לא תעבור היוון ערכה יהיה נמוך יותר משום שאתה תצטרך לשלם מידי שנה דמי חכירה למנהל , וכאשר תחפוץ למכור את הדירה תידרש לשלם למנהל דמי הסכמה. בימים אלה המנהל יצא במבצע היוון משתלם ביותר כך שקשה למצוא דירות שבעליהן אינם מהוונים אותן.
זאת תהיה עסקה גרועה שבסיכומו של דבר תותיר אותך ללא דירה כלל, כשהפער בין הדירה שתרכוש והפער בין הדירה שתרצה לרכוש בעתיד ילך ויגדל כל הזמן. הדירות בשכונות ה"גרועות" אינן משתבחות. עדיף שתרכוש דירה קטנה במיקום טוב ותשלים במשכנתא , כך שתמיד תוכל למכור אותה ולשפר דיור.
דירה עורפית המצויה ברחוב שקט גרועה מדירה חזיתית . הדירות החזיתיות נהנות הן משקט והן מנוף הרחוב, ואלה העורפיות פונות בדרך כלל לדירות השכנות ולמגרשי החניה וחנוקות יותר, ולכן יש להוריד מערכן. לעומת זאת כשמדובר ברחוב רועש וסואן, עדיף לגור בעורף , שם נהנים משקט יחסי ולכן יש להוסיף 5% בערך הדירות
המבחן האמיתי הוא בקרבה הממשית למטרד , ועד כמה עתיד הנכס להיות מושפע מהקרבה אליו. מרחק של 500 מר' בסביבה אורבנית אינו נחשב קרוב, באם הנכס אינו גובל בקיר האקוסטי או קרוב דיו לרכבת בטווח שמיעה. נגישות תחבורתית היא נכס חשוב וחיובי כל עוד אין נמצאים בקרבה ממשית, ומחצית הק"מ נשמע רחוק דיו בכדי להינות מבלי להוות מטרד. הדירות שעתידות לסבול מירידת ערך ממשית הינן אלה שמצויות בקו ראשון לקיר האקוסטי (גם אם שומעים מעט מדובר בהפרעה ממשית , מטרד, זיהום אוויר וכו' ), ובטווח שמיעה לרכבת.
משרד לוי יצחק מוציא לאור מחירון של שיפוצים הכלול במחירון הדירות. ניתן לרכוש את המחירון הדירות בכל נקודות המכירה או בהנחה באתר של לוי יצחק.
דירות המצויות במתחמים הכוללים בתוכם בריכות שחייה ספא או קאנטרי , בדרך כלל מתומחרות מלכתחילה בהתאם, ואין צורך להוסיף על מחיר הדירה תוספת לעניין הריכה. מאחר והשואל לא הרחיב לגבי המקום הספציפי , אין לי ידע לגבי המיקום המדויק. אך למשל דירות בשכונות כמו ה"קאנטרי" בגבעת שמואל, או דירות באזורי חן, כוללות את העובדה שיש בריכת שחייה לרווחת הדיירים ואין מוסיפים דבר.
1. הזזת נקודת מים גם בשלב טרם בניה דורש שינוי בתכנון ועלות לכל נקודה, במידה שציינת הינה כ-400 ש"ח. 2. המחיר המקובל לריצוף בגודל שציינת הינו כ-60 ש"ח למ"ר. 3. כן. * המחירים אינם כוללים מע"מ
הנושא מורכב. אנו נוכל לטפל בזאת על סמך פניה אלינו בכדי לקבל חוות דעת בכתב.
גולשת הנכבדה! מזה 40 שנה משרד לוי יצחק עוסק במחירונים של רכב, דירות, אופנועים, מוצרים וכיוצא בזה. אין אנו עוסקים בתיווך או בהצעות מכירה וקניה. כך נשמרת אובייקטיביות לאורך זמן.
המחירון שלנו יוצא לאור פעם בחודשיים. הוא נכון ליום הוצאתו לאור. בקרוב מאוד יוצא מחירון חדש מעודכן לחודש אוקטובר 2009.
התשובה היא מורכבת ותלוייה בגורמים שונים. אחד הגורמים החשובים ביותר הוא סוג הקרקע. לכל סוג קרקע יש עלויות בניה שונות. קיים הבדל בין קיר תומך בגבהים שונים גם בהתייחס לסוג הקרקע וגם בהתייחס למ"ר של הקיר התומך.
מאחר ואיננו יודעים מה סוג השיפוץ שעומד להתבצע על ידיכם היננו יכולים ליעץ בכל זאת שביצוע השיפוץ יהיה ע"י חב' קבלנית רשומה שרשם הקבלנים. במידה ותחליטו לבצע שיפוץ בצורה אחרת, מפקח צמוד יכול לגבות בין 5,000 עד 10,000 ש"ח תלוי באופי השיפוץ.
1. במרבית המקרים בעת התקנת מטבח חדש הנגר המתקין, מפרק את המטבח הישן ללא תמורה, כאשר מדובר בארונות סטנדרטיים. יש מקרים שאף הפינוי נעשה על ידו. במקרים בהם הפרוק לא נעשה ע"י הנגר המתקין העלות נקבעת בין הלקוח למבצע וכולל גם עלות הפינוי. כל זאת בהתאם לסוג וגודל המטבח. 2. אין הבדל בעלות פירוק ארונות עליונים לתחתונים.
לגבי ירידת ערך הנגרמת לדירות עקב מטרדים שונים בעבר הווה או עתיד יש לדון לגופו של דבר של כל מקרה. לשם כך יש לקבוע פגישה עם שמאי מקרקעין במקום המטרד ובעת המטרד.
הסקרים שלנו בנושא הנדל"ן מרוכזים בדרך כלל ב-36 ערים, בהן אנו מפרסמים את מחירי הדירות בבתים משוטפים (בניה רוויה). כתובתך רשומה אצלנו - במידה ונערוך סקר בסביבה בה אתה מעוניין - נודיעך.
חשוב לדעת את הערכת השמאי על הנכס. אילו מיסים אגרות תשלומים והיטלים נוספים עתידים להיות משולמים על המקרקעין ועל הנכס הנרכש. מה שכר הטרחה המוטל על הזוכה , ואיזה תשלום עליו לשלם כשכר הטרחה של הכונס (לעיתים מדובר על 6%!) לברר עם עורך המכרז אם הוא עתיד לערוך התמחרות מול שאר המציעים.
עלות בניית גג רעפים הכוללת קונסטרוקציה, רעפי חרס, בידוד סינטטי ומרזבים הינה בין 280 - 450 ש"ח למטר מרובע (מ"ר) לפני מע"מ. עלויות מפורטות לכל רכיב בנפרד ניתן לקבל מכל חברה המתקינה גגות רעפים.
עסקאות אחרונות שהתבצעו ברח' הרצל בנתניה : דירת 5 ד' בכ- 700,000 ₪ דירת 3 חד' ב- 468,000 ₪ גם היום מוצעות למכירה דירות ברחוב במגוון מחירים , זולות בהרבה מהסכומים אותן דורש מוכר הדירה האמורה. כל בעל דירה רשאי מבחינה לגיטימית לדרוש עבור הנכס שבבעלותו מחיר שהוא חושב שהדירה ראויה להימכר בו. אם ימצא קונה במחיר הזה אנו נעדכן את המחירון. להערכתנו המחיר אותו דורש בעל הדירה גבוה בהרבה משווי הנכס .
מחירי השכר החודשי בשכונת נווה שאנן בחיפה עלו בשנה האחרונה ב-10-12% .
אנו מודים לך על הפניה ועל בקשתך. אנו שוקדים על הנושא שהעלת ובקרוב נפרסם גם מחירי קרקעות לבניה.
אין תקופה מוגדרת אותה ניתן להשליך מעסקה לעסקה. בכל פעם יש להמתין לאישור בית משפט, ובמקרים רבים קיימת אפשרות שבעל הנכס ימצא את האמצעים וירכוש בעצמו את הנכס. במידה ובתקופה זו תמשיך בחיפושים ותמצא נכס אחר שישא חן בעיניך , אתה עלול להפסיד את הסכום הראשוני אותו הפקדת (10%) להשטחת העסקה. מצד שני, מאחר ואין בטחון שאתה אמנם תזכה בדירה (לעיתים מקיימים התמחרות והמחירים עולים מעבר למה שאתה מעוניין לשלם) מן הראוי שתמשיך לבדוק את השוק ותחשוף את עצמך לנכסים נוספים, ובמקרה הצורך פשוט לא תתמחר.
לעיתים, גם אם המחיר ריאלי , קשה למצוא שוכר. הסיבות רבות: * הבית אינו נראה במיטבו בשעה שמראים אותו. * מצב הדירה אינו טוב. * היא אינה מסודרת. * ילדים מסתובבים בשטח, ריחות בישול, אין מזגן או שלא מפעילים אותו, וכו'. שוכרים צריכים לפתח כימיה עם דירה שהם אולי ירצו להתגורר בה, ואם היא בלתי נעימה הם לא ישכרו אותה. עצתנו - לפנות לבעל מקצוע, מתווך, לתת לו לנהל את ההשכרה, ובעיקר לשמוע בקולו ולהאזין להערותיו, ולא להתערב כשהוא משוחח עם לקוחות, ואולי לא להיות באותה שעה בדירה.
לא תמיד שיפוץ מעלה את ערך הנכס: אם במהלך השיפוץ אנו משנים את מספר החדרים , ולכל חדר יש כניסה נפרדת משלו, ערך הדירה עולה משמעותית. שיפוץ קוסמטי שהופך את הדירה נעימה יותר ובהירה יותר, ולמרות זאת אינו כרוך בהוצאות רבות, יכול להביא לכך שהדירה תמצא קונה מהר יותר . שיפוץ מסיבי שכרוך בהוצאות רבות עדיף לעשות רק במידה ומעוניינים להמשיך להתגורר בנכס. קונה פוטנציאלי לעיתים מעדיף לרכוש את הדירה במחיר זול יותר ולהשקיע בעצמו, ולעיתים השיפוץ שנעשה בדירה אינו מוערך או לחילופין אינו מוצא חן בעיני הקונה והוא אינו מוכן לשלם את התמורה.
יש בניינים הבנויים על מדרון או מדרגות. דירה אליה עולים מספר מועט של מדרגות אפילו היא מצויה בקומה שלישית מצד שני של הרחוב משום שהבניין מצוי על מדרון, אך היא נגישה וקל לעלות אליה, כאילו היא מצויה בקומה ראשונה. לא המרחק מהקרקע הוא הקובע את המחיר אלא הקושי להגיע אל הדירה. התשובה מתיחסת גם לערים רבות שם הבניינים בנויים על מדרונות הרים כמו בחיפה למשל.
הדבר קשור לנושא הבטיחות. יש להתייעץ עם מהנדס בניין, האם הכובד המזגנים המונחים מעל דירותך מסכן את הגג.
התשובה לכל השאלות היא חיובית. מטבע הדברים, המחיר נקבע על ידי היצע וביקוש. בוודאי בהמחיר יהיה גבוה יותר אם ימצא שוכר שנחוץ לו מחסן.
בדרך כלל אנו ממליצים על זהירות יתר בזמן קניה או מכירה של דירה בדמי מפתח שינוי בעלות הדירות מסוג זה קשור למספר חוקים והוראות. נא לעיין באתר שלנו בכתבה דמי מפתח שבמדור דירות.
המחירים של דירות בארץ נזילים ביותר. יש לבדוק את המחיר הדירה רק סמוך למועד המכירתה.
ההחלטה על מקור הקניה של דירה היא בהתאם לנתונים הספציפיים. הכל מקרה יש לבדוק את עניין הכספי וגם העניין החוקי. אין לוותר בשום מקרה על בדיקה העירייה על הדירה המוצעת למכירה.
יש לנהוג לפי החוזה התחום בינך לבין המשפץ. במידה ואין התנאי בחוזה שיש לקנות את החומרים ופריטים דרך המשפץ, את חופשיה לקנות מכל מקום הנראה לכך.
יש להתדגיש כי אנו עוסקים בסקרים ובהערכות. מטבע הדברים, קיימות סטיות קלות למעלה ולמטה. לכן, בכל מקרה יש להתייחס בצורה פרטנית.
במדינת ישראל אסור לתווך בדירות ללא רישיון, כאשר פונים לתווך דבר ראשון יש לבקש שיציג לפניך את רישיון התיווך. שכר הטרחה של מתווך הינו 2% אך, כמו כל מוצר גם כאן ניתן להתמקח.
יש לבקש ביקור של אחד מחברות שעוסקות בביקורת מבנים ועל סמך זה לקבוע את העלות השיפוץ ותביעה מהקבלן. את רשימת החברות העוסקות בכך ניתן למצוא בדפי זהב.
הכלל הוא ככל שמחיר הדירה נמוך, כך התצוא בגין השכרה גבוה יותר. יש לקחת בחשבון גם סיכוי ההשכרה במקום.
במידה ומוסרים את שם המתחם, המחיר של הדירה במתחם מתומכר כבר בהתייחסות לבריכה המשותפת.
הואיל וחסרים נתונים מהותיים, כגון מהו נוסח הסעיפים הרלוונטיים בכל אחד מההסכמים עליו חתם השואל, בכל אחד ממשרדי התיווך, לא ניתן להשיב לשאלה האם השתכלל חוזה מחייב לשלם דמי תיווך. כמו כן יש לשים לב לסעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996, המורה כי: "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת". בכל מקרה, על פי סעיף 14(א) לחוק המתווכים, הזכאות לדמי תיווך מותנית בהתקיים התנאים המצטברים שלהלן: המתווך הינו בעל רישיון לעסוק בתיווך במקרקעין; הלקוח חתם על הזמנה בכתב, בהתאם להוראות סעיף 9 לחוק; המתווך היה "הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב". דהינו, על פי החוק, הלקוח חייב למתווך דמי תיווך, בכפוף לכך שהתקשר בהסכם מחייב עם בעל הדירה, בשל פעילותו של אותו מתווך. * יובהר, כי האמור לעיל אינו מהווה חוות דעת משפטית, ואין בכל האמור כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי בשום אופן.
נא לפנות לדה מרקר לקבלת פרטים נוספים.
אין קשר בין מחיר הדירה להיטל פיתוח תשתיות. כשרוכשים מגרשים לבניה , בין אם רוויה או צמודת קרקע יש אגרת פיתוח ורשויות המקומיות. אין אפשרות לכמת באחוזים ממחיר דירה היפוטתית.
אין אנו עוסקים בנבואות.
נא לרכוש את המחירון הדירות, חיפשו דירות בסביבות 2 חדרים.
יש להשתמש בחוזה סטנדרטי לשכירות ולשנות בכל מקום שמופיעה מילה דירה למילה מחסן.
אם לא היו שואלים שאלה כפי ששאלת, היו צריכים "להמציא" אותה! כפי שכבר כתבנו בעבר, במדינת ישראל אין תקן מחייב לגבי שטח הדירה. בין היתר קיימות צורות המדידה הבאות: 1. שטח נטו ללא קירות 2. שטח כולל קירות 3. שטח כולל מרפסות 4. שטח כולל כל השטחים הציבוריים של הבניין המשותף. ומכאן רישומים שונים: א. בטאבו שנמסרו ע"י הקבלן ב. רישומים בטאבו שנמסרו ע"י הדייר ג. שטח הרשום בעירייה ד. שטח שרשום בחוזה בין הדייר לבין הקבלן ועוד כהנה וכהנה לא נותר לנו אלא להמליץ, על אף החוסר רצון מצדך לעשות זאת למדוד למעשה את השטח.
לפי הנתונים שמסרת, בהחלט ניתן לדרוש עבור הדירה שלך מחיר גבוה יותר.
הפער עשוי להגיע בסביביות 40% לטובת בניין של 4 דיירים.
אין יתרונות או חסרונות בחירה לפי עיצוב הבית
חוקי המס בישראל הם בין המסובכים בעולם, הצעתנו לפנות לראוה חשבון או לסניף הקרוב של מס רכוש.
מס רכישה הינו מס מדורג המשולם אחרי רכישת דירה או נכס נדל"ני אחר. דירות שמחירן נמוך מ-557,420 ₪ פטורות מלשלם מס זה. עולים אינם משלמים מס על דירות שמחירן נמוך מ-1,043,000 ₪.
עליך לבדוק האם הדירה מהוונת ובאם לא, לדאוג שבעל הדירה יהוון את זכויות המנהל. אחרי ההיוון ערכה יהיה שווה לערך דירה על אדמה פרטית.
ראשית דבר - קניה דרך כונס נכסים דורשת ידע די נרחב בנושא נדל"ן. אם בכל זאת החלטת להתעניין בנושא אנא שימי לב לנקודות הבאות: 1. האם הנכס נקי מכל שיעבוד 2. מה גובה שכר הטרחה של הכונס 3. השווי בין הערכת השמאי של הכונס לבין מחיר המחירון 4. אילו מיסים ואגרות מוטלים על הנכס 5. האם אחרי שנודעים תוצאות המכרז יתקיים גם משא ומתן בין הכונס לבין מציע המכרז.
בתקופה האחרונה מרפסת שמש נהפכת לטרנד. מרפסת שמש באזורים נדרשים מוסיפה בין 6-10% ממחיר הדירה. תוספת זו מצויינת במחירון דירות המודפס שלנו.
מת"א 30 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. מה כוללת תמ"א 38 - מטבע הדברים, יש לבחון כל מקרה לגופו ע"י בעלי מקצוע המתאימים. בדרך כלל, תמ"א 38 גורמת להשבחה ושיפוץ מלא של הבניין.
אנו מנועים מלפרסם או להמליץ על שמאי מקרקעין. אנא פני למקורות מידע נוספים כגון: דפי זהב, 144 או אינטרנט.
מחירי שכר דירה בגבעת שמואל ניתן לראות בעמוד 37 במחירון הדירות 02-03/2010 המודפס. את המחירון ניתן להשיג בנקודות המכירה או לרכוש את המחירון בהנחה של 12% דרך האתר שלנו.
השבחה ושיפוצים צפויים לכלול: * חיזוק קונסטרוקטיבי של הבניין נגד רעידת האדמה * התקנת מעלית חדישה * ציפוי הקירות החיצוניים וחידוש המראה הכללי של הבניין * בניית לובי כניסה מודרני מרווח ומפואר * שיפוץ חדר מדרגות וחדר האשפה * שיפוץ החצר כולל גינון מודרני שבילים וחניה * אפשרות לתוספת בניה לדירות (מרפסת שמש / מרחב מוגן וכו')
בדרך כלל, ככל שהדירה זולה יותר התשואה החודשית גבוהה יותר. את הדירה הזולה ניתן להשכירה בשכר דירה נמוך, אך יחסית למחיר הדירה התשואה השנתית יחסית להשקעה גבוהה יותר.
בדרך כלל, מקובל שבקומה רביעית (4) הפער בין בית שיש לו מעלית לבית שאין לו מעלית הוא כ- 30%-35% בקומה שלישית (3) כ-30% בקומה שנייה (2) כ-20% בקומה ראשונה (1) כ-10%
לצורך הערכת נכסים מסחריים מסוג יש צורך במיידע מקיף יותר, והעניין מצריך ביקור של שמאי במקום. להערכתנו מדובר ב-5% מס רכישה, אך אתה צריך להתייעץ עם עורך דין ולא להסתפק בתשובה חלקית זאת.
כן, יש לשלם היטל השבחה בגין אפשרות הבניה על הגג. ניתן להשביח את הגג על ידי תוספת של 40 מר' ועל זה העירייה גובה היטל השבחה. ההיטל יכול להיגבות בשני מועדים: במועד מימוש הבנייה או במועד המכירה. לגבי שאלת החוות : המס מוטל על הבעלים, אך אם בעל הדירה לא מימש את הבנייה ולא נהנה ממנה בפועל, ומוכר זכויות בלבד, ניתן להגיע במשא ומתן למחיר שישקף את ערך הנכס והזכויות על הגג, ויפחית את עלות היטל ההשבחה , שיוטל במקרה זה על הקונה. מדובר בקונה מרצון ומוכר מרצון ומשא ומתן ביניהם.
כל מקרה צריך להיבדק לגופו. בכל מקרה, דירה משופצת בבניין מגורים, שוויה גבוה יותר מדירה שאינה משופצת באותו בניין.
יחסי שוכר ומשכיר בדרך כלל מעוגנים בחוזה, ובכל חוזה שכירות סטנדרטי קיים סעיף לגבי אפשרות מכירה של הדירה ופינויו של השוכר. במידה ולא קיים סעיף כגון זה בחוזה, תקופה של 6 חודשים תיחשב לתקופה מספקת. אנו מתחשבים בעובדה שהשוכרת במקרה הנוכחי מתגוררת בדירה תקופה ממושכת במיוחד. במקרים אחרים מדובר על תקופות של 3-6 חודשים. איננו יודעים אם השוכרת נקטה בפעולות ובהשקעות כלשהן בתקופת מגוריה בדירה, ומה היו יחסיה עם בעלי הדירה. תקופה כה ארוכה עשויה או עלולה להביא לתביעות של זכויות . כעקרון, רצוי שלא להשכיר דירה מעבר ל-9 שנים ו-11 חודשים לאותם שוכרים.
1. במידה ויש לך חוזה עם הדייר/ת הפרטים שבחוזה קובעים. 2. אם השיש נשבר עקב מחדל או פעולה של הדייר/ת, אז מטבע הדברים כל אחד אחראי על מחדליו. 3. אם השיש נסדק או נשבר בגלל שימוש סביר או בגלל "גילו" התיקון חל על בעל הדירה.
השיפורים כפי שמתוארים עלידך בגין תמ"א 38 מעלים את ערך הדירה בקומה שלישית כ- 30-40%, בקומה שניה כ-20-25%, בקומה ראשונה כ- 10-15%.
לך אדוני ולכל המעוניין מתוך ניסיונינו רב שנים אנו ממליצים על שני מקצועות שאסור לחסוך בהם: רואה חשבון ויועץ משפטי. פנייה לאחד משניהם יכולה לחסוך הרבה כסף.
לכל שינוי בבעלות הדירה יש השלחות מרחיקות לכת. לכן, אנו ממליצים לפנות לעו"ד המתמחה בחוקי נדל"ן.
בכל בניין משותף יש חזית שפונה לרחוב שמשם הכניסה ויש עורפי הפונה לחלק האחורי של הבניין. ברחובות הרועשים יש יתרון לחלק העורפי של הבניין. וברחובות השקטים היתרון ניתן לחלק קידמי.
אנא לציין יותר פרטים כגון רוחב ושטח המחסן בכדי שנוכל לענות לך.
שרה שלום. בגלל אילוצים טכניים במקום, בעיתונים השונים, מפורסמים הדיווחים על עסקאות בהתאם להחלטת עורכי העיתונים.
בכדי להימנע ממסים למיניהם ניתן למכור דירה פרטית כל 4 שנים. הצעתנו לפנות לרואה חשבון ולקבל פרטים מדוייקים יותר.
בניין עם מעלית מעלה את ערך הנכס בכ-10%-30%, דבר המכסה את עלות הקמת המעלית ועוד מותיר תוספת לערך הדירה. כמו כן, דירה בבניין עם מעלית נמכרת ביתר קלות.
חניה מסומנת אצלנו במידה ומקום החנייה מובטח לדייר.
לגיל הדירה ומיקומה יש משמעות בעניין מצבה הכללי. דירה טעות שיפוץ יסודי מחירה יהיה נמוך יותר, אך דירה מושקעת מאוד לא בהכרח השיפוץ ישתתף במחיר משום הקונים יכולים לטעון שהוא אינו מתאים להם או לטעמם. מטבח חדיש ניירות מושקע, יכול להעלות את ערך הבית אך לא כדאי להשקיע בשיפוץ לצורך מכירה, לכל היותר בשיפוץ קוסמטיים.
בדרך כלל החתימה על ההתחייבות היא אשר קובעת. הצעתנו לפנות לעו"ד, אך תמיד יש מקום לפשרות....
עליך לפנות לשמאי מקרקעין זה או אחר. אין אנו ממליצים על שמאי מסויים.
אין אנו עונים בכתב על מחיר דירה, בקרוב אנשי הנדל"ן יצור עמך קשר וימסור את מחיר הדירה.
במדינת ישראל עדיין לא קיים חוק לפי איזה שיטה להעריך את שטח הדירה. לכן אנו ממליצים לעשות ממוצע של כל הנתונים שיש ברשותך ולפי זה להעריך את ערכה.
אנו ממליצים לפנות לרואה חשבון המתמצא בחוקי הנדל"I או לעו"ד המצוי בנושא.
על מנת לקבל הצעת מחיר לשיפוצים מהסוג שהעלת, אשר כל המרכיבים הכרוכים בכך נלקחו בחישוב, עליך לפנות לקבלני שיפוצים מורשים ולקבל לפחות 3 הצעות מחיר ובדיקת עבודות קודמות שהם ביצעו.
שלום רב. עם כל הרצון לעזור, אנו לא מתווכים ולא עוסקים ברכישת דירות. אנו ממליצים לך לפנות לארגון הנכים.
אין תקן קבוע למספר מעליות בבניין, מספר המעליות נקבע בדרך כלל על פי מספר הדירות. בבניין כמו שציינת, 2 מעליות הינו מספר מקובל. החוק קובע שבבניין בן 14 קומות אחת המעליות צריכה להיות מעלית אלונקה.
תלוי ממתי הרישום ואם הוא כולל מרפסות. במידה והרישום ישן סביר להניח שאין הוא כולל את המרפסות. בשטח הדירה היום יש לכלול את כל שטח המרפסות. וכן להוסיף עוד 20% על שטח הדירה. מאחר ומדובר על כל היקף הבית שבנוי מבלוק בעובי 20 ס"מ. אם הרישום כולל את שטח המרפסות אין להוסיפן לתחשיב. שטח הדירה מבחינתנו כולל את הדירה כולה ללא חלקים ציבוריים מחדר המדרגות , חניות מחסנים שטח משותף בגג וכו'.
לצערינו באתר אינטרנט שלנו נוכל לתת תשובות קצרות ולא תשובות שדורשות עבודות מחקר ויעוץ נרחבות. הצעתנו בנושא שלך לפנות לשמאי מקרקעין.
במחירון הדירות מודפס שבהוצאתנו רשומים מחירי השכירות ב-36 ערים. המחירים מופיעים בסוף כל שכונה. את מחירון הדירות ניתן לרכוש בכל קיוסק, רשתות שיווק סטימצקי וצומת הספרים או בהנחה דרך האתר של לוי יצחק
הצעתנו: פני לקבלן אחר ותבקשי הצעת מחיר כולל "פינה" ו-"סינר". אם המחיר יהיה דומה למחיר של הקבלן שלך שקיבלת, תביני מה דעתנו על הקבלן שהגיש הצעת מחיר למ"ר ולא כלל בתוכו את ה"סינר" ו-"פינה".
ככל שהאזור טוב יותר ככה ההשקעה בשיפוץ משתלמת יותר. מטבע הדברים, שיפוץ שהושקע בו סכום גבוה מעלה את ערך הדירה : * במקום נדרש בסכום השיפוץ או יותר * במקום שהביקוש לא גבוה התוספת למחיר פחות מערך השיפוץ.
אם כל הרצון לתת תשובות מדוייקות יש לפעמים סכנה שהתשובות תגרומנה לעיוותים. במקרה שלך הננו להציע לפנות לשמאי מקרקעין.
מטבע הדברים, דירה שהוספו לה חדרים עקב סגירת מרפסת, ערכה פחות מדירה שמספר החדרים המקורי זהה.
המלצתנו לפנות למנהל מקרקעי ישראל.
מעשית הדבר הינו בר ביצוע. יש לבדוק מבחינת רישוי מוניציפאלי ומבחינת העירייה אם אפשר להסב מחסן לדירת מגורים.
אין אנו עונים בכתב על מחיר דירה, לשם קבלת פרטים על הזנמת חוות הדעת ומחירה נא להתקשר לטלפון: 03-5619114 בימים א'-ה' בין השעות 08:30-14:00 (לבקש את מירה)
אין פיקוח על מחירי השכירות הדירות. בתום חוזה ניתן לשנות את מחיר ההשכרה.
שאלות הקשורות לחוזה יש לפנות לעו"ד.
במדינת ישראל קבלת רישיון לצירוף חלק משטח ציבורי כרוכה בהתגברות על מכשולים רבים. בנושא המחיר הדבר תלוי בערך הקרקע באזור המדובר, בגודל השטח שרוצים לצרף ועוד גורמים שדורשים תשלום כגון: מודדים, מעריכים, עורכי דין וכד'.
מחיר החניה יכול להגיע ל-עד 10% מערך הדירה, על פי מצוקת החניה באזור. חניה מקורה שוויה כ-10% יותר מחניה לא מקורה.
מוטב לא להיכנס לשינויים מסוג זה.
לי שלום. משרדנו אינו מעריך דירות או נכסים אחרים, אלא מוציא לאור מחירון דירות ארצי.
שרון שלום. אין אנו ממליצים על שמאי מקרקעין מסוים, בחר שמאי מתוך הרשימה באינטרנט.
יצחק שלום רב. אנו ממליצים לפנות לעו"ד המתמחה בענייני נדל"ן.
דורון שלום. נושא ירידת ערך נקבע אך ורק לגופו של עניין. ירידת ערך של דירה מושפעת מהרבה גורמים, כגון: גיל הבניין, שינויים בסביבת הבניין, שינויים דמוגרפים וסוציו אקונומיים של השכנים ועוד ועוד.
סופי שלום. התשובה לכך מצריכה ביקור שמאי מקרקעין. יש לבחור שמאי מקרקעין מרשימת השמאים ולהזמינו לביקור בבית.
שרון שלום. בין מהנדסי החשמל רווחת הדיעה כי שנאים גורמים להשראה חשמלית, שאינה "מוסיפה" לבריאות. מטבע הדברים, הדבר עשוי להשפיע על ערך הדירה. התשובה המדוייקת יכולה להיעשות ע"י מומחה מיוחד למדידת קרינה. רשימת בעלי מקצוע מסוג זה ניתן למצוא באינטרנט.
זהבה שלום רב. מאחר ומדובר בסוגיה משפטית, מומלץ לקבל יעוץ משפטי.
באופן תיאורטי רישום של דירה בטאבו מאשרת את הבעלות על הדירה. באופן מעשי מאות אלפי דירות אינן רשומות בטאבו. חלקן רשום במנהל מקרקעי ישראל, חלקן אצל הקבלנים שמהם נרכשה הדירה וחלקן בעמותות שונות שהתאגדו לשם רכישת הדירה. לכל הדעות, המצב המתואר לעיל אינו בריא אבל אלה העובדות במדינת ישראל.
זאב שלום. מקובל בבתים משותפים חלוקת השטחים שאותם ציינת. להעביר לשימושם של דיירי הקומה עליונה את שימוש בגג ולדיירי קומת הקרקע את שימוש בגינה ללא רישום, וזאת בהסכמת הדיירים.
עמיצור שלום. קומה 4 ללא מעלית מפחיתה מערך הדירה כ- 30%.
דוד שלום. לא קיים תקן מסוג זה.
שיר שלום. ערך הדירה יעלה בהתאם לרשום במחירון לדירה בת 4 חדרים ברחוב שלך.
נורית שלום. בדרך כלל המחיר של דירה חדשה מקבלן היא ב-20% גבוהה יותר מהמצויין במחירוננו לגבי אותו רחוב. הזמנת דירה "על הנייר" בהחלט כרוכה בהנחה מסויימת בהתאם למסע ומתן שלך עם הקבלן.
אופיר שלום. בשאלות מורכבות מסוג זה אנא פנה לעו"ד המתמחה בכך או לשמאי מקרקעין מוסמך.
נעמי שלום. יש לבדוק את הגג רשום בטאבו על שם המוכר ורק אז לתמחר את הדירה. לגבי תיקונים יש לקחת בחשבון את עלותם ובהתאם לכך לתמחר.
טליה שלום. עליך לפנות לרואה חשבון.
סופי שלום. אין אנו נוהגים להמליץ על שמאי זה או אחר. נא לחפש שמאי מתאים באינטרנט ואיתו לבדוק את כל הפרטים לפני הזמנתו.
יעקב שלום. לא מסרת פרטים לא לגבי הדירה ולא לגבי הבית על המגרש. לגבי בית על מגרש אין אפשרות לתת תשובה גם אם יש פרטים משום שצריך לגשת למועצה לברר זכויות בנייה וכו'.
עופר שלום. נא לפנות לשמאי מקרקעין מתוך הרשימות המופיעות באינטרנט.
קובי שלום. לכל בנק יש דרישות משלו. נא לפנות לבנק ולקבל רשימת המסמכים הדרושים.
לי שלום. בעינייני החוזים, מכירה מרצון וקניה מרצון אנו מציעים לפנות לעו"ד.
גבריאלה שלום. בגלל חשיבות הנושא אנו ממליצים להזמין שמאי מקרקעין.
נחום שלום. עסקה מסוג זה יש לבצע בזהירות יתרה, המצלתנו: * לבדוק מה מחיר הבניין במצבו הנוכחי. * לבדוק עם מומחה לשיפוצים - מה מחיר השיפוצים ורק אז להחליט.
שיר שלום. מטבע הדברים, דירה עם ממ"ד שמחובר אליו בצורה נאותה, מחירה גבוה יותר מדירה שהממ"ד עומד כאבן שאין לה הופכין. אנו ממליצים לכל הדיירים לשכנע את הסרבנים שיתחברו לממ"ד.
ניקי שלום. * אם מועד החידוש הוא לפני 15.02.2011 - הסכום צמוד למדד 12.2010 שפורסם ב-15.01.2011. * אם מועד החידוש הוא אחרי 15.02.2011 - הסכום יהיה צמוד למדד 01.2011 שיפורסם ב-15.02.2011.
יניב שלום. עליך לפנות למשרד המשפטים בנושא זה.
עדי שלום. ניתן לענות לדרישתך, עליך להזמין חוות דעת. נא לפנות למשרדנו לקביעת פגישה בטלפון: 03-5619114 בימים א'-ה' בין השעות 08:30-15:00
מיכאל שלום. הכתבה והמחירים מתייחסים לחודש יוני 2010.
רחל שלום. יש צורך בהסכמת כל הדיירים בבניין להכנסת גורם נוסף לשטחים הציבוריים של בית משותף. צריך את אישורם גם לפעולה עצמה , דהיינו לעובדה שאתם משכירים את החניה, והם צריכים לאשר גם את השוכר . הסכום המבוקש תלוי במצוקת החניה באזור, במיקום הספציפי וכו', ויכול לנוע בין 150 ₪ ל-400 ₪ בחודש.
נטלי שלום. בהחלט ניתן לערער.
איציק שלום. 1. אנו ממליצים על שירות ה-SMS החדש של לוי יצחק. שלח מילה השכרה ל- 5454 ותוכל לברר מחירי השכרה בתוך יממה ללא הגבלה. עלות השירות 7 ש"ח ליממה שלמה. 2. לשאלתך האם בעל הדירה סוברני לעלות - הכל בהתאם לחוזה שנחתם על ידיכם.
דורון שלום. צר לנו, לא הבנו אם אתה חושב שהמחיר נמוך מידי, או גבוה מידי? בכל אופן בדקנו עסקאות של נכסים דומים והמחיר די דומה, והדירה מתומחרת נכון במחירון, למרות שאין לנו פרטים מדויקים על הנכס האמור. מדובר באזור מבוקש ורח' טוב, אבל קיים היצע של נכסים רבים בשכונה וברחוב עצמו, כמו גם דירות פנטהאוז, קוטג' וכו', ומרובם נשקף אותו נוף מדהים. הנכסים המעניינים יותר, המושקעים יותר, והמתומחרים במחירים האטרקטיביים יותר, נמכרים ראשונים.
אלישע שלום. לפי תיאור הפרטים, למתווך מגיע רק עבור השכירות.
יניב שלום. בעלויות על גג לא מפותח מעלות את ערך הדירה ב-10%-15%, ולעיתים יותר. תלוי במיקום הנכס, גובה הבניין, האם הוא מצויד במעלית ומה זכויות הבנייה על הגג. במיקומים אטרקטיביים באזור המרכז גוש דן והשרון, שמחירי הדיור מאוד גבוהים ויש אפשרות לתמ"א 38, ערכם של זכויות הבנייה על הגג גבוה מאוד וניתן לקבל עבורם גם דירה. לכן יש לבדוק כל נכס לגופו של עניין.
רויטל שלום. פעילות אגרסיבית מידי למכירת דירה גורמת בדרך כלל לפעולה הפוכה. רצוי לפעול בדרך אחת : או לפרסם עצמאית במקום אחד, או לתת למתווך אחד. הפעילות העודפת גרמה לכם להראות נואשים והדירה מוכרת מידי. רצוי ל"הרדים " אותה לתקופת מה. לרדת מהמכירה לחלוטין או להכריז שנמכרה. את חייבת להבין שהעובדה שהיא נותרה תקופה כה ממושכת בשוק מסמנת אותה כדירה שיש בה פגם . אזור כפר גנים ג' הינו אזור בו קיים היצע של נכסים מתחלפים כל הזמן ורח' העצמאות הינו הרחוב הפחות מבוקש, הרועש ביותר, ובעתיד עומד להיפגע מהרכבת הקלה. דירות יוקרה בסכומים כפי שציינת הינן יוקרתיות מידי ויקרות מכדי להימכר במיקום ספציפי זה, ואני לא רואה היתכנות למכור דירה, גם בת 6 ח' במחיר כה גבוה בקומה ב' ברח' העצמאות. יש לבדוק את הדירה + המיקום הספציפי + ההשקעות + המחיר, להמתין תקופת מה ואז למכור בצורה מעודנת.
איציק שלום. מרפסת שמש הינה שטח פרטי של הדירה, ועדיין : אם יש במרפסת גורם שביכולתו לגרום להפרעה מתמשכת לשכנים, יחשב הגורם כמטרד . אם יש כלב במרפסת הוא אינו מטרד, אך אם הכלב נובח ללא הרף הוא הופך למטרד. אם יש מתקן לברבקיו במרפסת "מנגל", ואתם עושים על האש, זה בסדר, אם אין לכם קולט עשן והעשן נכנס כולו לשכנים הביתה מדובר במטרד למרות שהמרפסת היא בשטח הפרטי שלכם. אם יש לכם עציצים במרפסת הכל נהנים מהיופי אם המים שאתם משקים אותם יורדים לשכנים מדובר במטרד.
אורי שלום. שאלות אלה יש לפנות לעו"ד המתמחה בחוקי מקרקעין.
שלום. המחירון הקרוב מתעדכן בימים אלה וישקף את המחיר העדכניים של הנכסים. אין עסקאות שמתקרבות ל-2,000,000 ₪ ל-4 חד'.
יונתן שלום. הדירה הגבוהה יותר אמורה להיות יקרה יותר. העובדה שהיא מתחת לגג היתה לפני שנים גורמת לאיבוד של 5-10% מערכה, בעיקר כשהיה מדובר על גג רעפים. בבניינים חדישים תחזוקת הגג ובנייתם אינה אמורה לגרום לירידת ערך אלא להיפך, דירות הבנויות על הגג הן היקרות ביותר (ראה פנטהאוזים ודירות גג). אין אנו יודעים מאומה לגבי הנכס או מיקומו אבל להערכתי בשום אופן לא צריך מחירו אינו צריך להיות נמוך ממחיר הדירה בקומה ב' אלא להיפך. לדעתנו אולי גם תוכלו לבנות על הגג בעתיד?
דנה שלום. אני אענה באופן כללי משום שאיני יודע את הפרטים של הנכס הספציפי או מיקומו: תמיד מרפסת מחושבת במחצית המחיר מעלות מר' מבונה. כשמדובר בבית פרטי על קרקע אני מתקשה לענות לגבי פרגולה: האם הפרגולה משמשת כגג מעל שטח שהינו למעשה חלק מגינה, ואז היא מחושבת בשטח הגינה או הקרקע, ואם היא חלק ממרפסת מקורה, הרי מדובר בערך ששוויו חצי משטח בנוי, אם מדובר ב-5,000 ₪ למ"ר, אז השטח המקורה בפרגולה יחושב לפי כ-2,500 ₪ או 3,000 ₪ למר'.
רמי שלום. מחיר פנטהאוס בשטח הנתון במצב סטנדרטי במיקום זה כ-5 מליון ₪. פנטהאוז מושקע או מעוצב במיוחד במיקום ספציפי זה ערכו רב בהרבה.
אורי שלום. קשה לאמוד את הפער באחוזים מכיוון שרוב הדירות , אפילו דירות חדר מושכרות היום כשהן ממוזגות. קשה מאוד להשכיר דירה בלתי ממוזגת. מחירו של מזגן חדיש מגיע היום לחצי חודש שכירות של דירה קטנה בתל אביב או חודש שכירות בבאר שבע. משתלם יותר להתקין מזגן, אפילו לדייר בניכוי חודש שכירות, מאשר לדבר על הנחות וכו', וזאת הסיבה שבדרך כלל רוב הדירות ממוזגות. דירה לא ממוזגת מחירה יהיה נמוך ב-10% לפחות מדירה זהה ממוזגת.
בני שלום. עליך לבדוק את התקרה ואת האיטום של הגג (המרפסת הפתוחה) של הפנטהאוז כולל השיפועים. רצוי שמומחה יבדוק זאת בכדי להבטיח שלא יקוו מים במיקומים קריטיים ולא יהיו נזילות לתוך הדירה. מעבר לכך אין כל בעיה.
רפאל שלום. לשירותך קיים מחירון דירות מקוון של לוי יצחק, בו ניתן לראות מחירי דירות.
רחל שלום. אנחנו לא ממליצים, לא ניתנה לנו נבואה ואיננו יכולים לצפות היכן יהיו העליות הגבוהות ביותר אם תהיינה. על סמך העבר ההשקעה הטובה יותר מבין שתי המקומות שצוינו היתה בפרדס חנה.
יפית שלום. א. לא נמסר איפה מצויה הדירה ומהיכן שאובה האינפורמציה על התוספת של 250,000 ₪ לערכה. ב. מדובר על שיפוץ פנימי במסגרת השטח הקיים, ולכן, נכון שתוספת של כמעט חדר היא משמעותית, אך יש סייגים: החדר צריך להיות בעל כניסה עצמאית (לא נכנסים אליו מחדר אחר או ממרפסת) ויש בו חלון. ג. מחיר הדירה לאחר השיפוץ במידה והיא נראית כמו דירה של 3.5 חד' והחדר הנוסף הוא חדר לכל דבר (כפי שצוין לעיל) יהיה כמחיר דירת 3.5 חד' .
אלי שלום. * מרפסת שמש - הינה מרפסת בלתי מקורה. * דופלקס - היא דירה המשתרעת על פני שתי קומות. * פנטהאוס - הוא הדירה העליונה על הבניין, המשתרע על הגג, במפלס אחד, ויש לו יציאה ישירה למרפסת שמקיפה אותו לעיתים מכל צדדיות אם מדובר בפנטהאוס יחיד על הגג, או משלושה צדדים אם יש פנטהאוז נוסף על הגג. לאחרונה מתחכמים הקבלנים ובונים "מיני פנטהאוסים". מדובר למעשה בדירות שיש להן יציאה ישירה למרפסת גדולה ומרווחת . הדירה חייבת להיות בקומות העליונות או הדומה העליונה של של הבניין. * דו משפחתי - הינו בית צמוד קרקע שיש לו קיר משותף עם בית נוסף שבנוי על אותו מגרש. * וילה - היא בית צמוד קרקע בודד לחלוטין על מגרש. * קוטג - הוא למעשה דירה שבנויה לגובה במקום לרוחב. הוא בדרך כלל צמוד קרקע אבל יש גם דירות קוטג', והוא בנוי במפלסים: במפלס אחד יש חדר מגורים ומטבח ושרותים במפלס שני חדרי ילדים וחדרי שרותים, ומפלס שלישי נניח חדר הורים ומרפסת גדולה ושרותים נוספים. יש כאלה שיש להם גם מרתף. קוטג' יכול להיות בנוי על 3-4 מפלסים ויותר, המון מדרגות פנימיות. המהדרים מכינים מקום למעלית פנימית(ויש קוטג'ים עם מעלית פנימית).
רחלי שלום. תמיד קיים סיכון ברכישת דירה מחולקת. גם אם העירייה מעלימה היום עין, המדיניות עלולה להשתנות ובעתיד תידרש להחזיר את המצב לקדמותו. או לשלם קנסות. האם הדירה תימכר בתור יחד' דיור אחת? יש צורך לבדוק היטב כדי שבעתיד לא יהיו בעיות של מיסוי וכו'. יש צורך לשקול את כל הפרמטרים החיוביים (תשואה גבוהה) מול השליליים (סיכון, אפשרות מיסוי, הלשנות שכנים וכו') ולהחליט. אגב, יש דירות שפוצלו ברישיון. אולי מדובר בדירה כזאת?
אוסנת שלום. הצד הראשון הינו התקשרות עם המוכר הדירה ורק אחר כך מתקשרים לעו"ד שימליץ על הצעדים הבאים.
יואב שלום. לא ניתן להחזיר מצב לקדמותו מאחר והדירה נרכשה מלכתחילה כיחידת דיור אחת, ואוחדה בטרם נרכשה על ידי השואל. ניתן לגשת לרשות המקומית, העירייה, ולבדוק באם ניתן לפצל את הדירה לשתי יחידות ,ללא שום קשר לעבר. העירייה תבדוק את הבניין, חברת החשמל, הביוב החניות, וקריטריונים נוספים, ובאם יוחלט שקיימת ייתכנות יאפשרו את פיצול הנכס.
רחל שלום. שכר חודשי של חנות ושכר חודשי של מחסן שונים בתכלית. האם מדובר במיקום מרכזי או רחוב קטן צדדי? האם החנות\מחסן משופצים או נדרש שיפוץ? האם השוכר מתכוון להשתמש פשוט בתור מחסן או לספח לחנות? כמחסן, מדובר בסכום של כ-1000 ₪. אם מדובר ברחוב קטן וצדדי והמקום לא משופץ כלל המחיר יכול להיות נמוך יותר. במקרה של מיקום מרכזי בו ניתן לשפץ ולהשתמש כחנות המחיר יכול לנסוק כלפי מעלה.
יפעת שלום. המלצתנו לפנות לשמאי מקרקעין, שם השמאי יש לחפש באינטרנט.
אבי שלום. לדעתנו גם אתה צריך לבקש רשות. וזאת בכדי שתוכל לגדר את המרפסת החדשה שתקבל עקב יציקת הגג של השכן.
קרן שלום. יש מקום להניח שדירה כזאת עתידה לסבול ממטרדים כמו רעש וזיהום אוויר, למרות שבוודאי תעבור מיגון מתאים. קחו בחשבון גם את העובדה שתתקשו מאוד למכור אותה בבוא הזמן.
רוני שלום. בפעם הראשונה נשאלנו על שוויה של חניה מקורה ועתה אנו נשאלים על הפער בין דירה עם חניה לדירה ללא חניה. מדובר בשאלות שונות לחלוטין. דירה ללא חניה כלל, בעיקר באזור זה, כשמדובר בדירה חדשה, ערכה נמוך להערכתי ב-20% מדירה זהה עם חניה. המחיר אינו משקף רק את שוויה של החניה אלא את העובדה שהדירה מאבדת כל יום מערכה, פלחי השוק שירכשו אותה אינם רבים. (קשישים שאינם נוהגים וכו') במשך השנים ערכה ילך וירד משום שמצוקת החניה רק גוברת. גם שוכרים היא תתקשה למצוא אם היא תוצע להשכרה.
אלכס שלום. ראשית יש לגשת לעירייה ולראות באם יסכימו בכלל לשינוי הייעוד. חבל להשקיע כספים ולהפוך לדירה (השקעות שעולות כסף) באם העירייה לא תאפשר את שינוי הייעוד. אם עקרונית תהיה הסכמה, יש להפוך את המקום לדירה, (מטבח, שרותים מקלחת, גז וכל מה שנחוץ, ואז מגיעה ביקורת שבודקת אם מתקיימים כל התנאים למגורים ומאפשרים את שינוי הייעוד.
איתן שלום. שאלתך כללית מדי, לא מסרת מספיק פרטים על מנת שנוכל לתת תשובה מעמיקה.
נעמי שלום. לפעולה מסוג זה נדרש אישור מהעירייה. מדובר בשינוי סטטוס כשהמחסן משנה את ייעודו והופך לחלק אינטגרלי מהדירה. גם יציבות הבניין צריכה להיבדק על ידי מהנדס קונסטרוקציה וכו' עקב פריצת הפתח וכו'. כן נדרש אישור של דיירים אחרים לשינוי למרות שהמחסן צמוד לדירה, עדיין מדובר בבית משותף .
גילה שלום. יש צורך בבדיקת מגוון הנתונים: אם מיקום הנכס מעולה, שיטחו גדול ומרווח, וקיימים קונים פוטנציאלים לנכס מסוגו. המחיר צריך להיות מחיר מציאה של ממש בכדי לאחר השקעה ותוספת של מעלית בניין עדיין תוכל להפיק רווח של 15%. מדובר בעסקה שיש בה סיכונים והיא כדאית אך ורק במחיר מציאה , משום שאין לדעת מה יהיה מצבו של שוק הנדל"ן לאחר שיסתיימו השיפוצים ותותקן המעלית. ואולי המחירים ירדו?
דרורה שלום. נושא שכירות אינו מעוגן בחוק. המחירים נקבעים בהתאם להיצע וביקוש, כל זאת עם אין חוזה חתום בכתב.
הנרי שלום. מדובר בפרוצדורה מאוד מורכבת , פרוק שותפות וקושי לרשום את החניה בטאבו של הדירה הנרכשת. בימים אלה של מצוקת חנייה מכירת חנייה היא תמיד עסקה גרועה, משום שככל שהימים חולפים לכל משפחה נדרשות יותר חניות (לכל אחד מההורים יש רכב וגם לילדים, ויש צורך במקומות חניה נוספים). גם כשמוכרים דירה למספר החניות יש משמעות בערך הנכס. על כל פנים מחיר חניה במידה ויש אפשרות למכור ולרכוש בצורה מסודרת לא יהיה פחות מ-60,000 ₪
משה שלום. אין אנו היכולים לדעת את ערך הנכס משום שיש צורך לבדוק ברשות המקומית מה ניתן לבנות על המגרש. נכון שמדובר בירוחם אך גם בירוחם עלו המחירים לאחרונה ויש ביקושים. סביר שהנכס עצמו להריסה אך אם הוא מצוי במיקום אטרקטיבי יתכן ששוויו אינו מאוד נמוך, וניתן לבנות עליו בניין בבנייה רוויה או מספר צמודי קרקע.
קרן שלום. ניתן להשכיר את הבית בכ-1500 ₪ לחודש תלוי במצבו הפיסי. אם הוא אינו במצב כללי טוב המחיר יהיה נמוך יותר. לגבי מכירה יש צורך לבדוק בעירייה לגבי זכויות בנייה , הפקעות וכו' ורק אז ניתן לדעת את המחיר הנכס.
יעל שלום. מחיר השכרה של חניה כ-300 ₪ לחודש. במידה ואין מצוקת חניה במקום גם 250 ₪ יספיקו. בשום אופן אין למכור את החניה ולהותיר דירה חסרת חניה משום שערכה של הדירה ירד בעשרות אחוזים והיא לא תוכל למצוא קונה . גם אם יש לדירה חניה אחת עדיין אני לא מייעצת למכור את החניה. ערכה של החניה אינו נמדד רק כחניה, אלא גם כערך הקרקע במידה ונעשית עסקה כמו פינוי בינוי וכו'. כל עסקה למכירת חניה היא עסקה שהמוכר מפסיד בה לטווח ארוך.
שרה שלום. ערכה של החניה משתנה בכל עיר. בעיר תל אביב ערכה יכול להיות 200,000 ₪ ובאשקלון 20,000 ₪. גם בערים עצמן יש לדעת מיקום מדויק. רכישת חניה משתלמת מאוד ואם יש חניה למכירה יש לרכוש אותה. כדאי לבצע כל רכישת נדל"ן באמצעות עורך דין כדי להבטיח שהנכס נרשם בפועל כנדרש. חבל להוציא סכומים גבוהים ולחסוך על הביטחון ברישום תקין. בדרך כלל רכישת חניה הינה תהליך מורכב של פירוק שותפות , רישום והצמדה וראוי שתבוצע בידי בעל מקצוע כנדרש.
תמיר שלום. למחסן לא יהיה ואף אסור בתכלית להשתמש בו למטרות מסחריות. הוא לשימוש אכסון בלבד.. מחיר מ"ר רבוע של מחסן הוא קבוע כמעט בכל המקרים 4000 ₪ למ"ר. יתכן שבעלי הדירה קבעו את מחיר הדירה כולל המחסן, הרי ידוע להם שיש מחסן, והוא חלק אינטגרלי מהנכס כולו. אם מחיר הנכס נקבע כמחיר סופי על ידי בעלי הנכס, הוא כולל בתוכו גם את המחסן, החניה וכל שאר ההצמדות.
אבי שלום. אנו לא מכירים עסקאות של דירות דופלקס ודירות גג בנווה סביון במחיר העולה על 2.4 מליון ₪. יתכן ומדובר בנכס מיוחד במינו. מחירי הדירות בנווה סביון לא עלו בלמעלה מ-100% ! עליית המחירים היא בשיעור דומה לעלייה הארצית. תמיד נכסים ייחודיים כמו דירות דופלקס או גן או פנטהאוזים, שמדרך הטבע כמותן מוגבלת, מחירן עולה ככל שהביקוש להן רב יותר. עדיין, כל העסקאות של החודשים האחרונים הן בשיעורים של עד 2.4 מליון ש"ח לדופלקסים 5 חד' מפוארים, ומחיר נמוך יותר. לא נתקלתנו במחיר גבוה יותר. אם מדובר בנכס ספציפי ומיוחד שאתה מעוניין בו ואין עוד אחרים כמותו, יתכן שכדאי לך לרכוש אותו, משום שנכסים ייחודיים דרכם שהם נמכרים ואז לקונה זו בכייה לדורות.
מיטל שלום. אין אנו יודעים אילו אמצעים עומדים לרשותכם ולכן לא נוכל לענות על השאלה. מחירי הדירות בבאר שבע עלו בשנתיים האחרונות בשיעורי גבוהים מאוד אך עדיין מדובר במחירים נמוכים יחסית לעיר חולון. אם יש באפשרותכם למכור את הדירה בבאר שבע (ולא ידוע לנו היכן היא מצויה ומה יהיה המחיר אותו תקבלו ) ולרכוש דירה בחולון, תשלמו אמנם משכנתא אבל תימנעו מלשלם שכר דירה. אנו מתקשים להבין איך אחרי שנים כה רבות של תשלומים חודשיים על חשבון המשכנתא היא נותרה כה גבוהה.
אילן שלום. אין אנו ממליצים על שמאי מסויים, לבחירת שמאי יש לחפש באינטרנט.
יהונתן שלום. שטח ממוצע לבית מגורים במגזר הכפרי הינו כ- 150 מ"ר.
ארז שלום. עלייך לפנות לשמאי או לייזם שמתמחה בתמ"א 38.
מיטל שלום. אפשר למכור את הדירה אך השוכר חייב לפנות את הדירה רק עם תום חוזה השכירות.
זהבה שלום. חיפוש מחירים בארכיון כרוך בתשלום. נא לפנות למשרדנו בטלפון: 03-5619114, בימים א'-ה' בין השעות 08:30-15:00
שלום. יש לשלם למתווך רק פעם אחת בעת סגירת העסקה. זו פעם ראשונה שאנו נתקלים בשאלה מסוג זה.
דניאל שלום. במידה והיזם (קבלן) מגיע לידי הבנה עם מתווך לגבי מכירת דירותיו, הוא בדרך כלל נותן בידיו גם מחירונים עם מחירי מינימום. סביר להניח שאם תפעיל לחץ על המתווך, או תנסה לסגת מן העסקה משום שהמחיר גבוה עבורך, הוא יזכה אותך בהנחה. יתכן שהנחה זו תגיע מהעמלה שלו, ויתכן שיש לו גמישות מסוימת והוא יכול לרדת לרמת מחירים נמוכה יותר. בכל אופן כל זמן שטרם ביצעת את העסקה עומדת לפניך אפשרות לנסות לשפר את המחיר. במידה ומספר הדירות נמוך והביקוש רב, אתה עלול להסתכן באבדן הנכס המבוקש. ברוב המקרים הסיכון משתלם.
צבי שלום. אין מדובר בתשובה גורפת: בכל עיר ובכל איזור התמונה שונה. ככל שמצוקת החניה גדולה יותר מחיר החניה באותו איזור גבוה יותר. באזור צפון מרכז תל אביב עלות חניה פרטית יכול להגיע 200,000 ₪ ואף צפונה וכך. במרכז רמת גן נמכרה חניה פרטית לדייר ב-110,000 ₪ ולעומת זאת באזור דרום מזרח רמת גן נמכרה חניה ב-45,000 ₪. לעיתים מדובר ב-5% מערך הדירה ולעיתים ב-10% ואף יותר כשהמצוקה קשה. ככל שהדירה בעלת מספר חדרים רב יותר היא תתקשה להימכר ללא חניה לכן תוספת החניה היא קריטית ומחיר החניה גבוה יותר
רחלי שלום. ניתן לקבל משכנתא על דירה שנרכשת מכונס נכסים, לא על דירה בדמי מפתח אלא על דירה בבעלות הרשומה בטאבו. גשת ההצעה אינה חייבת בתשלום אלא אם בעלי ההצעה (במקרה זה הכונס) דורש אחוז מסוים (מקובל 5% מערך ההצעה ) להוכחת רצינות ההצעה. במידה וההצעה מתקבלת והמציע פורש יש מצב שהסכום שניתן לפיקדון יחולט על ידי הכונס. במידה וההצעה אינה מתקבלת הסכום מוחזר במלואו.
אריאלה שלום. עליך לפנות לשמאי מקרקעין.
ליאת שלום. ככל שהדירה ממוקמת במיקום אטרקטיבי יותר כך השיפורים בדירה משתלמים. אך אין מדובר בהשקעות המעלות את ערך הדירה, אלא בתחזוקה שוטפת המשמרת את ערכה ומשפרת את איכות החיים של המתגוררים בה, וכן מסייעים במקרה הצורך למכור אותה ביתר קלות.
אילנה שלום. אין אפשרות לענות על השאלה: לכל קניון יש מחיר אחר. יתרה מזאת, לכל גודל של חנות במיקומים שונים בקניון יכולים להיות מחירים שונים בהתחשב בגודל. חנות למזון משלמת מחיר גבוה מטכסטיל למשל. דוכנים משלמים מחיר שונה. ליד כניסות יש מחיר שונה. אי אפשר לענות על שאלה כזאת מבלי להיות ספציפי לחלוטין.
רוני שלום. ההפרש בין הקומות הוא בין 1% ל-2% לקומה. לגבי חניה, חניות מושכרות ב-330-450 ₪ לחודש.
גילה שלום. איננו יכולים להעריך משום שאין לנו די פרטים כמו: מיקום, שטח, גודל. עד כמה מדובר במרתף? יש דירות שיורדים אליהן במספר מדרגות והן מצוידות בחלונות חיצוניים המספקות תאורה טבעית במשך היום, ואלה דירות שמחירן גבוה יותר. ויש דירות שיורדים אליהן קומה שלמה, אין להן חלונות חיצוניים כלל והן קבורות לחלוטין מתחת לקרקע, וזקוקות לתאורה מלאכותית לאורך כל שעות היום. אלה דירות זולות מאוד שבדרך כלל אינן נרכשות למטרות מגורים אלא למטרות השקעה או משרד. בהיעדר פרטים לא אוכל לתת תשובה על המחיר אבל אולי ניתן להסיק מתוך התשובה שלי על הדירה המדוברת.
אילנה שלום. לצורך רכישת נכס יש צורך בהון עצמי מינימלי, ולפחות ביכולת החזר של משכנתא שתהווה לא יותר משליש ההכנסה הכוללת של התא המשפחתי. העדיפות לפריפריה הצפונית או הדרומית היא של הרוכש בלבד. יש אפשרות לרכוש דירה זולה מאוד גם בשכונות כמו הדר בחיפה, ושכונות רבות בקריות. בערים הפריפריאליות בצפות ובדרום כמו קרית שמונה, מעלות, או בדרום ירוחם או מצפה רמון וכו' שניתן להשיג דירות בכ-300,000 ₪. רכישת דירה אינה מחייבת אותך להתגורר בנכס. את יכולה להשכיר את הנכס ולשכור בעלות דומה נכס באזור המועדף עליך.
יעקב שלום. יש לפנות לשלטונות המס בעניין זה.
מוטי שלום. מדובר בהמצאות ישראליות: מיני פנטהאוז היא דירה שמצויה מתחת לפנטהאוז, ויכולות להיות מספר דירות כאלה, שהן נמוכות יותר מהפנטהאוז, אבל מצויות בקומות גבוהות והן מצוידות במרפסות גדולות במפלס הדירה דירת לופט היא דירה שגובה התקרה שלה גבוה מאוד, 6 מר' או גובה גבוה מאוד מהסטנדרט. הלופטים האמיתיים הינם דירות בבנייני תעשיה, ללא הפרדה בין חדרים, וכו'. דירות לופט הן "שעטנז" בין דירה חדישה לדירה מיוחדת בעלת גובה חריג ומפלסים פנימיים.
שושי בוקר טוב, לא קיבלנו פרטים לגבי המיקום בראשון לציון. על פניו הפוטנציאל לרווח הון עתידי באזור פרדס כץ - בני ברק גבוה יותר גם ללא השקעה בתוספת בנייה. (השקעה בתוספת בנייה של 60 מר' כרוכה במשאבים רבים). המיקום, הקרבה לקניון איילון ולכל אזור התעשייה והמסחר (שממשיך להתפתח ) וכן הביקוש המוגבר לאזור מצד חילונים וחרדים, מספקים שוכרים באופן מתמיד.
ברוך שלום. אין פה מספר חדרים ומיקום ספציפי. דירת 2 חד' בשכונות הישנות 1600-2000 ₪ 3 חד 1800-2300 ₪ 4 חד' כ-2500 ₪ -2700 ₪ בשכונות כמו רמות למשל המחירים גבוהים ב-25% .
חזי שלום. בדקנו, אין דירות ללא חניה בנווה הדרים ואכן דירה מצויה בשכונה זו. חצי חדר - בחוברת אין התייחסות לדירות בנות חצאי חדרים, היות והמחיר הוא הממוצע בין מחיר של דירה בת 2 חדרים לדירה בת 3 חדרים או ממוצע למחיר של 3 חדרים ל-4 חדרים וכיו"ב. זאת בנוסף לעובדה, שלחצאי חדרים יש משתנים נוספים.
דוד שלום. א. לא נמסר המיקום. ב. האינפורמציה היתה ניתנת רק לגבי שכר הדירה היום.
שלום. במידה והנכס הוא בבעלותך, יש לפנות לרשות המקומית (עירייה, מועצה מקומית) בכדי לבדוק זכויות בנייה או אפשרות לסגור מרפסת, רשיון וכו'. במידה והרשות תמצא לנכון, ויימצאו זכויות, וסגירת הנכס עלולה לפגוע במי מהדיירים או לשנות את חזות הבניין, תוצא פנייה לכל הדיירים לצורך התנגדויות.
בן שלום. הדרך הבטוחה ביותר להזמין מהנדס שיעשה את המדידה המדוייקת.
מאיר שלום. דירת 90 מר' היא דירת 3 חד' יפה. בשיפוץ ניתן להפיק ממנה יותר מ-3 חד', כפוף כמובן לנתונים נוספים כמו כיווני אוויר וכו'. השטח בפועל הוא השטח הקובע. יש דירות בנות 140 מר' ששטחן בטאבו 70 מר'.
כפיר שלום. לא הבנתי איך לדירה בקומת קרקע יש זכויות בנייה בגג? אבל. אני סבורה שמדובר בשינוי תב"ע (תכנית בניין עיר) שעבר האזור או הרחוב או הגוש, והוענקו לו זכויות בנייה שונות ונוספות. למשל: במקום בניין הרכבת בן 2 הקומות שקיים היום ניתן לבנות (אולי) בניין בן 5 או 7 קומות ודירות רבות. על תוספת זכויות הבנייה העירייה גובה היטל השבחה , וההיטל רובץ על הבית הישן עד שהבעלים מעוניינים לבצע עסקה כלשהי, ואז הם נתקלים בו. אין לי יכולת לשער את גובה ההיטל משום שאיני יודעת מה התב"ע החדשה ומה שיעור הזכויות החדשות . אבל נראה לי שהשערתי נכונה.
יעקב שלום. דירות במחירים שציינת ניתן לרכוש בעיקר בשכונת הדר, ולעיתים רחוקות בנווה שאנן (מציאות נדירות), גם בשכונת חליסה. התשואה בדרך כלל כ-1700-1800 ₪ לחודש.
קרי שלום. קיימת סיבה לכך שלמחסן אין כניסה מתוך הדירה: כדי שלא יהפוך לחלק אינטגרלי של הדירה. כשהקבלן הגיש תכניות לרשויות ואלה אושרו, היו לדירה מ"ר מסוימים, וזה שיטחה. ברגע שפורצים דלת מהמחסן לדירה, מספחים את המחסן לדירה ומשנים את השטח. כמובן שדרושה הסכמת הרשויות. וסביר להניח שההסכמה לא תינתן. לעומת זאת, ידוע שחלק גדול מבעלי הדירות מספחים את המחסנים הקומתיים לדירות אחרי קבלת טופס 4. הם עושים זאת ללא כל אישור כמובן.
נטלי שלום. השטח מעט חריג כלפי מטה, למרות שיש דירות שרשומות בטאבו בשטח קטן מאוד ושטחן בפועל גדול בהרבה. השטח הקובע לשומה הינו השטח בפועל. למרות זאת בדקו אם אין מדובר בדירת 2.5 חד' ישנה. כי אז ערכה נמוך יותר וכך גם השומה. ובאזור זה י דירות בנות 2.5 חד'. לדירת 3 חד' עם הצמדה של 2 חניות מקורות, משופצת, למרות שהדירה בקומה ג', המחיר סביר.
דרורה שלום. קשה מאוד לדבר על הערכות ושומות בשוק הנדל"ן כאשר מעוניינים לדעת מחירו של נכס הן למכירה והן להשכרה. בסופו של יום זהו עניין של היצע וביקוש ומכאן נגזר גם המחיר. יכול להיות ננכס שמחירו רב מאוד והתשואה שהבעלים מעוניינים לקבל היא בשיעורים גבוהים, אבל אין ביקוש להשכרה, ולכן התשואה תרד ועמה גם הסכום המתקבל כשכר חודשי. מחירו של בית דו משפחתי בזיכרון יעקב תלוי בשכונה בה הוא בנוי, בשטח הבנוי ובשטח המגרש, בנוחות הנגישות אליו וממנו, בנוף (אם יש נוף לים המחיר נוסק) במצבו הפיסי, בגילו ובמידת הביקוש בתקופה ספציפית לנכסים בזיכרון יעקב. גם לנגישות התחבורתית מהמרכז לישוב יש משקל. בימים אלה הביקוש לנכסים בזיכרון יעקב רב. כל הפרמטרים הנ"ל משפיעים גם על השכר החודשי. מדובר בסקר שוק ובעסקאות דומות שנעשו במקום לנכסים דומים. לפיהם ניתן לגזור את השכר החודשי של הנכס.
שלום נורית הצדק איתך, דווקא הרחוב בו את מתגוררת הושמט מהמחירון. חבל שלא הזכרת את זה לפני 12 שנה.... על כל פנים, במחירון הבא הרחוב כבר יימצא במקומו. לבינתיים, אם את זקוקה לאינפורמציה ספציפית לגבי דירה , אנא שאלי, ונשמח לעזור לך. עמך הסליחה
עזרא שלום. כבר ענינו בעבר לשאלה זאת כאמור. עדיין מדובר בדירת 4 חד' בשטח של דירת 4 חד'. אם הדירה מושקעת ייתכן שהמחיר יהיה מעט גבוה ממחיר המחירון. ועדיין יש לקחת בחשבון שהיא מתאימה לפח שוק מסוים שמעוניין בדירת 5 חד' ללא פינת אוכל על שטח של דירת 4 חד'. החישוב מתאים לדירת 4 חד' שערכת במחירון וכדאי להתייחס אליו. כמובן שמדובר בדירתך הפרטית ואתה יכול לבקש כל מחיר, אנחנו רק מציעים את התיחסותנו.
אשר שלום. יש לברר ברשות המקומית הרלבנטית את ייעודו של המגרש, הזכויות עליו הפקעות וכו'. מכל הגורמים האלה נגזר ערכו.
אשר שלום. 25% ומעלה. עד 30%. תלוי בגודל המרפסת. הממד לא יקטן מ-9 מר' נטו והמרפסת מ-10 מר' נטו.
שוקי שלום. בדרך כלל אין אנו עונים לשאלות מפורטות מסוג זהף אך הפעם כמחווה חד פעמי תשובתנו כדלקמן: בקשר לשכר הדירה של הבית, במידה ומצבו טוב ניתן לקבל עליו כ-4500 ש"ח לחודש. לעניין הקרוון, במידה והוא מחולק ומסודר וראוי למגורים ניתן לקבל שכר חודשי בשיעור של 1750-1850 ש"ח לחודש. מה עוד שלהערכתנו טרם סוכמו חלק מן העניינים בינך לבין תנובה.
דניאל שלום. הערכת המחיר אינה נראית נכונה, אלא גבוהה מהמחיר הריאלי של הנכס. מדובר בדירת 4 חד' והמחיר שציינת מתאים יותר לדירת 5 חד'. אנא בדוק שוב את הנתונים.
יעקב שלום. בעת חידוש חוזה אין בודקים דווקא את עליית המדד וכו', אלא בכמה עלו או לחילופין ירדו מחירי השכירות של הנכסים האמורים. למשל : מחירי שכר חודשי של דירות בנות 2-3-4 חד' בתל אביב לא עלו במחצית השנה האחרונה לעומת זאת עלו ב-10% מחירי דירות 5 חד'. לכן, יש לבדוק מה מחיר הנכס האמור, האם המחיר עלה או ירד, וכך לקבוע את המחיר החדש.
איציק שלום. הדרך הטובה ביותר לפנות למתווך מקומי הנמצא במיקום הסמוך ביותר לחנות המדוברת.
אליהו שלום. ממ״ד נחשב חדר אם שטחו מעל 9 מ״ר, יש לו חלון. המחירים אמנם עלו אך לא ב-30%.
עליזה שלום. באיזה דירה מדובר? האם יש צורך בהערכת כל הדירות באזור צומת סירקין?
פאם שלום, דירה כמו זאת שמתוארת מכירה הממוצע נע בין 720,000-750,000 ₪. כמובן שמדובר בהערכה שנעשית אך ורק על סמך התיאור מבלי שראינו את הנכס, ואל סמך עסקאות שנעשו בתקופות באחרונות בנכסים דומים.
יונה שלום. אנא פני לרשות מקומית בה את מתגוררת ובדקי אם הדבר ניתן, מה הזכויות , אם קיימות זכויות בנייה, אם נתן לעשות פירוק ופרצלציה חדשה. כדאי לפנות לרשות ולשמאי מקומי.
רחל שלום. חשוב לדעת פרטים כמו: שטח הגינה, האם המרתף מואר או שקוע ללא חלונות בולטים מעל פני הקרקע? ההבדל תהומי. מרתף אינו נכלל בשטח הבנוי של הבית , ולעומת זאת עלות הבנייה שלו גבוהה מאוד. דירת גן נמדדת בשטח הבית הבנוי והמיקום, ככל שאין בתים גבוהים מסביב המחיר גבוה יותר. שטח המרתף אם הוא מואר ויש לו חלונות, יחשב כמחצית משטח הדירה. אם מדובר במרתף חשוך ללא חלונות חיצוניים המחיר נמוך יותר. "פיסת גן " תלויה בשטח. קרקע במיקום טוב במרכז ערכה גבוה .
סילווה שלום. אין לנו מספיק נתונים על הדירה. האם מדובר בדירת גג או פנטהאוז? מרפסת של 65 מר' לדירה של 80 מר', הוא פרמטר שיש ביכולתו לשנות את כל הערכת הנכס. דירה שיש לה יציאה ישירה למרפסת בשטח של 65 מר' עם נוף לים יכולה להימכר במחיר כפול ממחירה הרגיל. לכן אנו סבורים שהנתונים שיש בידנו אינם מספקים. לאילו זכויות בנייה מצפה בעל הנכס? זכויות על הגג, על המרפסת? אם הזכויות על המרפסת הם יקטינו את המרפסת. זכויות על הגג יעלו כמובן את ערך הנכס מאוד. כעיקרון דירת 80 מר' עם מרפסת של 65 מר' ו-2 חניות עם נוף לים יכולה למצוא קונה גם ב-575,000 ₪ .
קרן שלום. הארנונה כמחסן גבוהה בהרבה. את רוכשת או עתידה לרכוש נכס מסחרי שקיים עליו מיסוי שונה (מע״מ מס שבח ועוד) כדאי שתבדקי את כל האספקטים לפני הרכישה בסיוע עוד׳ ניתן אולי לשנות את ייעוד הנכס לפני הרכישה אבל זה מעניינו של המוכר. יתכן שאת רוכשת את הנכס במחיר זול יותר משום שהוא רשום כמחסן, אך גם כשתמכרי אותו המצב יהיה דומה. בהצלחה
חגי שלום. אנו עוסקים בכל סוגי הערכות, כולל הערכת חפצים עתיקים.
דגנית שלום. לפני כ-5 שנים ניתן היה לרכוש את אותה דירה בכ-280,000 ₪ -300,000 ₪. בית ישן על מגרש של למעלה מדונם עם זכויות בנייה רבות, מהוון כ-780,000 ₪.
יוסי שלום. לא ניתן להשיב על השאלה מבלי לדעת פרטים למשל על שטח הגג (מרפסות) מסביב לדירה, או גובה, קומה. בגדול, פנטהאוז אמיתי בקומה גבוהה עם מעלית שווה כ-35-40% יותר מדירה זהה שאינה פנטהאוז. פנטהאוזים מפוארים עם מרפסות ענק יכולים להגיע לסכומים גדולים בהרבה, משום שגם הנוף הינו פרמטר מרכזי וחשוב.
שלום שלום. העירייה לא תאשר בנייה לא הומוגנית, כשחסרות מרפסות במרכז הבניין. אם דיירים אינם חפצים להשתתף בפרויקט יש לבנות מעטפת של ״כאילו״ מרפסת גם עבורם כדי שחזית הבניין תיראה הומוגנית. לא תהיה להם דלת יציאה או פתח התחברות וכו׳. המתכנן ידע כיצד לפעול.
אלי שלום. עליך לפנות לעורך דין העוסק בתחום זה.
אייל שלום. קיים קושי רב בהערכת נכס מסוג זה מבלי לראות הן אותו והן את המסמכים ההיסטוריים והרלוונטיים שלו. בהערכה גסה מדובר על כ-3,600,000-4000,000 ₪ אך לדעתנו יש צורך בבדיקה מעמיקה כדי לקבוע שווי מדויק. לגבי רישום: לעיתים חוסר רישום אינו מאפשר מימוש הזכויות, ולכן יש לפעול לרישום הנכס בצורה שתאפשר את מימושם , אחרת ערכו של הנכס ירד באופן משמעותי ביותר. ככלל, דירה רגילה שאינה רשומה בטאבו ערכה נמוך בכ-15% מערך דירה אחרת שרשומה כיאות. אך כאן מדובר בזכויות בנייה שערך הנכס כולו נגזר מהם, ולכן הירידה בערך תהיה רבה יותר.
יהודית שלום. לא ציינת באיזה עיר מדובר.
דורי שלום. חלוקת הוצאות ההתקנה הן בדרך כלל: * כ-6-8% קומה ראשונה * 15-18% קומה שנייה * 33-35% קומה שלישית * 42-45% קומה רביעית בכל מקרה קיימת חלוקה בין הקומות כשהקומה העליונה נושאת בחלק הגדול ביותר של ההוצאות משום שהדירה בקומה העליונה היא זאת שערה עולה באופן המשמעותי ביותר .
אביב שלום. האם הדירה נרכשה ללא חוזה מסודר בו קיימים תרשימים, מפרט, תכניות תכנון ומיקום מדויק של הנכס? הרי לא רוכשים דירה ואף משלמים על בקשות בע״פ. אם הכל מצורף לחוזה ובידכם להוכיח שבפועל הנכם מקבלים דירה שונה מהדירה אותה רכשתם, קיימת עילה לפיצוי. הקבלן אינו יכול לבטל עסקה חד צדדית.
אלי שלום. מדובר בפעולה משפטית שאיני רוצה לקחת בה חלק. אגב, רישום הדירה על שם אחד הילדים עלול לגרום לו נזק עתידי, משום שלא יהיו לו שום זכויות וזכאויות בעתיד בתור בעל דירה.
אבי שלום. באופן גורף, רצוי וצריך לערוך מפרט ובו לרשום את כל מה שנותר בדירה, ולצרף אותו לחוזה. בצורה כזאת אין מתעוררות שאלות בעתיד. ככלל, יש מוכרים ש"מגלחים " את הדירה, ואינם מותירים בה דבר בעל ערך שניתן להעביר למקם אחר, אם הדבר לא נרשם. ויש כאלה שאינם עושים זאת. נכון שעל פניו נראה שמקלחון הינו אביזר קבוע, אך בפועל דירות אינן מאובזרות במקלחונים מלכתחילה, ולכן לא ניתן לומר שהן חלק אינטגרלי מן הדירה, שוב, אם לא נרשם כך. לגבי נורות ומנורות ונברשות כאלה ואחרות, אפילו נורות ליבון פשוטות, הן ברובן נלקחות על ידי המוכרים. כל מה שאינו רשום במפרט המצורף לחוזה אינו שייך לדירה .
אמיר שלום. נגישות לתחבורה ציבורית ורכבת היא מבורכת כל זמן שהיא אינה מלווה במטרדים סביבתיים כגון רעש, צפיפות, פקקים, צפירות, עשן וכו׳. 120 מר׳ על פניו אינן מרחק רב, אך מאחר ויהיה בניין נוסף ביניכם קרוב לוודאי שההמולה לא תהיה רבה. מרחק של חצי ק״"מ מתחנת רכבת או אפילו 400 מ"ר מוסיפים לערך הנכס, קרבה כמו שלכם, במידה ואתם תושפעו במידת מה מהרעש וזיהום אוויר (הם עולים למעלה) תגרום לירידת ערך של 8-10 אחוז.
שירלי שלום. מרפסת שמש בהגדרה הינה מרפסת בלתי מקורה, בדרך כלל יוצאים אליה מחדר המגורים, וכדי להוסיף על ערך הנכס כ-10% עליה להיות בשטח של כ-10-12מר' ולא פחות.
אנטולי שלום. במידה והינך מעוניין בסקר פרטי להערכת תכולת דירתך, העלות הינה 950 ש"ח + מע"מ או פרומיל וחצי, הגבוה מביניהם. במידה והסקר מוזמן דרך חברת הביטוח, העלות על חשבון חברת הביטוח.
לירן שלום. אופציה שבה מצוין " יידון בהמשך" איננה באמת אופציה. באופציה אמתית יש לציין את שכר הדירה בתקופת האופציה, כמו: תוספת של 5%, או תוספת של 10%, או לא יעלה על, וכו'. כשהדיון כל כך פתוח אין מדובר באופציה אמיתית. השוכר לא ציין את מספר החדרים . דירת 3 חד' באזור מושכרת ב-3000-3500 ₪ לחודש בהתאם למצבה, אך יש גם דירות שמושכרות ב-4000 ₪ כשהן מצוידות היטב וכו'. גורם האמין על הצדדים ייקבע את שכר הדירה.
יוליאור שלום. כמובן שיש גורם מסוים של סיכון: איננו יודעים דבר על גודל המשכנתא הקיימת ועל יכולת ההחזר הנוכחית והעתידית. הסתמכות טוטלית על הנכס הנרכש איננה בריאה. עלולים להיות חודשים מתים, נכס ריק וכו׳. לבצע רכישה למטרת השקעה ללא כל הון עצמי ועם נכס משועבד היא בעלת סיכון
רחל שלום. איננו יודעים באיזו עיר מדובר. בדרך כלל הפער הוא כ-20 אחוז וצפונה.
תמרה שלום. הינך צודקת שיש לעשות סקר שוק. אנא עשי סיבוב בין בנקים לקבלת הצעות מחיר.
זויה שלום. רכישות הדירות של חברת עמידר נעשות על ידי בעלי זכויות, ולא במחירי שוק. לא כל אחד יכול לרכוש את הדירות האלה. הן נרכשות לפי חוזים מיוחדים ובמחירים מיוחדים המתאימים לרוכש בלבד. המחירים זולים יחסית, אנו מניחים סביב ה-100,000 ₪ אבל צריך לבדוק מול עמידר ובעל הזכויות.
יעקב שלום. השאלה כללית מידי. מחיר מגרש הוא נגזרת של זכויות הבניה שלו. יש לבדוק ברשות המקומית מה הזכויות על המגרש, האם יש הפקעה וכו'. ואולי הוא בכלל ללא פרצלציה וחקלאי? בכל מקרה הקרקע בקרית שמונה מהווה מרכיב זול יחסית כך שערך המגרש לא יהיה רב.
צביה שלום. אנו לא מתווכים.
צביה שלום. הדירה מצויה בקומה ד' ללא מעלית ולכן אנו סבורים ש-935,000 ₪ זה מחיר גבוה עבורה. עדיין, המחיר שהמתווכים אמרו נמוך מאוד ואינו עומד בשום סדר גודל לשווי העסקאות שנעשו במקום. ערך הדירה היום עומד על כ-840-850,000 ₪ וזה מחיר שהיא עתידה להימכר בו. גם מחירי הדירות בדרום תל אביב עולים והשכונה מבוקשת ואין צורך לעשות פשרות מרחיקות לכת.
עזרא שלום. השיפוץ והשינוי ל-5 חד' על חשבון פינת האוכל נעשה בכדי לממש צורך אישי משפחתי שלכם, אתם נהנים מהשימוש בחדר הנוסף. הדירה נותרה בשטח הקודם שלה, והיא נעדרת פינת אוכל, ולכן אין אפשרות למכור אותה כדירת 5 חד'. מחיר דירות בנות 4 חד' משופצות יהיה כ-1200,000 ₪ . זה מחיר די מקסימלי. אם תמצאו קונה שמחפש דירת 5 חד' בתקציב מוגבל, יתכן שישמח לרכוש דווקא את הדירה שלכם. לעומת זאת מי שירצה דירה שיש לה חדר אוכל למשל, לא יוכל לעשות שימוש בדירה שלכם ללא שיפוץ, ולכן היא אינה מתאימה לפלח שוק זה .
אהרן שלום. האתיקה המקצועית אינה מרשה להמליץ על שמאי. עליך לחפש שמאי מקרקעין באינטרנט.
נטלי שלום. ברשותך 2 דרכים: א. קיים בית דין מיוחד לסיכסוכים שכנים. ב. במידה והחומרים מהבים מתרד, תוכלי לפנות לעירייה למספר 106.
רוקח שלום קומת עמודים נחשבת כמו קומת קרקע לא קומה ראשונה. לכן קומה א' מעל עמודים היא קומה א וכו'. קומה שלישית מעל עמודים היא שלישית לא רביעית.
עליזה שלום. אם הדירה היא 100%: 60% מהדירה הם בבעלות הדייר המוגן ו-40% מהדירה שייכים לבעל הנכס.
שלומי שלום. שאלתך לא ברורה, נא לדייק.
מיכל שלום. משרדנו אינו עוסק בחיובי ארנונה של עיריות נא לפנות לעו"ד המטפל בעניין.
אנה שלום. ניתן לרכוש מחסן שצמוד בטאבו לדירה אחרת בחוזה כמו שרוכשים דירה, כשהחלק הצמוד, דהיינו המחסן, נרשם בהצמדה על שם הקונה בטאבו משהושלמו התשלומים. יש לבצע את העסקה בעזרת עוד' בכדי שתהיה ראויה ומסודרת. מחסן מתומחר בדרך כלל ב-4,000 ₪ למר'. יתכן ויהיה מס רכישה מאחר ואין מדובר בדירה. תתייעצו עם עוד' בכל אופן מדובר בסכום זניח לחלוטין וניתן להפחית אותו מעלות המחסן במשא ומתן.
דורון שלום. השאלה אינה ברורה: שווי גג לאיזו מטרה? לבניית יציאה לגג והפיכת הדירה לדירת גג? לבניית מס' יחידות דיור על הגג? שווי הגג וערכו נגזר מזכויות הבנייה שיש עליו. אם ניתן לבנות עליו יציאה , נניח 24 מר' או 40 מר' והשאר מרפסת מדובר בערך אחד. אם ניתן לבנות דירה שלמה ערך אחר. אם ניתן לבנות מספר דירות והוא שייך לכלל הדירים , ערכו שונה.
בת שבע שלום. מחיר מקסימלי להערכתנו שניתן לקבל על הדירה הוא כ-1,200,000 ₪ במידה והיא משופצת ובמצב אופטימלי למגורים. העובדה שהיא הפכה לדירת 3 חד' מתאימה אותה לפלח מסוים וקטן יותר של רוכשים ולכן מחירה נמוך יותר מאשר דירות בנות 4 חד' משופצות לחלוטין. גם גיל הבניין הגבוה מוריד מערכה בראשון לציון. משוב להבין ששיפוץ שמתאים לדיירים לא תמיד מתאים לרוכשים פוטנציאלים, וכשמקטינים את מספר החדרים גם אם החללים גדלים לעיתים ערך הדירה יורד.
סיגל שלום. שאלתך לא ברורה - מה זה כמה יעלה לי? לבנות? איפה לבנות? מהקרקע? על הקרקע? מה זה 2X3 הכוונה ל-6 מר' אולי ? אם מדובר בבנייה של יחד' דיור מושלמת על הקרקע יש לקחת בחשבון כ-7000 ₪ למר' כולל הכול. אם בבית דירות אחד על השני המחיר נמוך יותר ומתחלק בין הדיירים כ-5000 -5500 ₪ למר' כולל הכל.
שרה שלום. בניגוד לשאר האזורים בארץ באילת השנה לא היתה עליית מחירים. אנחנו דווקא סבורים שאילת היא בעלת פוטנציאל השבחה רב מאוד ויש כדאיות השקעה באילת. איננו יודעים אם מדובר בנכס למטרת מגורים או השקעה, ובאיזה סכומים מדובר ולכן גם קשה להשיב. בכל אופן, האזורים העדיפים במידה והסכומים מעט גבוהים הם אזור שחמון, הן למגורים והן להשקעה. באם מדובר בהשקעה להשכרה בלבד, ובסכומים קטנים, בשכונה א', ובמערב 6 ו-7, .
בר שלום. אינני יודע את מיקומה המדויק של הדירה בשכונת הוואלי, אך הייתם צריכים כמובן לבדוק היטב בטרם סגרתם את העסקה ולדאוג ששתי החניות יכללו בעסקה בסכום הראשוני, כנהוג. הצגת הדירה לקונה היא מכלול שלם כולל הכול, לפי החוק, ולא נהוג למכור או להציג חלק מהחניות או לא להראות את המחסן למשל, ולאחר מכן לדרוש כסף בתמורה. כל החלקים שצמודים לנכס אמורים להוות חלק מהעסקה. מדובר להערכתי בהתנהגות לא ראויה של בעלי הנכס, וזאת בלשון המעטה. תבדקו את ההליך החוקי. אין לשלם שום תשלום נוסף אחרי שהוחלט על תשלום עבור הנכס משום שהוא אמור לכלול את כל מה שצמוד לדירה. אם החניה השנייה אינה צמודה לדיה והיא איזה אופציה שמוצעת כבונוס, אז זהו סיפור שונה, והייתי מציעה לרכוש אותה.
אריאל שלום אין לנו אפשרות להשיב במדוייק היות וערכו של מגרש נמדד לפי שווי זכויות הבנייה שלו, ואין ברשותנו כל נתונים על זכויות הבנייה והתב"ע של המגרש הנ"ל. יש לבדוק מיקום מדויק, נגישות לאיילון ולפריקה, וכמובן זכויות בנייה. גורמים אלה יכולים להשפיע ולהעלות את ערכו (גם להוריד) במאות אלפי שקלים.
בת אל שלום. על מנת שנוכל לעזור נא למסור את כל הפרטים של הדירה.
אייל שלום. יש היום גם תכנית של תמ"א 38 ואולי מכוח זכויות תכנית זאת ניתן להגדיל את מספר יח' הדיור. בכל אופן יש לקחת בחשבון חיזוק הבניין במידה ומוסיפים יחד' דיור. עליכם לספק מקומות חניה עבור הדירות הנוספות. קיים מיסוי כמו מס שבח, היטל השבחה ומיסים ואגרות נוספות לרשות המקומית. עלות מעלית כ-100,000 ₪ +/-. עלות בנייה סטנדרטית כ-7000 ₪ למר' כולל הכול, אבל אין אפשרות לדעת בכמה לפצות את הדיירים משום שעדיין אנו לא יודעים במדויק כמה דירות ניתן לבנות. קבלן שמקבל את הזכויות על הגג בדרך כלל משפץ ומחזק את הבניין נגד רעידת אדמה מכוח תמ"א 38 בעלות של לפחות כ-1,000,000 ₪ מתקין מעלית מפצה את הדיירים בבניית ממ"ד ומרפסות שמש (במידה וקיימת אפשרות) או בבניית חדרים או תוספת לבניין אם יש זכויות בנייה. בונה מחסנים וכו'. לא ניתן לבנות מבלי לחזק את הבניין משום שהוא יקרוס וחייבים מקומות חניה מכוח החוק.
דורון שלום. האם הגג שייך לדיירים המתגוררים בקומות העליונות? באם הגג שייך להם הם יכולים להוציא רישיון בנייה ולבנות כחוק. במידה והגג אינו שייך להם הם אינם יכולים לבנות עליו משום שהיא גג משותף השייך לכלל הדיירים. בכדי לבנות על גג משותף עליהם לרכוש את הגג מן הדיירים ולשלם לדיירים עבורו. כמובן שזכויות הבנייה שלכם יפגעו במידה ולא תגנו עליהם בחוזה חתום אצל עורך דין . לכל אחד מן הדיירים יש זכות בגג המשותף וזכות בנייה עתידית במידה והבניין ייהרס פעם ויבנו תחתיו בניין חדש. במידה ותעניקו את הזכויות לדיירים בקומה העליונה הם ייהנו גם מן הזכויות העתידיות שעשויות להיות בבניין.
רותם שלום. חשוב לדעת אם מדובר בחזית או עורף ובאיזו קומה ובאיזה מקום בהרוא"ה. בממוצע: 500,000 ₪ .
ורד שלום. בכל חוזה שכירות סטנדרטי קיימים סעיפים לגבי אפשרויות מכירה של הדירה, והצורך להראות אותה לקונים פוטנציאליים. יש לקבוע אם הדיירים ימים ספציפיים, נניח פעם אחת או פעמיים בשבוע למשך שעה בה תוכלו להגיע עם קונים ולהראות את הדירה. אין לאפשר הגעת קונים בלעדיכם או הטרדת השוכרים בשום מקרה. במידה ומדובר בפינוי מידי או צורך דחוף ניתן להגיע להסדרי פיצוי כמו שכר חודשי מופחת וכו'.
ורד שלום. בכדי לעודד מכירת דירות עי ידי משקיעים והגדלת ההיצע קיים פטור ממס על מכירת דירות גם אם לא חלפו 4 שנים. בכל מקרה של מכירה יש להיוועץ בעורך דין. הדבר אמור לגבי כל עסקת נדל״ן.
ורד שלום. א. ענינו לך על השאלה הזאת וגם על השאלה זהה. ב. יש תכניות פיתוח באזור והוא עומד להשתנות כולל רח' פרץ שכבר יש בו בנייה חדשה שהמחירים בה עלו מאוד.
אמיר שלום. שווי הגג הינו תמיד פועל יוצא של הזכויות המוקנות לו. הרי גג שניתן לבנות עליו 2-3 קומות לא יכול להיות זהה בשוויו לגג שניתן לבנות עליו רק 23 מר'. ויש גגות שניתן לבנות עליהן יחד דיור אחת שלמה. יש צורך לבדוק את התב"ע ולפיה להעריך את שוויו של הגג. גם אם עליו לבדו לא ניתן לבנות מס' יח' דיור אלא בשיתוף עם כל שאר חלקי הגג, עדיין ערכו משתנה לפי זכויות הבנייה.
חנה שלום. מובן שקיימת ירידת ערך אך אין אפשרות להעריך מבלי לראות את המקום. להערכתנו ניתן למזער את הנזק על ידי יצירת שביל עוקף עבור הובלת הגז ואולי סככה דקורטיבית שתיצור הפרדה בין שני האזורים. מדובר אמנם בהוצאה ראשונית אך לטווח הרחוק כדאית מאוד. הובלת הגז אינה מעשה של יום ביומו אלא פעם ב. כשהמערכת הגז והבלונים אינם בקטע של נראות לעין, הפחת נמוך משמעותית.
בתיה שלום. לא קלטתנו את שטח מרפסת הגג. על כל פנים לפני שנה נמכרה דירת 5 חד' בבניין שלכם בקומה נמוכה ב-3,700,000 ₪. מאז עלו המחירים ב-20% ויותר. למרות זאת אין מדובר בדירה קונבנציונלית וקשה להעריך מבלי לראות. יתכן שגם הבניין עצמו אינו נראה במצב אופטימלי (איננו קובעים זאת אנו רק מתארים אפשרויות שמשפיעות על קונים), וערכן של דירות יוקרה מושפעת מאוד מצורת כניסה, מעלית וכו'. העובדה שהוא שופצה למס' חדרים נמוך יותר מתאים למי שמתגורר או משפץ, אך לא בהכרח לקונה, ועלול להוריד את המחיר. דירה נוספת בעלת נתונים זהים השוהה בשוק תקופה ממושכת עלולה גם היא להשפיע לרעה על המכירה.
יוחאי שלום. אין אפשרות ואסור לבנות ללא אישור. התב"ע נמצאת בתהליך אישור ולכן אין סירוב, אלא ממתינים עד שהתב"ע תהיה בתוקף בכדי לאשר. לאחר שתכנית בניין עיר תאפשר הרחבה באזור מסוים, תוכל לבקש רישיון, ועל סמך התב"ע המאושרת תוכל לקבל. עדיין אין יודעים מה יאשרו ומה לא, לכן אין לדעת מה תוכל ועד כמה אתה יכול להרחיב.
יוחאי שלום. רצוי ביותר לרכוש קרקע פרטית ולא קרקע מנהל. בעת הפשרה יש לשלם היטל השבחה, מס שבח ולעיתים גם מס הכנסה. חשוב לקחת בחשבון שסביר מאוד להניח שתהיה הפקעה, ועד 40% מההפקעה כמעט ואין מנגנון פיצוי. גם אחרי הפרצלציה יכולה להיות חלוקה שתגרום להפקעה של כ-50%.
סבטלנה שלום. במדינת ישראל אין חוק המגביל את גובה שכר הדירה. גובה שכר דירה נקבע ע"י היצע וביקוש, אלא אם צויין במפורש בחוזה בר תוקף.
גבי שלום. במידה והבנייה שלך נעשתה בשנים האחרונות עד כ-3 שנים, מקובל לשלם כ-30% מעלות הצמודים והתקרה. במקרה זה באם הבנייה נעשתה שנים רבות אחורה התשלום יורד ומותנה בצורך בחיזוק התשתית הקיימת.
מרסל שלום, במרבית המקרים דירה במפלס אחד יקרה יותר, מבוקשת יותר וסחירה יותר מדירה במספר מפלסים. ערך מר' מרפסת הוא כמחצית מערך מר' מבונה דירה. כמובן שאם הדופלקס מצוי בקומה גבוהה והמיני פנטהאוס בקומה נמוכה וניתן לצפות אליו מכל הכיוונים, ערכו יורד.
אלון שלום. קיים היצע של דירות ברחוב, אך כולן נמכרות סביב אותו מחיר. מדובר בדירות שנרכשות בעיקר להשקעה ומחירן של הדירות החדשות כמעט ואינו יורד מתחת למיליון ₪. האזור הסמוך יותר לתחנה המרכזית הישנה (המספרים הקטנים) זול יותר.
שחר שלום. השכונה מבוקשת ,אך אחד הפרמטרים המשפיעים על ערך הדירות במקום הינו הנוף הפתוח. דירת 4 חד' שפונה לנוף פתוח תימכר סביב 1680,000-1700,000 ₪. דירה שפניה לדירה סמוכה תימכר בכ-5-8% פחות.
בר שלום. עליך לפנות למחלקת ארנונה בעירייה או במועצה המקומית בה נמצא הבית.
עדי שלום. אנו לא בטוחים שדירה קטנה מאוד עם כיוון אוויר אחד באזור שוק לווינסקי שווה היום 800,000 ₪, אך אין אנו יודעים על איזה דירה ובאיזה שטח מדובר. בכל אופן, הצפי הוא שדירות באזור זה מחירן יעלה בתקופה הקרובה למרות הניסיונות לקרר את שוק הנדל"ן. ההתעניינות של שוק הנדל"ן בתל אביב זולגת דרומה, המחירים בעלייה והמקום זוכה להתעניינות הן מצד יזמים והן מצד רוכשים פרטיים. להערכתנו אין זה הזמן למכור נכסים באזור זה.
מוטי שלום ערכה של הדירה כמות שהיא לפחות 1,800,000 ₪. לא ניתן למכור את הדירה כדירה עם מעלית או אופציה, משום שאופציה צריכה להתממש בתאריך כלשהו, ואתה אינך יכול להתחייב לעומת זאת קיימת אפשרות שאתה תיקח על עצמך תשלום נכבד של דיירים אחרים שאינם מוכנים להשתתף בעלויות, ותערכו חוזה בהתאם, כך שאותם דיירים לא יהיו שותפים במעלית. כדאיות בניית המעלית לדירה שלך היא הרבה ביותר , כמו גם עליית הערך, שהיא עולה בהרבה על עלות המעלית.
שושנה שלום. נכון שהחלוקה היא לא שווה בשווה. גם ערכן של הדירות אינו עולה באותה מידה, ומצד שני, דירה בקומה רביעית למשל, שהיום ערכה נמוך מאוד, והיא מאוד מתקשה למצוא קונה, אחרי התקנת מעלית היא הופכת לדירה היקרה והנכספת ביותר בבניין. לכן המדרג בדרך כלל הוא כזה: 40% קומה רביעית, 30% קומה שלישית, 20% קומה 2 ו-10% קומה ראשונה. בכל מקרה תוספת העלית מבורכת מעבר לשיפור איכות החיים היא מעלה את ערך הדירות הרבה מעבר למחירה.
טל שלום. אישורי בנייה הם בעלי ערך, ובוודאי שניתן להעלות בעזרתם את ערך הנכס במידה והנכס עומד למכירה. האישורים גם הופכים את הנכס לאטרקטיבי עבור פלח קונים נרחב יותר ומקלים על מכירתו. קשה לאמוד באחוזים את עליית ערך הנכס היום. ניתן לבטל חלונות לשרותים ואמבטיה בתכנית , אך חייבים למצוא פתרון איוורור חלופי (וונטה וכו' . בבית משותף התכניות נעשות על ידי אדריכלים בישיבות משותפות ועל דעת הכל. מאחר וכל דירה ממוקמת במיקום שונה, קיימת אפשרות שגם זכויות הבנייה יתחלקו בצורה בלתי שוויונית. יתכן מצד אחד מנגנון פיצוי ואיזון , או לחילופין התשלום עבור תוספת הבנייה ישולם על ידי כל דירה לפי המר' שנוספו לה בפועל.
שרה שלום. כל בנייה ושינוי בחצר וברכוש במשותף, לא כל שכן כשהם מהווים מפגע והפרעה צריכים להיעשות תוך תיאום עם השכנים, עם רישיון בתוקף מהרשות המקומית ובדיקת התנגדויות מצד שכנים. אין לנו כל ידיעה לגבי מה שנעשה בבניין שלך, אך את צריכה לבדוק ברשויות אם הבנייה נעשתה ברשיון, ובוודאי אם ניזוקת את יכולה לפעול להשבת המצב לקדמותו או לחילופין לקבלת פיצוי. כל זה אחרי בדיקה ולהערכתי פנייה לעוד' ו/או שמאי מקרקעין שיעריכו את גודל הנזק. דירת קרקע הופכת למרתף משום שהשכן הגביה את הקרקע ניזוקה בצורה חמורה מאוד.
רומן שלום. פנה קודם כל למחלקת ההנדסה באזור מגוריך לבדוק האם הינך יכול לקבל רשיון לבנייה על הגג והם ינחו אותך בהמשך הפרוצדורה הכרוכה בכך.
רונית שלום. שאלתך לא ברורה, לא ברור לנו על איזה דירה אתה מבקש את המחיר האמור.
אסף שלום. בניין עם מעלית הוא מלכתחילה יוקרתי יותר וחדשני יותר מבניין ללא מעלי וממילא מחירי השכירות והרכישה גבוהים יותר. אי אפשר לדעת בכמה המחיר עולה מבלי לדעת את מיקום הנכס אבל מדובר על עליה של 10% ומעלה ויכול להגיע גם ל-30%.
טל שלום. נא ברר הפרטים במחלקת ההנדסה במועצה או בעירייה במקום מגוריך.
מירי שלום כל שמספר הדיירים בבניין נמוך יותר שווין של הדירות בדרך כלל רב יותר. (אין מדובר במגדלי יוקרה שם המצב שונה). כמובן שתוספת של דירות בבניין משפיעה הן על הנפח של התנועה בבניין, בחדר המדרגות, בחניה וכו', וקיימת ירידה בערך הנכסים. אם מדובר בדירה אחת קטנה לעיתים ירידת הערך אינה גדולה, אבל יש לקחת בחשבון שמדובר בדירה שתושכר, ודירה מושכרת לדיירים מתחלפים משנה בהכרח את ערך הבניין כלפי מטה. כשמדובר בנכס מסחרי המצב גרוע בהרבה: ערך הנכסים בבניין עלול להינזק במידה רבה. אין לכם יכולת להשפיע על טיב השוכרים. קיימת אפשרות להשכיר למשרד שיקבל קהל בשעות שונות ומשונות שיפריע לשגרת הבניין ולחיי הגרים בו. ישפיעו באופן מהותי על הניקיון ונפח התנועה מסביב ויורידו במידה רבה מאוד את ערך הדירות.
דורון שלום. ענינו בצורה מאוד מפורטת על השאלה: נניח שמותר יהיה לבנות בעתיד, היפוטתית עוד 10 דירות על המגרש שלכם על ידי תוספת של אחוזי בניה, תמ״א 38 וכל מיני אפשרויות שיכולות לקרות. העיריות כל הזמן מעניקות אחוזי בניה לבניינים ומגרשים. אם אתם הענקתם אותם מראש לדירות העליונות, רק הן עתידות לנצל ולהרוויח בפועל את כל מה שיוענק, גם בעתיד. אתם יכולים לאפשר לדיירים לבנות, אך לסייג בחוזה ולרשום שאת זכויות הבנייה העתידיות אתם שומרים לדיירים.
ריתי שלום. לא ברור חלק הראשון של השאלה. שווי מחסן מחושב בערך ב -4000 שח למר׳.
ריתי שלום. מדובר במשא ומתן של תן וקח: ברור שהוא נותן תמורה עבור הבנייה של הדירות החדשות כולל המחסנים. האם התמורה היא במרפסות שמש, ממד, כמובן שיפוץ וחיזוק הבניין וכו', ואם אין אפשרות להוסיף מחסנים לכלל הדיירים (בהקטנת המחסנים וחלוקתם מחדש) ניתן לפצות בצורה אחרת. בכל אופן יש לזכור שהקבלן חייב להרוויח מהעסקה אחרת העסקה לא תצא לפועל ואתם עלולים להישאר ללא דירה וללא שיפוץ. הוא חייב לכלכל את מעשיו בכדי לצאת ברווח.
אלונה שלום. שטח החניה מתאים לחניית רכב אחד . לעיתים קרובות הצמדה רשומה על ידי תרשים במרשם האוכלוסין (טאבו).
אורנה שלום. יש קושי להעריך את שווי הקרקע במקום. ערכי הקרקע בתל אביב גבוהים מאוד מצד אחד, ומצד שני את אומרת שאת האדם היחיד שביכולתו לעשות שימוש בגינה. אבל קרקע אינה רק נכס עכשווי ויש לה גם ערך עתיד. לכן אנו לא יכולים להעריך את ערך הגינה מבלי להיכנס לשווי של זכויות בנייה וכו', אבל את יכולה להיכנס למשא ומתן עם השכנים ואם הם מוכנים בכלל למכור לך את הגינה, כדאי לרכוש אותה. בכל מקרה היא עתידה להוסיף לערך הנכס שלך מאות אלפי שקלים גם בהווה, גם במכירת הנכס וגם אם אי פעם ידובר על הריסת הבניין וזכויות בנייה.
ז'אנה שלום. 1. עלות בנייה למ"ר של בית כפי שאת מתארת בסטנדרט רגיל הינו כ-4,000 ש"ח למ"ר. ערך הבית כולל הקרקע הינו על פי ערך המבנה ושווי הקרקע על פי גודלה, מיקומה ורמת היצע וביקוש במקום. 2. את שאלתך השנייה את צריכה להפנות לסוכן ביטוח שלך.
אורן שלום. מדובר בשאלת מליון הדולר: אם זכויות הבנייה על הגג הם שלך או של דיירי הבניין? קיימת אפשרות שיש לך זכות בנייה על הגג אבל לבניין עצמו יש זכויות בנייה נוספות שאינן שייכות לך אלא לדיירי כל הבית. ברישום הבית המשותף יש לבחון מה הזכויות של כל דייר. מרפסת גג היא מרפסת גג, זכויות בנייה על הגג (חדר או יותר) שייכות בדרך כלל לבעל הפנטהאוז, אבל אם אין רישום של בית משותף, קיימת אפשרות שלבניין יהיו זכויות בנייה נוספות (למשל בנייה של מספר קומות כמו בתמ"א 38 וכו' ) ואז יש צורך לבדוק מי הבעלים, ואם הזכויות הם של כלל דיירי הבית, או של בעל הדירה העליונה.
אורית שלום. יש רח׳ כובשי החרמון ב׳ 8 ערים! נא לדייק.
אן שלום. אם מדובר בדירה המצויה ברח׳ הרב קניאל ברמת הדר, המחיר סביב 2,000 ש"ח לחודש.
מתחם לולים עצום בגודלו אינו מהווה רק פגיעה בנוף, הוא עלול להוות גם מטרד מבחינת ריחות. בתים שנמצאים בקרבתו יחוו ירידת ערך. כדי לכמת את ירידת הערך יש להיות במקום. למרות האמור לעיל, רכישת נכס באזורים כפריים חשופה כמובן למפגעים מסוג זה: רפתות, לולים וכד. לכן ירידת הערך תהיה מופחתת ולא תשתווה למפגעים דומים באזור עירוני.
מפגע כמו אתר בנייה צמוד לבית נחשב מאוד משמעותי. הפחתה דמי השכירות בגינו עלולה להיות בשיעור של 20% ומעלה. עליך להבין שבאם הדיירים יעזבו, השכרת הנכס תווה בעיה. בנוסף לשכירות שתמנע ממך עד שהנכס יושכר מחדש, יהיה עליך לשאת גם בארנונה ומיסי ועד גבוהים. להערכתי כדאי להתפשר עם הדייר, אך לעשות זאת בחוזה חדש שיערך לתקופת הבנייה בלבד. יש להגביל את החוזה לתקופה בה המטרד הספציפי קיים, לרשום שהדיירים יודעים ומעוניינים לשכור את הנכס למרות המטרד. לציין שהמחיר הקיים הינו בגין המטרד והוא יחזור לקדמותו לאחר הבנייה. רצוי שהחוזה יערך על ידי עורך דין . כך תמנעו מבעיות סחטנות עתידיות.
האם הדירה של השואלת חורגת מהמתווה הכללי של הבניין? בימים עברו לרוב הדירות היו מרפסות מקורות, שמרביתן סופחו לדירות. באם הדירה של השואלת אינה חורגת מקו הבניין הקיים, או הקו האחיד של שאר הדירות, סביר להניח שהיא תוכל לבנות מרפסת או להרחיבה. כמו שאר הדיירים. חריגה מקווי הבניין או סטייה שתשנה את אחידות הנכס לא תתאפשר וסביר להניח שלא תזכה בהיתר.
שלום רב,, בדרך כלל בכל חוזה שכירות יש לכתוב ולהתחייב במפורש שהנכס מושכר למגורים בלבד, אלא אם הוא הושכר מלכתחילה למטרה אחרת.במידה ובשוכרים התחייבו לשכור למטרת מגורים ומפעילים במקום פעוטון וכיוצא בזה, הרי שמדובר בהפרת חוזה.באם מצוין בחוזה שהנכס הושכר למטרות שונות ולאו דווקא מגורים, הרי שהמכשיר והשוכר היו תמימי דעים מלכתחילה לגבי המחיר .במידה והמשכיר גילה שהשוכר מפעיל במקום פעוטון , למרות שהנכס מושכר למגורים, והוא מוכן להתיר הפעלת הפעוטון ( לעיתים קרובות מדובר במטרד לשכנים, רעש, שימוש מוגבר במדרגות, הפרעה בשעות מאסימות של הבאת הילדים ואיסופם, הכבדה על מערכת הביוב המשותפת וכו) , הרי שיש לפתוח את החוזה ולחתום על חוזה חדש המתיר הקמת עסק בבית, עם כל הכרוך בכך, כולל נזקים לדירה מסוגים שונים. המחיר לפעוטון גבוה יותר מהשכרת נכס למגורים.
שלום רב,, בדרך כלל , תיקוני נזקים שלא נגרמו על ידי השוכר, משולמים על ידי המשכיר. לעומת זאת , סתימה בצנרת למשל, בבית שהשוכר מתגורר בו תקופה ממושכת , תתוקן על ידו
שלום רב, אם בנסח כתוב דירה ומחסן, אתה מחויב למכור את המחסן עם הדירה. המחיר לדירה + מחסן, גבוה ממחיר הדירה ללא מחסן. עליך לתמחר את המחסן ( כ-4000 ש״ח למר) ולהוסיפו למחיר הדירה.
כתשובה כוללנית: הערכת נכס מסוג זה היא על שווי מגרש ועוד זכויות בניה. הנכס הקיים אינו בעל ערך לשווי הבית. חשוב לציין שיהיה היטל השבחה על כל הזכויות שהמגרש השתבח בהן.
שלום רב, יש לך חנות בבניין, אז אתה מהווה חלק בבעלי הנכסים בבניין ומוטל עליך לשלם ועד בית.
במידה ויש התחייבויות בכתב (ללא הסתיגויות באותיות קטנות, כמו כוח עליון וכו, ) ניתן לתבוע את הקבלן על נזקים ולזכות בפיצוי. יש להשתמש בסיוע משפטי.
שלום רב, את אמורה לשלם את מחצית עלות היסודות. עם זאת, יש לעגן את התשלום בחוזה בין שני הדיירים, שכל דייר נוסף שיבנה יפצה את שניכם במידה זהה. הסכמתכם לבניה של כל דייר נוסף תינתן בכפוף לחתימה על החוזה, שאמור לחול הן על הדיירים הקיימים והן על קונים פוטנציאליים שירכשו מהם את הדירה. לגבי הסכום: אתם ביצעתם לאחרונה תוספת בנייה ויש בידכם את הנתונים לגבי התשלום.
יש לכם זכות קניינית על החניון . נדרשת הסכמתכם לכל מהלך שייעשה ברכושכם, אלא אם ניתנה לכך הסכמה מראש. כניסה משותפת לחניון עתידה להעמיס ולהוות מטרד . אתם יכולים להסכים ולדרוש פיצוי, או לא לתת את הסכמתכם. לגבי זכויות הבנייה במגרש הצמוד, יש באפשרותכם להגיש התנגדות במידה ואתם נפגעים ( אור, אוויר, צל וכו) ידונו בהתנגדותכם ואם היא עניינית, היא תתקבל.
שלום רב, אם מדובר בגג רעפים, ניתן לבנות עליית גג בשטח כ-70% משטח גג הרעפים מעל הדירה. אם מדובר בגג שטוח , הוא שייך לכלל הדיירים ממש כמו הגינה ושאר השטחים המשותפים. בניה על שטח קרקע השייך לכלל הדיי