אין מי שלא הגיעו לאזניו ולעיניו הפירסומים בעניין המציאות המדהימות של רכישת קרקע שתוך זמן קצר, ״ממש לא תספיקו למצמץ״, והקרקע, ש״ממש גובלת בבתי היישוב״ תופשר לבנייה , ואתם, שרכשתם אותה ב-100,000 ₪, או 84,000 ₪, או 140,000 ₪, תעשו אקזיט ותהפכו למיליונרים.
רק ממש בסוף הפרסום, ככה בשקט, אומרים או כותבים באותיות זעירות ״הקרקע אינה זמינה לבנייה״.
וזה בעצם אומר הכל: מאוד קל להתפתות ולרכוש קרקע במחירים האלה, אבל אם אינכם במצב כלכלי מזהיר, די לחוצים על הכסף, גם 100 אלף ₪ הם סכום חשוב ולא קטן עבורכם, ואתם מקווים שהעסקה הזאת תניב לכם את האקזיט של החיים ותוציא אותכם עשירים -אז זו לא העסקה עבורכם.
בניגוד לדירה או נכס נדלני אחר, קרקע חקלאית, לא ניתן להשכיר. תשואה ממנה מפיקים אחרי שהיא ממומשת, ומופשרת ומשנה יעוד לבנייה, וכל המיסים וההיטלים משולמים. זה יכול לקרות אחרי חמש, עשר, עשרים או שבעים שנה, או בכלל לא. גם הקרקע שתרכשו, במידה ואכן תעשו זאת, אינה מוגדרת וחלק ממושה, מגוש קרקע גדול, ואתם אפילו אינכם יכולים להצביע על החלק השייך לכם.
אז אתם שומעים על מכירת קרקע חקלאית במחיר ממש משתלם, ואתם ממש מעוניינים להשקיע בנדלן, אז מה יכול להיות טוב יותר- נראה שזאת ממש מציאה שתפורה עליכם.
אז חישבו שוב ועשו את כל הבדיקות הנכונות:
ראשית : מהי קרקע חקלאית?
קרקע חקלאית ״קרקע ירוקה״, היא קרקע שמיועדת לחקלאות, ולחקלאות בלבד. גם אם תופשר (וזה אינו בטוח), זה יכול לקחת שנים רבות מאוד. הפשרת הקרקע היא הפעולה שמשנה את ההגדרה, מקרקע חקלאית לקרקע המיועדת לבנייה.
בפירסומים, המפרסם המשווק יאמר שהקרקע תופשר בקרוב, היא ממש סמוכה לבניינים ותוך זמן קצר תופשר.
עליכם לגשת לרשות המקומית, ושם יבהירו לכם במיידי, אם זה אמנם המצב, או שאין כל כוונה להפשיר את הקרקע בשנים הקרובות. ככל שהעסקה נשמעת יותר מפתה מבחינת אחוזי הרווח והתשואה שתפיקו ממנה, כך היא חשודה יותר.
תקן 22
משווקי קרקע חקלאית מודעים לעובדה שעליהם לספק, על פי החוק, את תקן 22. מדובר בשומה בה חייבים להופיע כל פרטי הקרקע, ייעוד, הערכת שווי נכס, מיסים ושווי עתידי. התקן הכרחי ויתן לכם תמונה כלשהי לגבי השווי והתחזית העתידית.
עם זאת, במידה ומדובר בנוכלים או משווקים שאינם מונעים מכוונות טהורות ומה שמעניין אותם זה פשוט למכור (ואלה מאוד מרובים), אז קיימת התכנות שהשומה מזויפת ואינה נכונה. גם אם היא קרובה למציאות, קחו בחשבון שעורך בשומה הינו שמאי מטעם המשווק או היזם, וסביר להניח שהשומה מוטית ואינה מדויקת.
במידה ואתם מעוניינים לבדוק היטב, קחו שמאי מטעמכם. בידקו שהקרקע אינה משועבדת ואין עליה אזהרות ועיקולים. גם כשהקרקע מופשרת (כפי שאמרנו, אין ביטחון כזה וזה עלול לקחת עשרות שנים אם בכלל), עדיין ניתן להפקיע חלק גדול ממנה לכבישים, מחלפים, ייעודים ציבוריים וכו'.
במידה והרשות המקומית היא זאת שמעוניינת בהפשרת הקרקע, הסיכוי להתממשות גבוה יחסית. בידקו מי הם בעלי הקרקע, מי המוכרים, אם שיווקו בעבר קרקעות ומה היתה התוצאה. האם מדובר ב"קרקע חקלאית פרטית בטאבו" (לפחות תהיה שלכם בטאבו), ובידקו בתכנית המתאר הארצית (תמא 35) התכנון העתידי של הקרקע ואם היא עירונית, או כפרית.
ואני חוזרת שוב, מומלץ לעשות שימוש בעורך דין ובשמאי.
עוד באותו נושא: רכישת קרקעות לבניית פרויקטים צמודי קרקע
מעוניינים בייעוץ? כתבו לנו או דברו איתנו 03-5619114, אנחנו כאן בשבילכם.