בסקרים שעורך משרדנו, קבוצת ״לוי ייצחק״, התברר לנו שכ-40% מדיירי שכונות מצוקה, או שכונות מוחלשות, שמבוצעים בהם פרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי), מקבלים אמנם דירה חדישה במגדל, שערכה לעיתים כפול מערך הדירה הקודמת שהיתה בבעלותם, אך למעשה נפלטים מהשכונה, או חוזרים להתגורר בבניינים ישנים, כשהם משכירים את הדירות החדשות למהגרים חדשים לשכונה.
הסיבה נעוצה בעובדה, שהם אמנם התחדשו בדירה שווה יותר, אך מבחינת ההכנסות החודשיות, הם נותרו כפי שהיו קודם, ואין בידם משאבים לעמוד בהוצאות התחזוקה במגדל, שמתחילה ב-500 ש"ח לחודש וצפונה, ויכולות להגיע גם לסכום הגבוה פי כמה.
מאחר וזה נושא חשוב, בעיקר משום שכל הזמן מתוכננים מגדלים בשכונות אלה, ממש שווה לדבר על זה ועל פתרונות שמנסים לקדם (בעיקר משרדי עורכי דין שמתמחים בהתחדשות עירונית והוועדה המחוזית בירושלים, זאת בעקבות התחדשות עירונית בגילה).
במידה והנושא אכן יקודם , מדובר בסוג של רעידת אדמה, הן לוועדות התכנון, והן לדיירי השכונות.
הוצאות תחזוקה וניהול על דיירי מתחמי התחדשות עירונית:
האם הדיירים יוכלו לעמוד בדמי הניהול של המגדלים החדשים?
בערים ובשכונות בהם מתגוררת אוכלוסיה מוחלשת, (למשל נווה עופר נווה כפיר נווה חן תל אביב ואחרים) אושרו לבנייה ואף נבנו מגדלי בני 25 או 30 קומות ואף יותר. דיירי המתחמים שפונו קיבלו דירות במגדלים אלה, שזהו סוג של אקזיט שבמקרים רבים הכפיל את שווי הדירה המקורית שלהם.
אך האם אותה אוכלוסיה מסוגלת לעמוד בדמי הניהול הנדרשים לתחזוקת מבנים אלה? החל מ 450-500 ש"ח לחודש ועד לאלפי שקלים?
בימים אלה מנסים לקדם חקיקה, שתקבע שמימון דמי התחזוקה לפחות לעשר השנים הראשונות בכל הפרויקטים של פינוי בינוי, ישולמו עי היזם, ויילקחו בחשבון בחישוב הכלכלי. ניתן לפתור זאת, בעיקר ע"י תוספת זכויות בנייה, תוספת דירות.
העלות הנוספת ליזם סביב כ-6 מיליון שקלים, ותוספת של מספר דירות תהפוך את הנושא לכלכלי, ותביא לתוצאה כפולה:
בעלי הדירות במתחם יישארו להתגורר בבניינים, ולא יעברו למיקום אחר, לא מוכר להם ומרוחק ממקומם הגרעיני, שם הם יכולים לשלם ועד בית בשיעור של 50 ש"ח לחודש. הבניינים והמגדלים יהיו מתוחזקים היטב, יישמרו ולא יהפכו לסלאמס בעיקר עקב תחזוקה ירודה.
במקרה הנוכחי, הוועדה המחוזית בירושלים סברה ואף רשמה שראוי שהיזם יתחייב על תשלום התחזוקה עבור הדיירים הקיימים לפחות לעשר שנים. ואף המשיכה, שרצוי לעגן זאת בהסכמים בין יזמים ודיירים באיזורים בהם הדיירים אינם משתייכים למעמד סוציו אקונומי גבוה והם עתידים לעזוב את האיזור אחרי קבלת הדירות. המלצה זו היא בעלת משמעות עצומה בפרויקטים של פינוי בינוי במקומות רבים בארץ.
משרדנו בדק הוצאות ניהול במגדלים שנבנו במסגרת של התחדשות עירונית במגוון שכונות, שאינן שכונות יוקרה, הן בתל אביב והן בערים גדולות ובאיזורי הביקוש:
המחירים נעים בין 4.5-5.5 ש"ח למר' וצפונה. פירוש הדבר שדמי ניהול לדירה של 100 מר׳ יגיעו לכ-550 ש"ח לחודש, פי 10 או 11 מכפי ששילמו על דירתם בבניין הקודם ואף יותר.
עוד באותו נושא: